Μπορεί η ύφεση στην αγορά ακινήτων να τραυματίσει το αναπτυξιακό μοντέλο; Πόσο οι αλλαγές πολιτικής θα αποθαρρύνουν τους επενδυτές;

 

Θα χρειαστεί πλέον να προστεθεί ο όρος «κακεντρεχής περικοπή τιμών» στο όλο και πυκνότερο λεξικό κωδικοποιημένων εκφράσεων στην Κίνα του προέδρου Σι Ζινπίνγκ. Η έκφραση αυτή είχε προκύψει και κατά το παρελθόν, τώρα όμως χρησιμοποιείται όλο και συχνότερα από αρχές των περιφερειών της χώρας, προκειμένου να καταγγέλλεται η προσπάθεια εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων όταν επιχειρούν να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών. Ορισμένες εταιρείες, που προσπαθούν να συγκεντρώσουν έσοδα υπό καθεστώς πανικού, προσφέρουν εκπτώσεις τιμών ακινήτων μέχρι και 30%. Οι κυβερνητικοί υπεύθυνοι, φοβούμενοι ότι παρόμοιες περικοπές τιμών θα μπορούσαν να εξοργίσουν όσους αγόρασαν προσφάτως κατοικία και ως εκ τούτου να φέρουν διαμαρτυρίες (και στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων), θεωρούν αυτές τις εκπτώσεις στοιχείο διαταραχής της κοινωνικής σταθερότητας, οπότε και τις απαγορεύουν. Στην Γουέιγανγκ, πόλη της Κεντρικής Κίνας, οι αρχές έδωσαν την οδηγία στις εταιρείες ακινήτων να πάψουν να αυξάνουν τις τιμές, αλλά και να μην προβαίνουν σε μειώσεις τους άνω του 15%.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, τόσο οι ρυθμιστικές αρχές όσο και οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων περπατούν πάνω σε τεντωμένο σκοινί, προσπαθώντας να ισορροπήσουν μεταξύ αφενός απογειωμένων τιμών και αφετέρου μιας κάμψης που θα μπορούσε να προκαλέσει ζημιά. Η αγορά ακινήτων αποτελεί μέχρι σήμερα τον βασικό παράγοντα που οδηγεί την πορεία της κινεζικής οικονομίας. Οι κάτοικοι των πόλεων έσπευσαν να αναζητήσουν στην αγορά αυτή ασφαλές καταφύγιο. Οι τιμές των κατοικιών έχουν απογειωθεί μέσα στην τελευταία 15ετία, συχνά με άλματα άνω του 10% ετησίως στις μεγαλουπόλεις. Οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων έχουν δανειστεί τεράστια ποσά προκειμένου να συμμετάσχουν σ’ αυτή τη διαδικασία.

Σύμφωνα με τη MorganStanley, το συνολικό χρέος του κλάδου κινείται στα 18,4 τρισ.γιουάν (2,8 τρισ. δολάρια), δηλαδή είναι ίσο προς το 18% του ΑΕΠ της χώρας.

Οι τάσεις αυτές συγκρούονται με τους επισήμους στόχους περιορισμού της δανειακής έκθεσης των επιχειρήσεων, αλλά και μείωσης των ανισοτήτων – στόχους που βρίσκονται στο κέντρο της αποστολής που έχει τάξει ο πρόεδρος Σι Ζινπίνγκ για έλευση «κοινής ευημερίας» στην Κίνα. Η καμπάνια αυτή γκρέμισε ήδη πολλές μεγάλες εταιρείες ακινήτων, καθώς οι αρμόδιοι περιόρισαν την πρόσβασή τους στο πιστωτικό σύστημα: η πλέον πρόσφατη περίπτωση ήταν της Evergrande, με δανεισμό περί τα 300 δισ. σε οφειλές, που ξεκίνησε να χάνει προθεσμίες αποπληρωμής σε δολαριακά ομόλογά της. […]

 

Η πρόσβαση σε χαλαρούς όρους χρηματοδότησης έχει ήδη αρχίσει να κάμπτεται. Η πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό ή στο σκιώδες τραπεζικό σύστημα, αλλά και η ζήτηση για ομόλογα (εσωτερικού ή εξω χώρια) υποχωρεί εν γένει [Διάγραμμα 1]. […]

Όμως, υποχώρηση της ζήτησης για κατοικίες και στέγνωμα της ροής πιστώσεων θα σημάνει και περιορισμό της ζήτησης για γη. Μπορεί την περασμένη δεκαετία η δημιουργία αγοράς για τοπικά/δημοτικά ομόλογα να έχει βοηθήσει ορισμένες περιφέρειες να ξεφύγουν από τη μέσω πωλήσεων γης χρηματοδότηση. Συνολικά όμως, οι αρμόδιοι των τοπικών κυβερνήσεων έχουν εξάρτηση από αυτούς τους πόρους: το σύνολο των εσόδων από πωλήσεις γης αυξάνεται συνεχώς από το 2015 και μετά, έχοντας φτάσει το 8,3% του ΑΕΠ το 2020 [Διάγραμμα 2]. Κάθε πρόσθετος περιορισμός θα ήταν κακά μαντάτα για τις μικρότερες πόλεις.

Την ίδια στιγμή δε, τα νοικοκυριά βρίσκονται εκτεθειμένα περισσότερο παρά ποτέ στην αγορά ακινήτων. Το 2019 οι κατοικίες αποτελούσαν περί το 60% του συνόλου παρουσίας τους (τα χρηματοπιστωτικά στοιχεία ενεργητικού, μόλις ένα 20%). Το δε συνολικό ενυπόθηκο χρέος φτάνει στο 78% της χρέωσης των νοικοκυριών.

Οι δυνατότητες για αποσύνδεση της οικονομικής ανάπτυξης από την αγορά ακινήτων δεν θα είναι εύκολη υπόθεση στην Κίνα.

 Η πολιτική διάσταση

Σε ένα άλλο πεδίο, για τον μέσο επενδυτή, η Κίνα αποτελεί πηγή αβεβαιοτήτων κάθε λογής. Πρόσφατη ρυθμιστική παρέμβαση στις εταιρείες μέσων κοινωνικής δικτύωσης, καθώς και σε εκείνες που έχουν ως αντικείμενο την εκπαίδευση, έφερε κατάρρευση των μετοχών. Οι εταιρείες που έχουν έκθεση στην αγορά ακινήτων υποφέρουν λόγω των περιοριστικών μέτρων στη ρευστότητα και της κρίσης ρευστότητας που αποκαλύφθηκε στην Evergrande,η οποία δραστηριοποιείται στην ανάπτυξη ακινήτων. Η απαγόρευση που επιβλήθηκε στη χρήση κρυπτονομισμάτων κλόνισε πρόσκαιρα την τιμή του Bitcoin. Τέλος, η σπουδή περιφερειακών κυβερνήσεων να προσαρμοστούν στους στόχους εκπομπών αερίων άνθρακα δημιούργησε ελλείψεις στην παροχή ηλεκτρικού ρεύματος: αυτό με τη σειρά του μπορεί να λειτουργήσει επιβαρυντικά τόσο στην οικονομία όσο και στις τιμές των στοιχείων ενεργητικού.

Αν όμως οι επενδυτές πιθανολογήσουν ότι η άσκηση πολιτικής θα παραμείνει ευμετάβλητη, τότε ενδεχομένως θα αρχίσουν να ζητούν υψηλότερο πριμ αν είναι να συνεχίσουν να διακρατούν κινεζικά στοιχεία ενεργητικού. «Η ένταση που παρουσιάζει η μεταβλητότητα της πολιτικής ξάφνιασε τους επενδυτές», εξηγεί ο Τσέταν Αχία, της MorganStanley. «Δεν είναι πλέον εμφανές ποιος είναι ο τελικός στόχος της πολιτικής γιακάθε κλάδο, οπότε αυξάνεται η αβεβαιότητα – και η αβεβαιότητα αυτή έρχεται να προστεθεί στο συνολικό ρίσκο». Ήδη σε ορισμένες κατηγορίες κινεζικών στοιχείων ενεργητικού εμφανίζεται πριμ ρίσκου.

Το τελευταίο εξάμηνο ο δείκτης MSCI China(για μετοχές εισηγμένες στην ηπειρωτική χώρα και στο ΧονγκΚονγκ) υστερούσε έναντι των παγκόσμιων μετοχικών δεικτών κατά το μεγαλύτερο ποσοστό που είχε προκύψει σε πάνω από 20 χρόνια. Οι αποδόσεις δολαριακών κινεζικών ομολόγων που έχουν εκδοθεί σε εξωχώρια βάση (γύρω στο 14,5%) βρίσκονται σήμερα πιο ψηλά και απ’ όσο είχαν φτάσει τις μέρες πανικού στις αγορές λόγω Covid-19, δηλαδή τον Μάρτιο του 2020. […]

Η Goldman Sachs έχει εξετάσει τι μπορεί να σημάνει για τις ιδιωτικές εταιρείες μια αλλαγή στην πολιτική αντιμετώπιση «κοινωνικά ευαίσθητων» κλάδων, όπως είναι τα μίντια ή η αναψυχή. Ανέκαθεν, οι ιδιωτικής ιδιοκτησίας εταιρείες έδιναν μεγαλύτερες αποδόσεις επί του επενδεδυμένου κεφαλαίου απ’ ό,τι οι υπό κρατική ιδιοκτησία (SOEs), ωστόσο οι πρόσφατες μεταβολές στην ασκούμενη πολιτική θα περιορίσουν τα κέρδη τους. Το εύρος των ενδεχόμενων επιπτώσεων είναι πελώριο, πράγμα που θα εξαρτηθεί εν μέρει από το ποιο τμήμα του ιδιωτικού τομέα θα βρεθεί με αποδόσεις ανάλογες των SOEs. Στην πλέον αισιόδοξη περίπτωση, ο δείκτης MSCI China μπορεί να είναι ήδη υποτιμημένος κατά ποσοστό άνω του 10%. Αν επικρατήσει ένα πιο απαισιόδοξο σενάριο, τότε ο ίδιος δείκτης θα αποδειχθεί ότι παραμένει ακόμη υπερτιμημένος κατά αντίστοιχο ποσοστό.

To τι τελικά θα αποδειχθεί ότι ισχύει είναι περισσότερο ζήτημα πολιτικής παρά χρηματοοικονομικών εκτιμήσεων. […] Τι θα σημάνει όμως για την Κίνα μια μείωση των ξένων επενδύσεων; Για την ώρα, η οικονομική επίπτωση θα είναι περιορισμένη. Ξένοι οργανισμοί έχουν στα χέρια τους μόλις 1,5% του μεσοπρόθεσμου δανεισμού ύψους 7,6 τρισ. γιουάν (1,2 τρισ. δολαρίων) που αποτελεί την αγορά εταιρικών ομολόγων. Πάντως ήδη οι επενδυτές προσπαθούν να μαντέψουν πού θα καταλήξει αύριο η κυβερνητική πολιτική, οπότε ήδη προκύπτει ένα συνολικό πριμ ρίσκου, ιδίως δε όσον αφορά εκείνα τα στοιχεία ενεργητικού στα οποία έχουν την καλύτερη πρόσβαση οι ξένοι επενδυτές.

Αντί λοιπόν να βοηθιούνται οι επενδυτές να διακρίνουν ανάμεσα σε επενδύσεις με διαφορετικό κίνδυνο, το πρόσφατο μπαράζ από αναταράξεις τούς κάνει να εφαρμόζουν συνολικά πριμ ρίσκου – με τις κινεζικές επιχειρήσεις να χάνουν τα περισσότερα απ’ αυτή τη μεταβολή.