Αγορά ακινήτων: αισιόδοξοι δηλώνουν οι επαγγελματίες του χώρου

Οικονομική Επιθεώρηση, Ιανουάριος 2022, τ.1014

REAL ESTATE

του Δημήτρη Πεφάνη

 

Έναν νέο ανοδικό κύκλο μετά από μία δεκαετία βίαιης πτώσης και επίπονης στασιμότητας βιώνει η κτηματαγορά. Ο συνδυασμός της αυξημένης ζήτησης εντός και εκτός συνόρων, των χαμηλών επιτοκίων, των ελκυστικών αποδόσεων αλλά και της περιορισμένης –μέχρι πρότινος– προσφοράς δημιούργησε συνθήκες ανόδου. Ως αποτέλεσμα, και παρά την πανδημία, οι τιμές των ακινήτων έχουν πάρει την ανιούσα τους τελευταίους μήνες, καλύπτοντας ένα κομμάτι της πτώσης που προκάλεσε η δεκαετής κρίση. Βρισκόμαστε στην αρχή ενός ενάρετου κύκλου για την αγορά ή βιώνουμε την αρχή μιας νέας φούσκας, όπως αυτή των τελευταίων ετών της δεκαετίας του 2000;

Η απάντηση που δίνουν fund managers, τραπεζίτες αλλά και κτηματομεσίτες είναι αρνητική: μια σειρά από παράγοντες συνηγορούν στο γεγονός ότι η κτηματαγορά στην τρέχουσα συγκυρία έχει όλα τα χαρακτηριστικά ενός νέου ανοδικού κύκλου, που μπορεί πλέον να μην βρίσκεται στην αρχή του, έχει όμως –υπό συνθήκες– πολύ δρόμο να διανύσει. Ειδικά υπό την αίρεση ότι τα επόμενα χρόνια η εγχώρια οικονομία θα εξασφαλίσει βιώσιμη ανάπτυξη της τάξης τουλάχιστον του 3%, οδηγώντας σε αντίστοιχη αύξηση του βιοτικού επιπέδου, που με τη σειρά της θα επανατροφοδοτήσει την κτηματαγορά.

«Η άνοδος της ελληνικής αγοράς ακινήτων τους τελευταίους 18 μήνες μόνο το φαινόμενο φούσκας δεν μας αφήνει να δούμε για το μέλλον του κτηματομεσιτικού κλάδου και της αγοράς» τονίζει χαρακτηριστικά η Ναυσικά Μποκτού, υπεύθυνη Ανάπτυξης της εταιρείας Keller Williams Cosmos, προσθέτοντας πως ήδη σε κάποιες περιοχές του λεκανοπεδίου καταγράφουμε τιμές αυξημένες κατά ακόμα και άνω του 20%, με χαρακτηριστικά παραδείγματα τον Χολαργό, τα Βριλήσσια και την Πετρούπολη. Συνολικά, η ζήτηση για ακίνητα προς πώληση για το 2021 έχει ξεπεράσει το 55% σε σύγκριση με τη διετία 2019-2020, δημιουργώντας τα εχέγγυα για σταθερή άνοδο των τιμών. Προβλέπει, μάλιστα, ότι «σε δύο χρόνια από τώρα τα νεόδμητα ακίνητα, που θεωρούνται ακριβά σήμερα, θα είναι μια μακρινή ανάμνηση σε σχέση με τις τιμές που θα υφίστανται το 2023 με 2024».

Οι υποψήφιοι αγοραστές

Έντονη και σαφής είναι η τάση της αποκέντρωσης λόγω πανδημίας, με περιοχές του λεκανοπεδίου όπως η Σαρωνίδα, η Βούλα, το Πόρτο Ράφτη και η Ανάβυσσος να καταγράφουν αυξημένη κινητικότητα σε πωλήσεις ακινήτων και έντονη ζήτηση τόσο από Έλληνες όσο και ξένους. Όπως προκύπτει από έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτικών E-Real Estates, οι βασικές κατηγορίες αγοραστών στην τρέχουσα συγκυρία είναι:

  • Νέοι (25-30 ετών) με οικονομίες έως 20.000 ευρώ
  • Δανειολήπτες ηλικίας έως 44 ετών που διαθέτουν ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου και μπορούν να εξασφαλίσουν τραπεζικό δανεισμό για το υπόλοιπο του ποσού
  • Νέα ζευγάρια με παιδιά που έλαβαν χρήματα μέσω αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς από τους γονείς τους και θέλουν να μετατρέψουν τα χρήματα σε ακίνητα
  • Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα και funds που αναζητούν κτήρια και διαμερίσματα με σκοπό να τα ανακαινίσουν και να τα μεταπωλήσουν ή να τα εκμεταλλευθούν μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης
  • Κατασκευαστές μικρών πολυκατοικιών και νέοι πολιτικοί μηχανικοί που θέλουν να ενταχθούν πλέον στον κατασκευαστικό κλάδο, αναζητώντας για αγορά μικρά οικόπεδα ή/και οικόπεδα με παλαιά κτίσματα
  • Εγχώριοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας
  • Επενδυτές που αναζητούν αυτοτελή κτήρια γραφειακών χώρων με στόχο την αλλαγή χρήσης και την άμεση διαρρύθμιση σε κατοικίες ή και ξενοδοχεία
  • Ιδιώτες που αναζητούν σταθερό μηναίο εισόδημα αγοράζοντας διαμερίσματα αλλά και καταστήματα μικρής επιφάνειας με υψηλή απόδοση

 

Ο ρόλος των επενδυτών από το εξωτερικό

Παράλληλα, και πέρα από την εσωτερική ζήτηση, ιδιαίτερα έντονο ενδιαφέρον παρατηρείται και εκτός συνόρων, τόσο από ιδιώτες που αναζητούν δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα όσο και από επενδυτές και funds, που θεωρούν ότι η εγχώρια κτηματαγορά προσφέρει υψηλές αποδόσεις αλλά και θετικές προοπτικές.

Όπως αναφέρουν fund managers με εμπειρία στο real estate, η ζήτηση από το εξωτερικό είναι ισχυρή, είτε μιλάμε για οικιστικά είτε για επαγγελματικά ακίνητα, καθώς οι τιμές και κατ’ επέκταση οι αποδόσεις παραμένουν δελεαστικές. Ακόμα και η επιστροφή εργαζομένων από το εξωτερικό –το περίφημο brain regain– λειτουργεί ευεργετικά, ενώ σε κάποιες περιοχές δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για προσέλκυση digital nomads, που θα αναζητήσουν κατοικία στη χώρα μας.

Παράλληλα, το γεγονός ότι η κατασκευή νέων ακινήτων σε όλες τις κατηγορίες ήταν εξαιρετικά περιορισμένη στα χρόνια της κρίσης έχει δημιουργήσει μια αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης. Τονίζουν επίσης ότι καταλύτης ανόδου θα μπορούσε να είναι η λήψη νέων μέτρων για την αναθέρμανση της αγοράς. Για παράδειγμα, σημαντικός παράγοντας ενίσχυσης της ζήτησης είναι η εξάλειψη του ΦΠΑ στις νέες κατασκευές, ενώ τυχόν παρεμβάσεις στα παράπλευρα κόστη αγοράς θα μπορούσαν να δώσουν επιπλέον ώθηση. Όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά, αυτή τη στιγμή τα κόστη αυτά (φόρος μεταβίβασης, δικηγόρος, συμβολαιογράφος κ.λπ.) φτάνουν σχεδόν το 10% πλέον του κόστους του ακινήτου, επηρεάζοντας σημαντικά τα επενδυτικά πλάνα.

 

Ενδιαφέρον για logistics και ξενοδοχεία

Ειδικά στο κομμάτι των επαγγελματικών ακινήτων, όπως αναφέρουν fund managers, οι μεγαλύτερες αποδόσεις και κατ’ επέκταση το μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρουσιάζονται στα κτήρια logistics αλλά και στα ξενοδοχεία, τόσο σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όσο και στα αστικά κέντρα. Στην πρώτη περίπτωση, όπως εξηγούν, οι αλλαγές στο retail και η ταχύτατη ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου έφεραν αντίστοιχη αύξηση στη ζήτηση για χώρους που μπορούν να στεγάσουν σύγχρονες αποθήκες και logistic centers. Αποτέλεσμα είναι οι αποδόσεις να διαμορφώνονται ακόμα και πάνω από τα επίπεδα του 6%-7% και να συγκαταλέγονται ανάμεσα στις υψηλότερες του κλάδου. Μάλιστα, με δεδομένη την εκτίμηση ότι το e-commerce ήρθε για να μείνει, οι επενδύσεις στα logistics θεωρούνται ασφαλείς και αναμένεται να είναι προσοδοφόρες για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Την ίδια στιγμή, οι προσδοκίες για ραγδαία άνοδο του τουρισμού με το τέλος της πανδημίας, σε συνδυασμό με τη διεύρυνση της σεζόν αλλά και την αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, προκαλούν ζήτηση και κατ’ επέκταση άνοδο των τιμών στα ξενοδοχεία. Μάλιστα, πέρα από τους «παραδοσιακούς» προορισμούς, όπως για παράδειγμα τα νησιά, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται ενδιαφέρον από εγχώριους αλλά και ξένους επενδυτές για boutique ξενοδοχεία τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη. Χαρακτηριστικό ως προς αυτό είναι το παράδειγμα του ισραηλινού ομίλου της Brown Hotels, ο οποίος έχει ήδη ανοίξει ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας, ενώ προχωρά αντίστοιχες επενδύσεις σε Θεσσαλονίκη, Κόρινθο και Λουτράκι. Αντίστοιχα, δυναμική παρουσία στη χώρα μας αποκτά και η Moxy, το brand του ομίλου Marriott, καθώς μετά το ξενοδοχείο που άνοιξε πρόσφατα στην Πάτρα αναμένονται εγκαίνια και στην Αθήνα, στην περιοχή της Ομόνοιας, ενώ αναμένονται αντίστοιχες κινήσεις και στη Θεσσαλονίκη.

Μάλιστα, καθώς η ζήτηση για νέα boutique ξενοδοχεία εντός των πόλεων είναι πολλαπλάσια της προσφοράς, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις παλαιών κτηρίων γραφείων που μετατρέπονται ή θα μετατραπούν σε city hotels, με χαρακτηριστικό παράδειγμα το κτήριο που φιλοξενούσε τα γραφεία του Δημοσιογραφικού Οργανισμού Λαμπράκη επί της οδού Χρήστου Λαδά στο κέντρο της Αθήνας.

 

Αυξημένο κόστος κατασκευής

Ένας ακόμα παράγοντας που αναμένεται να επηρεάσει την κτηματαγορά αλλά και ευρύτερα τον κατασκευαστικό κλάδο εντός του 2022 είναι οι ανατιμήσεις στα κόστη κατασκευής, οι οποίες δεν δείχνουν να υποχωρούν, τουλάχιστον μέσα στους πρώτους μήνες του έτους.

Μια εξέλιξη που δυσχεραίνει τις κατασκευαστικές εταιρείες, είτε μιλάμε για δημόσια είτε για ιδιωτικά έργα, καθώς σε αυτή τη φάση της αγοράς δεν είναι εύκολο να μετακυλιστούν στους καταναλωτές. Έτσι, τα επενδυτικά πλάνα μεταβάλλονται προκειμένου να συνυπολογίσουν το αυξημένο κόστος, το οποίο δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητο. Όπως αναφέρει η Ν. Μποκτού, αυτή τη στιγμή το μέσο κατασκευαστικό κόστος για ένα οικιστικό ακίνητο διαμορφώνεται στο επίπεδο των 1.600 ευρώ ανά τ.μ. έναντι 1.300 ευρώ λίγους μήνες πριν, γεγονός που από την άλλη –σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών στα οικόπεδα– αποτελεί εχέγγυο ότι πολύ δύσκολα θα δούμε κάποιας μορφής διόρθωση στις τιμές, τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα.

Την ίδια στιγμή πάντως, αξίζει να σημειωθεί ότι τραπεζικοί αναλυτές εκτιμούν πως οι πληθωριστικές πιέσεις –και κατ’ επέκταση η αύξηση του κόστος της κατασκευής– δεν θα είναι δομικές αλλά θα υπάρξει αποκλιμάκωση, είτε από τα μέσα του 2022 είτε αρχής γενομένης από το 2023, ανάλογα και με την παγκόσμια πορεία της πανδημίας.

 

Πρόκληση το «σοκ προσφοράς»

Την ίδια στιγμή όμως, υπάρχουν δύο καθοριστικοί παράγοντες που μπορούν να αλλάξουν άρδην την εικόνα της περιορισμένης προσφοράς ακινήτων στην αγορά. Από τη μία έχουμε τα μεγάλα οικιστικά projects, όπως για παράδειγμα το Ελληνικό, μέσω των οποίων θα προστεθούν εκατοντάδες ή και χιλιάδες συνολικά νεόδμητα ακίνητα υψηλής ποιότητας σε ιδιαίτερα δημοφιλείς περιοχές. Από την άλλη, υπάρχει το στοκ των χιλιάδων οικιστικών αλλά και επαγγελματικών ακινήτων που είτε ανήκαν στις τράπεζες είτε συνδέονται με δανειακά χαρτοφυλάκια και πλέον περνούν στους servicers. Αυτή τη στιγμή, στο πλαίσιο του εξορθολογισμού των ισολογισμών των τραπεζών, «τρέχουν» δύο projects, τo Terra της Τράπεζας Πειραιώς και το Skyline της Alpha Bank, που περιλαμβάνουν ακίνητα συνολικής αξίας που μπορεί να φτάσει τα 3 δισ. ευρώ, τα οποία έχουν τη δυναμική να αλλάξουν τις ισορροπίες στην αγορά. Παράλληλα, στοίχημα παραμένει το τι θα συμβεί με τους πλειστηριασμούς των ακινήτων, οι οποίοι είχαν παγώσει λόγω της πανδημίας και αναμένεται να επανεκκινήσουν κάποια στιγμή εντός του 2022.

Υπό συνθήκες, ο συνδυασμός των παραπάνω παραγόντων θα μπορούσε να αλλάξει το πρόσημο της αγοράς, καθώς μια μαζική διάθεση νεόδμητων αλλά και παλαιότερων ακινήτων θα οδηγούσε σε υπερπροσφορά, που με τη σειρά της θα έριχνε τις τιμές. Εντούτοις, στην περίπτωση των οικιστικών projects, εκτιμάται ότι το στοκ των ακινήτων θα βγει στην αγορά τμηματικά ώστε να μην διαταράξει την ισορροπία προσφοράς-ζήτησης. Αντίστοιχη στρατηγική αναμένεται να ακολουθήσουν και τα funds σε συνεργασία με τους servicers, καθώς κανέναν δεν συμφέρει να υπάρξουν μαζικοί πλειστηριασμοί ή ξεπούλημα ακινήτων, που πέρα από πτώση των τιμών θα φέρουν και κοινωνικές αναταράξεις.

 

 

Χτυπήματα:

Το «άλμα» στις τιμές των ακινήτων το τελευταίο έτος:

7,9% αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων πανελλαδικά το γ’ τρίμηνο του 2021 σε ετήσια βάση

7,6% ήταν η άνοδος για νέα διαμερίσματα και 8,2% για τα παλιά

4,5% αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων το 2020

 

 

 

 

Πίνακας: Μέση τιμή ακινήτων στην Αθήνα

  2021 2015
ΕΞΑΡΧΕΙΑ 1.200 €/τμ 600 €/τμ
ΚΟΛΩΝΑΚΙ 3.500 €/τμ 1.800 €/τμ
ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ 1.600 €/τμ 900 €/τμ
ΚΥΨΕΛΗ 1.100 €/τμ 500 €/τμ
ΚΑΛΛΙΘΕΑ 1.300 €/τμ 700 €/τμ
ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 1.500 €/τμ 800 €/τμ
ΠΑΓΚΡΑΤΙ 1.800 €/τμ 1.000 €/τμ
  • Το δείγμα αναφέρεται σε τυπική κατοικία επιφανείας 80-120 τμ μέσου ορόφου 2ου-3ου 30 ετων και άνω.
  • Το δείγμα έχει βγεί από ζητούμενες τιμές σε 35-40 ακίνητα σε κάθε εξεταζόμενη περιοχή .

Πηγή: Potamianos Real Estate Group