Οι εμπορικοί κόμβοι έχουν πληγεί βαριά από την πανδημία: Μήπως η απάντηση είναι περισσότερα διαμερίσματα και φεστιβάλ;

 

Πολλές φορές οι πόλεις έχουν κατορθώσει να συνέλθουν μετά από κρίσεις. Από τις πανδημίες και τους σεισμούς μέχρι τις πλημμύρες και τις πυρκαγιές, οι ισχυροί αυτοί πόλοι της υφηλίου αναδύονται ακόμη ισχυρότεροι οσάκις βρίσκονται αντιμέτωποι με δυσκολίες. Όταν το 1662 η Μεγάλη Πυρκαγιά του Λονδίνου κατέστρεψε το μεγαλύτερο μέρος της πόλης, επιβλήθηκε σειρά από κανονισμούς αντιπυρικής ασφάλειας. Η οικοδομή πέρασε από το ξύλο στα τούβλα ή τη λιθοδομή. Οι τοίχοι έγιναν φαρδύτεροι, οι δρόμοι πλατύτεροι. Όταν η χολέρα έπληξε τη δεκαετία του 1850 την Αμερική, στη Νέα Υόρκη κι άλλες πόλεις καθιερώθηκαν οι υπόνομοι – αλλά και δημόσια πάρκα. Όταν εν συνεχεία αυτή η πανδημία πέρασε στο Παρίσι, και οι εκεί αρχές θέσπισαν ριζικά μέτρα δημόσιας υγείας, ενώ διαμορφώθηκαν φαρδιά βουλεβάρτα με δεντροστοιχίες, εγκαινιάστηκαν σιντριβάνια και καθαρίστηκαν οι ασφυκτικά χτισμένες φτωχογειτονιές.

Σήμερα, οι πόλεις και η ενδοχώρα τους αντιμετωπίζουν μια διαφορετικού τύπου πρόκληση. Έτσι όπως η επάνοδος στη ζωή από το γραφείο παραμένει ακόμη σε εκκρεμότητα, η πανδημία κατέληξε να έχει εντείνει τη διαμάχη για το ποιο θα είναι το μέλλον των εμπορικών κόμβων που αποτελούν οι πόλεις. Κομβικά επιχειρηματικά κέντρα όπως το Μανχάταν της Νέας Υόρκης, το Σίτι του Λονδίνου, η Ντεφάνς του Παρισιού ή το Μαρινούτσι του Τόκιο έχουν υποφέρει από την έλλειψη της χρήσης γραφείων. Πριν από τα lockdown της πανδημίας, τα 21 μεγαλύτερα επιχειρηματικά κέντρα του κόσμου φιλοξενούσαν 4,5 εκατομμύρια εργαζομένων και σχεδόν το 1/5 των κεντρικών γραφείων των μεγαλύτερων 500 εταιρειών του Fortune – αυτό δείχνουν τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ΕΥ και του Urban Land Institute. Όταν η Covid-19 άδειασε ανά τον κόσμο τα γραφεία, η περισσότερη επαγγελματική δουλειά άρχισε να διεξάγεται πλέον από τα γραφεία των σπιτιών – αν όχι από το τραπέζι της κουζίνας. Με την πανδημία να έχει συνεχιστεί πλέον προς την τρίτη χρονιά της, η τελική μοίρα των επιχειρηματικών κέντρων των πόλεων παραμένει αβέβαιη. Θα μπορέσουν άραγε να συνεχίσουν να προσελκύουν ανθρώπους με ταλέντο και επενδύσεις, ή οι νέες μορφές εργασίας θα θέσουν σε κίνδυνο την οικονομική κυριαρχία που είχαν κατακτήσει;

Σε τελευταία ανάλυση, τα πράγματα θα μπορούσαν να είναι χειρότερα για τους ιδιοκτήτες των γυαλιστερών πύργων γραφείων στα κέντρα των πόλεων. Σε αντίθεση με τους τομείς του λιανεμπορίου ή της φιλοξενίας, οι ενοικιαστές γραφείων δεν έπαψαν να καταβάλλουν νοίκι· οι αναλυτές είδαν να διαψεύδονται οι περισσότερες από τις δυσοίωνες προβλέψεις τους. Μάλιστα, οι συμβάσεις ενοικίασης άρχισαν να ξαναζωηρεύουν σε πόλεις όπως το Λονδίνο προς τα τέλη του 2021.

Η πραγματικότητα, όμως, πολύ απέχει από το να είναι ρόδινη. Η τηλεργασία, ως εργασία από το σπίτι, έχει πλήξει τη ζήτηση για χώρους γραφείων και οι κενοί χώροι τείνουν να πληθαίνουν περισσότερο στις επιχειρηματικές περιοχές παρά σε οποιαδήποτε άλλα μέρη των πόλεων. Σήμερα, οι κενοί χώροι γραφείων αποτελούν –σε παγκόσμια βάση– σχεδόν 12% του συνόλου, σε σύγκριση με μόνον 8% πριν από την πανδημία. Στο Λονδίνο, το 18% των γραφείων παραμένουν κενά. Στη Νέα Υόρκη, το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει περίπου το 16%. Πάνω από ένα γραφείο στα πέντε δηλώνεται κενό στο Σαν Φρανσίσκο. Στο Χονγκ Κονγκ –όπου γενικώς υπάρχει μια τάση υποχώρησης των μεγεθών– το καθαρό πραγματικό ύψος των ενοικίων (μετά τις εκπτώσεις ή/και τα κίνητρα που παρέχονται) υποχώρησε κατά περισσότερο από 7% το 2021, σε συνέχεια μιας πτώσης 17% το 2020. Αντί να μειώσουν τα νοίκια, πολλοί ιδιοκτήτες προσφέρουν δωρεάν παράλληλες υπηρεσίες προκειμένου να κρατήσουν τους ενοικιαστές ή και να προσελκύσουν νέους. Σε όλη την Αμερική, ο αριθμός των προσφερόμενων δωρεάν μηνών ενοικίασης έχει αυξηθεί στο υψηλότερο σημείο μετά το 2013. Υπάρχουν επενδυτές στην ανάπτυξη ακινήτων που παραμένουν αισιόδοξοι και πιστεύουν ότι η ζήτηση για χώρους γραφείων θα ανακάμψει σοβαρά. Όμως, με κάθε νέα μετάλλαξη της Covid-19 τα σχέδια για ευρύτερη επιστροφή στα γραφεία αναβάλλονται – και ύστερα αναβάλλονται και πάλι. Οι χρηματοπιστωτικές αγορές αποτυπώνουν κι αυτές με τη σειρά τους την κακή διάθεση της εποχής. Τα κτήρια γραφείων χάνουν με ταχύ ρυθμό τη θέση των στοιχείων ενεργητικού με τις καλύτερες επιδόσεις, προς όφελος των αποθηκών – ή και των κτηρίων διαμερισμάτων. Το 2021 τα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων, που παραδοσιακά αποτελούσαν τον πυρήνα των επιχειρηματικών κινήσεων, κατέληξαν να αφορούν λιγότερο από το 1/5 του συνόλου των συναλλαγών που πραγματοποιήθηκε. Αλλά και οι ξένες επενδύσεις σε κτήρια γραφείων υποχώρησαν κάτω από το προ πανδημίας επίπεδο σε χώρες όπως οι ΗΠΑ ή η Αυστραλία το 2021. Αντιθέτως, οι επενδύσεις σε αποθηκευτικούς χώρους υπερδιπλασιάστηκαν στις αγορές αυτές.

 

[…] Οι ιδιοκτήτες επιμένουν ότι οι φόβοι που εκφράζονται είναι υπερβολικοί. Παρά τα πολλά κτήρια που παραμένουν κενά, υποστηρίζουν ότι ενισχύεται η ζήτηση για καλύτερους γραφειακούς χώρους. Και η αλήθεια είναι ότι προβεβλημένα ή/και ποιοτικά κτήρια συνεχίζουν να προσελκύουν πολλούς ενδιαφερόμενους. Οι δε ενοικιαστές αλλάζουν τις επιλογές τους από παλιότερα κτήρια γραφείων προς νεότερα και πιο πράσινα, με καλύτερο εξαερισμό και φίλτρα και υψηλότερης ποιότητας κοινές υπηρεσίες. Αυτού όμως του είδους τα κτήρια υψηλής ποιότητας αντιπροσωπεύουν 20% ή και λιγότερο του συνόλου των ακινήτων στα κέντρα των πόλεων. Το κενό μεταξύ των καλύτερων κτηρίων και της υπόλοιπης αγοράς θα διευρυνθεί κι άλλο.

Πάντως, τα επιχειρηματικά κέντρα των πόλεων ήδη λαμβάνουν μέτρα δικής τους άμυνας. Μια γενικευμένη τάση ήταν να προσδοθεί στα κέντρα των πόλεων πιο ζωηρός χαρακτήρας: πρόκειται για συνέχιση μιας τάσης που είχε ήδη εκδηλωθεί προτού προκύψει η πανδημία. Το Σίτι του Λονδίνου προτείνει όλο και περισσότερες «εορταστικές πολιτιστικές εκδηλώσεις νύχτας», πεζοδρόμηση κεντρικών αρτηριών τα σαββατοκύριακα, καθώς και διαμόρφωση 1.500 νέων διαμερισμάτων σε κατοικίες. Επίσης, στο Κάναρι Γουάρφ προστίθενται μπαρ, εστιατόρια και πλεούμενα αναψυχής, με στόχο την προσέλκυση των νεότερων γενιών. Στη Σιγκαπούρη, η Αρχή Αστικής Ανάπλασης της πόλης έχει αποδεχθεί ότι θα χρειαστεί να επανασχεδιάσει το μείγμα κτηρίων στο κέντρο της πόλης, και τούτο πέρα από την προσθήκη ποδηλατόδρομων και πεζόδρομων. Στις ΗΠΑ, οι ουρανοξύστες ανοίγουν τις πύλες τους στο ευρύτερο κοινό, προσφέροντας νέους εξώστες με μεγάλη θέα και συνθέσεις τέχνης κατάλληλες για φωτογράφηση προς χρήση στο Instagram. Στο Σίδνεϊ πεζοδρομήθηκαν διαδρομές στο κέντρο της πόλης, ώστε να διαδοθεί η υπαίθρια εστίαση. Εν τω μεταξύ στο Παρίσι σχεδιάζεται η μετατροπή κάποιων πάρκινγκ στο κέντρο της περιοχής σε πυρήνες διαμετακόμισης.

Όσο αλλάζει ο κόσμος της εργασίας τόσο μεταβάλλονται και οι τόποι που τη φιλοξενούν…