Κάτι αλλάζει στον Πειραιά

Δημοσιεύτηκε από economia 22/05/2019 0 Σχόλια Οικονομική Επιθεώρηση,

Οικονομική Επιθεώρηση, Mάιος 2019, τ. 982

AΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ του Στέλιου Μπούρα

 

 

 

Οι επεμβάσεις στο συγκοινωνιακό δίκτυο, η ανάπλαση του Μικρολίμανου και η κατασκευή νέων χώρων γραφείων αναδεικνύουν την περιοχή, στην οποία παρουσιάζονται βελτιωμένες προοπτικές, σε εμπορικά ακίνητα και αγορά κατοικίας

 

 

 

Η «ξεχασμένη» περιοχή του Πειραιά μπαίνει για τα καλά στο στόχαστρο των επενδυτών της αγοράς ακινήτων, καθώς μια σειρά από μεγάλα έργα προχωρούν στο λιμάνι, κάποια από τα οποία ολοκληρώνονται μέσα στο 2019.

 

Επεμβάσεις στο συγκοινωνιακό δίκτυο, η ανάπλαση του Μικρολίμανου και η κατασκευή νέων χώρων γραφείων αναδεικνύουν την περιοχή, στην οποία παρουσιάζονται βελτιωμένες προοπτικές – τόσο στα εμπορικά ακίνητα όσο και στην αγορά κατοικίας.

 

Το έργο που έχει τραβήξει τα περισσότερα φώτα δημοσιότητας είναι τα επενδυτικά σχέδια της κινεζικής Cosco, στον ΟΛΠ. Πρόκειται για ένα πρόγραμμα που φτάνει τα 600 εκατομμύρια ευρώ και περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την κατασκευή νέων ξενοδοχείων, εμπορικό κέντρο, καθώς και αποθήκες.

 

Παρόλο που με πρόσφατη απόφασή του το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο (ΚΑΣ) χαρακτήρισε μεγάλα κομμάτια του λιμανιού αρχαιολογική ζώνη, θεωρείται ότι τα περισσότερα σχέδια θα προχωρήσουν, έστω και με καθυστέρηση. Λίγες μέρες μετά την απόφαση του ΚΑΣ, το Κεντρικό Συμβούλιο Νεωτέρων Μνημείων (ΚΣΝΜ) έδωσε το πράσινο φως στα σχέδια της Cosco για τη μετατροπή τριών κτηρίων του ΟΛΠ σε ξενοδοχεία.

 

 

Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν την αξία των επενδύσεων για την εθνική οικονομία και την αγορά εργασίας, αλλά τονίζουν και τα ευρύτερα οφέλη για τα ακίνητα.

 

«Εκτός από τις επενδύσεις, η Cosco είναι κινητήριος μοχλός για το λιμάνι. Έχει μεγάλο αριθμό στελεχών και αυτό θα δημιουργήσει μια δυναμική στην αγορά κατοικιών της περιοχής», τονίζει ο Δημήτρης Μανουσάκης, διευθύνων σύμβουλος της Savills Hellas.

 

Οι ανάγκες στέγασης των στελεχών της Cosco αυξάνουν περαιτέρω τη ζήτηση για διαμερίσματα στην περιοχή, που είναι ήδη μεγάλη λόγω μιας άλλης ισχυρής πολυεθνικής, η οποία επίσης λειτουργεί στο Πειραιά: της γαλλικής Teleperformance.

 

Η Teleperformance στεγάζει τα γραφεία της σε ένα από τα κτήρια των πρώην εγκαταστάσεων της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτος, στον Άγιο Διονύσιο του Πειραιά. Σε μια επένδυση που αγγίζει τα 14 εκατ. ευρώ, τα γραφεία (11.000 τ.μ.) ανήκουν στην Grivalia και έδωσαν μεγάλη ώθηση στην περιοχή. 

 

Πρόκειται για ακίνητο υψηλών διαγραφών, σε σημείο στρατηγικής σημασίας.

 

Η ανάγκη των πολυεθνικών που δραστηριοποιούνται στην Ευρώπη να προσελκύσουν το καταλληλότερο προσωπικό τις οδηγεί στο να στεγάζουν τις υπηρεσίες τους σε κτήρια με άμεση πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς. Παράλληλα, προσφέρουν περισσότερες παροχές στους εργαζομένους τους, όπως, για παράδειγμα, συνδρομή σε γυμναστήριο.

 

«Ένα μεγάλο πλεονέκτημα των ακινήτων Παπαστράτου είναι ότι από αυτό το σημείο περνούν όλα τα μέσα σταθερής τροχιάς που υπάρχουν στην Αττική», τονίζει ο Αλέξης Κοτσιώρης, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων ακινήτων QRA.

 

Η πρόσβαση στον Πειραιά γίνεται στο μεταξύ όλο και πιο εύκολη.

 

Το τραμ επεκτείνεται από το Νέο Φάληρο μέχρι το λιμάνι σε νέες γραμμές επέκτασης που μετρούν 5,4 χιλιόμετρα, ενώ προγραμματίζονται νέοι σταθμοί του μετρό για τον Πειραιά (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια), που θα είναι έτοιμοι μέσα στο 2019. Μέχρι το 2021 θα ακολουθήσουν οι σταθμοί στα Μανιάτικα (Αιτωλικού και Μαυρομιχάλη), στον Πειραιά (λιμάνι, πλησίον σταθμού ΗΣΑΠ) και στο Δημοτικό Θέατρο (Ηρώων Πολυτεχνείου & Βασιλέως Γεωργίου).

 

Για το δεύτερο κτήριο των πρώην εγκαταστάσεων Παπαστράτου, το οποίο φιλοξενούσε τις αποθήκες της εταιρείας, παρουσιάζεται επίσης έντονο ενδιαφέρον. Υπάρχουν σχέδια να μετατραπεί σε ξενοδοχείο, ωστόσο φορείς της αγοράς επισημαίνουν ότι μάλλον προορίζεται για ξενοδοχείο και γραφεία, λόγω ισχυρής ζήτησης. 

 

Αξίζει να σημειωθεί πως αν και περνούν εκατομμύρια ταξιδιώτες από τον Πειραιά κάθε χρόνο, η περιοχή δεν διαθέτει πεντάστερα ξενοδοχεία.

 

«Είναι αξιοπερίεργο ότι δεν έχει 1-2 μεγάλα ξενοδοχεία ο Πειραιάς», προσθέτει ο Δ. Μανουσάκης.

 

Η ανάγκη για στέγαση των στελεχών στον Πειραιά αυξάνει τη ζήτηση που έχει ήδη δημιουργηθεί από την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και από αγοραστές με στόχο την Golden Visa. Ειδικά τα ακίνητα που βρίσκονται κοντά στην ακτή έχουν γίνει ανάρπαστα, καθώς αποτελούν προτίμηση των ξένων αγοραστών.

 

Οι τιμές στην περιοχή έχουν ανέβει, αλλά όχι στον βαθμό που έχουν αυξηθεί σε άλλα σημεία της Αθηναϊκής Ριβιέρας.

 

Στοιχεία από τη REMAX για το 2018 δείχνουν ότι οι τιμές των ακινήτων πενταετίας ή και άνω στο Πασαλιμάνι φτάνουν τα 850-1.300 ευρώ ανά τ.μ. (έναντι 600-1.000 ευρώ ανά τ.μ. το 2017), ενώ στην Πειραϊκή κυμαίνονται από 900 έως 1.350 ευρώ, από 800-1.250 το 2017. 

 

Αν και οι μεγάλες παλαιές πολυκατοικίες που χαρακτηρίζουν την περιοχή προσφέρονται για ανακατασκευή διαμερισμάτων, εντούτοις δεν προβλέπεται καμία αξιόλογη μεταβολή από πλευράς προσφοράς στον Πειραιά. «Επίσης, ο Πειραιάς έχει περιορισμένο ελεύθερο απόθεμα οικοπέδων που μπορεί να ξαναβγεί στην αγορά», τονίζει ο Α. Κοτσιώρης.

 

Ένα άλλο σημαντικό έργο που αλλάζει την περιοχή, έχοντας θετικό αντίκτυπο σε όλη την παραλιακή ζώνη της Αττικής, είναι η ανάπλαση στο Μικρολίμανο.

 

Πρόκειται για μια στρατηγική παρέμβαση μεγάλης κλίμακας από τον Δήμο Πειραιά, σε επιφάνεια που θα ξεπερνά τα 15.000 τ.μ. Με προϋπολογισμό 5,7 εκατ. ευρώ από ευρωπαϊκούς πόρους και από την Περιφέρεια, το έργο εκτείνεται στην ευρύτερη ζώνη του Μικρολίμανου και περιλαμβάνει το εύρος της οδού Ακτής Κουμουνδούρου, η οποία μετατρέπεται σε οδό ήπιας κυκλοφορίας. Το σχέδιο επίσης περιλαμβάνει την κατεδάφιση-καθαίρεση των υφιστάμενων κατασκευών και την ανάπλαση της ζώνης του παράκτιου μετώπου.

 

Στα σχέδια του Δήμου Πειραιά προβλέπεται και η ανάπλαση της περιοχής από την ακτή Δηλαβέρη έως το Στάδιο Ειρήνης και Φιλίας, προκειμένου να δημιουργηθεί μια ενιαία ζώνη με χώρους περιπάτου, πρασίνου και ποδηλατόδρομους. 

 

Με ένα έργο που αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο 2019, ο δήμαρχος Πειραιά, Γιάννης Μώραλης, πιστεύει ότι επιλύονται προβλήματα και αμβλύνονται παθογένειες δεκαετιών.

 

«Το Μικρολίμανο είναι ένα από τα πιο όμορφα σημεία του Πειραιά και της χώρας. Ήρθε λοιπόν ο καιρός με την ανάπλαση να αναδείξουμε αυτή την ομορφιά», σημειώνει.

 

Τονίζει, επίσης, ότι η συνύπαρξη κατοικιών και επιχειρήσεων στο Μικρολίμανο κινείται σε μια δύσκολη ισορροπία, καθώς «οι κάτοικοι ως έναν βαθμό θα πρέπει να σέβονται την επιχειρηματικότητα στην περιοχή, αλλά και οι καταστηματάρχες πρέπει να σέβονται ότι δίπλα τους μένουν άνθρωποι· πολλές φορές χάνεται το μέτρο και το όριο».

 

 

Ένα άλλο σημαντικό έργο του Δήμου είναι η αξιοποίηση του Πύργου του Πειραιά, του δεύτερου υψηλότερου κτηρίου της Αθήνας (μετά τον Πύργο των Αθηνών).

 

Το δημοτικό συμβούλιο Πειραιά αποφάσισε πρόσφατα την παραχώρηση της αξιοποίησης και διαχείρισης εκμετάλλευσης του Πύργου σε ανάδοχο, μέσω διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού. Συγκεκριμένα, ο διαγωνισμός θα αφορά την παραχώρηση για 99 έτη του Πύργου, έναντι οικονομικού ανταλλάγματος τουλάχιστον 900.000 ευρώ ετησίως.

 

Όσον αφορά τη συγκεκριμένη απόφαση, που συζητείται από όλους όσοι δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων στον Πειραιά, ο στόχος είναι να αξιοποιηθεί ένα κτήριο που έχει μείνει άδειο για 45 χρόνια, με εξαίρεση τους πρώτους δύο ορόφους. Στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι η αγοραία αξία του ακινήτου ανέρχεται σε περίπου 15 εκατ. ευρώ, ενώ το κόστος αποπεράτωσης μπορεί να φτάσει και τα 50 εκατ. (ανάλογα με τη χρήση του).

 

Αυτά τα δύο έργα (η ανάπλαση στο Μικρολίμανο και η αξιοποίηση του Πύργου) έρχονται και ως απάντηση στα παράπονα πολλών ανθρώπων της περιοχής ότι δεν έχει γίνει καμία σοβαρή προσπάθεια αναβάθμισης της περιοχής από τον Δήμο. Οι τοπικές αρχές κάνουν λόγο για καθυστερήσεις, κυρίως σε συγκοινωνιακά έργα, για τα οποία εκτιμούν πως έχει ευθύνη η κεντρική διοίκηση.

 

«Μένει να φανεί κατά πόσο θα προχωρήσει ο διαγωνισμός, αλλά πρόκειται χωρίς αμφιβολία για ένα σοβαρό έργο. Κάτι που μπορεί να αλλάξει τον επιχειρηματικό χάρτη της περιοχής, προσελκύοντας ξένους και Έλληνες παίκτες», εξηγεί στέλεχος της αγοράς.

 

Αφήστε ένα σχόλιο