Γιατί η Ελλάδα απέκτησε «στεγαστικό πρόβλημα»; Γιατί στη χώρα που επί δεκαετίες απολάμβανε ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης και η δαπάνη «ενοίκιο» αφορούσε μια μικρή μειοψηφία, φτάσαμε στο σημείο να αναζητούμε μέτρα άμεσης εφαρμογής και να συζητάμε σε ανώτατο επίπεδο για τις λύσεις που πρέπει να βρεθούν το ταχύτερο δυνατό; Η απάντηση είναι εύκολη: διότι χτυπηθήκαμε ταυτόχρονα από όλα εκείνα τα στοιχεία που οξύνουν το φαινόμενο: λόγω πολυετούς κρίσης σταματήσαμε να χτίζουμε σπίτια και αναστείλαμε την κρατική πολιτική στήριξης της «κοινωνικής κατοικίας». Λόγω κόκκινων δανείων οι τράπεζες έκλεισαν τις στρόφιγγες του δανεισμού και ουσιαστικά απέκλεισαν τη συντριπτική πλειοψηφία των υποψήφιων αγοραστών από τη χρηματοδότηση. Οι μισθοί μειώθηκαν κατακόρυφα και η δυνατότητα απόκτησης ακινήτου περιορίστηκε. Η πληθωριστική κρίση ανέβασε το κόστος κατασκευής οικοδομών, η εγχώρια και η εισαγόμενη ζήτηση εκτόξευσαν τις τιμές των ακινήτων και η άνοδος των επιτοκίων ήταν απλώς το… κερασάκι στην τούρτα. Πώς συμπυκνώνονται όλα αυτά σε μια φράση; Αν θέλεις να αγοράσεις ένα σπίτι 100 τετραγωνικών σε μια σχετικά καλή περιοχή, θα πρέπει να «θυσιάσεις» έναν μέσο μισθό για 30 ολόκληρα χρόνια προκειμένου να καταβάλλεις το τίμημα και τους τόκους που αντιστοιχούν στο δάνειο. Πόσα χρόνια χρειάζονταν για να επιτύχεις ακριβώς τον ίδιο στόχο προ τετραετίας; Περίπου 20 χρόνια. Αυτή η διαφορά των 10 ετών είναι ο ορισμός του «στεγαστικού προβλήματος». 

Το σκέλος της προσφοράς

Η πηγή του προβλήματος, αλλά ταυτόχρονα και το πεδίο στο οποίο θα πρέπει να αναζητηθούν οι λύσεις, είναι ο βασικός νόμος της προσφοράς και της ζήτησης. Τίποτα περισσότερο, τίποτα λιγότερο. Ας αναφερθούμε αρχικά στο σκέλος της προσφοράς:

1. Στην κορύφωση της ανόδου του real estate στην Ελλάδα −ήταν η τριετία 2005-2007− οι επενδύσεις είτε για ανέγερση είτε για αγορά ακινήτων έφταναν στα 25-30 δισ. ευρώ τον χρόνο. Κατά τη διάρκεια της μνημονιακής περιόδου, η αντίστοιχη επίδοση ήταν της τάξεως του 1 δισ. ευρώ. Ακόμη και το 2023, που είδαμε όλοι να στήνονται εργοτάξια για νέες κατοικίες, οι επενδύσεις ανήλθαν στα 4 δισ. ευρώ. Συμπέρασμα: Χτίζονται πολύ λιγότερες κατοικίες σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο και αυτό σημαίνει λιγότερη προσφορά νεόδμητων ακινήτων.
2. Η βραχυχρόνια μίσθωση από τη μία και ο θεσμός της golden visa από την άλλη, αφαίρεσαν από την αγορά ακίνητα που υπό διαφορετικές προϋποθέσεις θα διοχετεύονταν για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών των μόνιμων κατοίκων της χώρας. Ειδικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής, αλλά και στις τουριστικές περιοχές, το πρόβλημα είναι πολύ μεγάλο. Προφανώς, ο λόγος είναι οι υψηλότερες αποδόσεις που εξασφαλίζουν στους ιδιοκτήτες οι μισθώσεις τύπου Airbnb.
3. Παράγοντας ανάσχεσης της προσφοράς είναι και η αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών. Όταν το κόστος ανά τετραγωνικό −και λόγω των νέων απαιτήσεων που μπαίνουν εξαιτίας της κλιματικής κρίσης− ξεπερνά πλέον τα 1.700 ευρώ, ο κατασκευαστής γίνεται πιο διστακτικός στο να προχωρήσει στην ανέγερση πολυκατοικίας αν δεν έχει εξασφαλίσει την πώληση από τα σχέδια. Οι μνήμες από την περίοδο μετά το 2007, όταν ο κατασκευαστικός κλάδος βρέθηκε με εγκλωβισμένο κεφάλαιο σε σπίτια που έμειναν στα αζήτητα, είναι ακόμη νωπές.

Το σκέλος τη ζήτησης

Πάμε στο σκέλος της ζήτησης, στο οποίο επίσης δεν διαμορφώνονται οι καλύτερες συνθήκες:

1. Παρά τη μείωση του πληθυσμού της χώρας, για μια σειρά από κοινωνικούς λόγους ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται. Και αυτό συμβαίνει διότι μειώνονται τα πολυμελή νοικοκυριά (τετραμελή, πενταμελή κ.τ.λ.) και αυξάνονται κυρίως τα μονομελή, που έχουν φτάσει να αντιστοιχούν στο 33% του συνόλου, και δευτερευόντως τα διμελή. Η ζήτηση ειδικά για μικρά διαμερίσματα γίνεται ολοένα και μεγαλύτερη, και αυτό ωθεί προς τα πάνω και τις τιμές των ενοικίων και τις τιμές πώλησης των ακινήτων.
2. Ζήτηση για αγορά ακινήτων δεν εκδηλώνεται μόνο από τους μόνιμους κατοίκους της χώρας, αλλά και από το εξωτερικό. Είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους συντηρείται η άνοδος των τιμών, παρά τα σοβαρά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι μόνιμοι κάτοικοι (μείωση διαθέσιμου εισοδήματος λόγω πληθωρισμού, αδυναμία δανεισμού λόγω υψηλότερων επιτοκίων κ.τ.λ.).
3. Το απόθεμα στέγης στην Ελλάδα γίνεται ολοένα και παλαιότερο. Λόγω της ενεργειακής και της κλιματικής κρίσης, το ενδιαφέρον για την απόκτηση ακινήτου με καλύτερη ενεργειακή βαθμολογία (άρα και μικρότερο κόστος διαβίωσης) γίνεται ολοένα και μεγαλύτερο.

Απουσία εύκολων λύσεων

Εύκολες λύσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος δεν υπάρχουν. Η κυβέρνηση προσπαθεί να αυξήσει την προσφορά με μέτρα όπως το «πάγωμα» του ΦΠΑ στην οικοδομή ή η θέσπιση της «κοινωνικής αντιπαροχής». Επιδοτεί επίσης την ανακαίνιση ακινήτων, ώστε να μπουν ακίνητα στην αγορά από το στοκ των «κλειστών» ακινήτων, ενώ δρομολογεί προγράμματα όπως το «σπίτι μου», που καθιστούν ευνοϊκότερους τους όρους δανεισμού. Ακόμη και η Τράπεζα της Ελλάδας μπήκε στη μάχη επιτρέποντας (από τις αρχές του 2025) να χορηγούνται δάνεια που να αντιστοιχούν στο 90% της αξίας του ακινήτου, με τη μηνιαία δόση να δύναται να φτάσει ακόμη και στο 50% του διαθέσιμου εισοδήματος. Αντίστοιχα, θεσπίζονται περιορισμοί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και χρυσή βίζα, ώστε να μπει ένα φρένο και από αυτή την πλευρά. Ποιο είναι το πρόβλημα; Ότι για να ισορροπήσει η αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι χρειάζονται πάνω από 200.000 κατοικίες. Και όλα τα μέτρα που προαναφέρθηκαν δεν εξασφαλίζουν τέτοιον αριθμό, ακόμη και αν περάσουν αρκετά χρόνια…