Μια μεγάλη αστοχία

Δημοσιεύτηκε από economia 12/03/2020 0 Σχόλια The Economist,

Οικονομική Επιθεώρηση, Mάρτιος 2020, τ. 992

από τον Τhe Economist

 

 

 

 

 

Η εμμονή που έχουμε στη Δύση με την ιδιοκατοίκηση υπονομεύει την ανάπτυξη, τη δικαιοσύνη και την πίστη του κόσμου στον καπιταλισμό

 

 

 

 

Οι οικονομίες κινδυνεύουν τόσο από αιφνίδια κραχ όσο και από χρόνιες ασθένειες. Οι αγορές ακινήτων των πλούσιων χωρών έχουν κατά καιρούς προξενήσει προβλήματα και προς τις δύο κατευθύνσεις. Το 2007-08 ήταν τα ενυπόθηκα δάνεια χωρίς εξασφαλίσεις, αξίας ενός τρισεκατομμυρίου δολαρίων, που ανατίναξαν το χρηματοπιστωτικό σύστημα. Όμως ανάλογη υπονομευτική λειτουργία είχαν και οι δυσλειτουργίες που δημιούργησε η αγορά της κατοικίας ανά τις δεκαετίες: ζωντανές, διεκδικητικές πόλεις χωρίς χώρο για να αναπτυχθούν· γηραλέοι ιδιοκτήτες, που μένουν στα μισοάδεια σπίτια τους, αποφασισμένοι να προστατεύουν τη θέα τους· και μια γενιά νέων που δεν έχουν πλέον τη δυνατότητα να νοικιάσουν ή να αγοράσουν εύκολα, οπότε αισθάνονται ότι ο καπιταλισμός τούς έχει προδώσει. Μεγάλο μέρος αυτών των δυσλειτουργιών ξεκινούν από στρεβλωτικές οικιστικές πολιτικές, οι οποίες πηγαίνουν πίσω στον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο και συνδυάζονται με την εμμονή με την ιδιοκατοίκηση που έχει επικρατήσει στις κοινωνίες. Έτσι προέκυψε μία από τις βαρύτερες και πλέον μακροπρόθεσμες αστοχίες του πλούσιου κόσμου. Απαιτείται επειγόντως η διαμόρφωση μιας νέας αρχιτεκτονικής.

 

 

Στη ρίζα αυτής της αστοχίας βρίσκεται ένα έλλειμμα ανοικοδόμησης, ιδίως κοντά στα αναπτυσσόμενα κέντρα των πόλεων – εκεί δηλαδή όπου υπάρχουν πολλές θέσεις απασχόλησης. Από την Αυστραλία μέχρι τη Μεγάλη Βρετανία, υπερβολικά εκτεταμένες ρυθμίσεις προστατεύουν την ελίτ των ήδη ιδιοκτητών ακινήτων και αποτρέπουν τους επενδυτές να χτίσουν τους ουρανοξύστες, πάντως τα διαμερίσματα που απαιτεί η σημερινή οικονομία. Τα μεγάλα ενοίκια και οι υψηλές τιμές των κατοικιών, που προκύπτουν ως αποτέλεσμα, δυσχεραίνουν την εγκατάσταση των εργαζομένων εκεί όπου υπάρχουν οι πιο παραγωγικές δουλειές και ως εκ τούτου επιβραδύνουν τους ρυθμούς ανάπτυξης. Tο συνολικό κόστος που σηκώνουν τα νοικοκυριά για κατοικία απορροφά στις ΗΠΑ το 11% του ΑΕΠ, έναντι 8% που ήταν τη δεκαετία του ‘70. Αν τρεις μόνο μεγάλες πόλεις (η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και το Σαν Χοσέ) χαλάρωναν τους οικιστικούς περιορισμούς τους, τότε το αμερικανικό ΑΕΠ θα ήταν κατά 4% υψηλότερο. Πρόκειται για πελώριο κέρδος που χάνεται.

 

Πέραν όμως του ότι είναι απλώς αναποτελεσματικές, οι αγορές ακινήτων χαρακτηρίζονται και από βαθύτερη αδικία. Εκτεινόμενες σε περίοδο δεκαετιών, οι μειώσεις των επιτοκίων συμπλήρωσαν την ανεπάρκεια προσφοράς στέγης και οδήγησαν σε αυξητικό κύμα των τιμών. Στις ΗΠΑ η φρενίτιδα έχει επικεντρωθεί στις ακμάζουσες πόλεις· σε άλλες πλούσιες χώρες έχουν απογειωθεί οι μέσες τιμές σε εθνικό επίπεδο, ιδίως στις αγγλόφωνες χώρες, όπου το ποντάρισμα στα ακίνητα αποτελεί εθνικό σπορ. Η χρηματοπιστωτική κρίση δεν ανέκοψε αυτή την τάση. Στη Βρετανία οι τιμές των κατοικιών (τιμαριθμικά προσαρμοσμένες) βρίσκονται περίπου στα προ κρίσης επίπεδα, ενώ οι πραγματικοί μισθοί παρέμειναν στάσιμοι. Στην Αυστραλία, παρά την πρόσφατη πτώση τους, οι τιμές παραμένουν υψηλότερα από το 2008. Στον Καναδά έχουν σημειώσει αύξηση κατά 50%.

 

Η απογείωση του κόστους στέγης έχει δημιουργήσει πελώριες ανισότητες και πυροδότησε εντάσεις λόγω διαγενεακών και γεωγραφικών διαφορών. Το 1990 μια γενιά που ακολούθησε την έκρηξη των γεννήσεων, με μέση ηλικία τα 35, είχε την ιδιοκτησία ενός τρίτου του αποθέματος ακινήτων στις ΗΠΑ (με βάση την αξία). Το 2009 μια αντίστοιχου μεγέθους κοόρτις ηλικιών, με μέσο όρο τα 31, δεν είχε παρά μόλις το 4%. Οι νέοι θεωρούν ότι γι’ αυτούς η κατοικία είναι κάτι το απλησίαστο –πλην αν διαθέτεις πλούσιους γονείς– κι αυτό εξηγεί μαζί με άλλους παράγοντες μια ροπή προς τον «σοσιαλισμό όσων γεννήθηκαν στο γύρισμα της χιλιετίας». Όσο για τους ιδιοκτήτες κάθε ηλικίας, οι οποίοι βρίσκονται εγκλωβισμένοι σε περιοχές που βρίσκονται σε κάμψη, αυτοί νιώθουν αδικημένοι έναντι των αιφνίδιων κερδών κεφαλαίου που εξασφάλισαν όσοι διαθέτουν ακίνητα σε πετυχημένες πόλεις και στα περίχωρά τους. Στη Βρετανία, το 2016 οι περιοχές με στάσιμες αγορές ακινήτων ψήφισαν περισσότερο υπέρ του Brexit, ακόμη κι αν λάβει κανείς υπόψη τις δημογραφικές και εισοδηματικές διαφορές.

 

Θα μπορούσε να πει κανείς ότι ο φόβος και ο φθόνος στα θέματα κατοικίας αποτελεί μέρος της ανθρώπινης φύσης. Στην πράξη, όμως, οι παθολογίες της αγοράς ακινήτων έχουν τις ρίζες τους σε μια μεταβολή που επήλθε τη δεκαετία του ‘50 στις δημόσιες πολιτικές προς την κατεύθυνση της προώθησης της ιδιοκτησίας στέγης. Έκτοτε, οι κυβερνήσεις χρησιμοποίησαν συστήματα επιδότησης, φορολογικών απαλλαγών και πωλήσεων ακινήτων του Δημοσίου προκειμένου να προωθηθεί η ιδιοκατοίκηση έναντι της ενοικίασης κατοικίας. Οι πολιτικοί της Δεξιάς είδαν την ιδιοκτησία κατοικίας ως μέσο προσέλκυσης ψήφων μέσα από την ενθάρρυνση «υπεύθυνων πολιτών». Οι αντίστοιχοι της Αριστεράς είδαν τη στέγαση ως μέθοδο αναδιανομής και ως μέσο ώθησης των φτωχότερων νοικοκυριών να χτίσουν περιουσία.

 

Αυτά τα επιχειρήματα είναι υπερτιμημένα. Είναι δύσκολο να αποδείξει κανείς ότι η ιδιοκτησία ακινήτων κάνει τους πολίτες καλύτερους. Άμα αγνοηθεί η διάσταση της μόχλευσης, συνήθως η ιδιοκτησία μετοχών είναι καλύτερη από την ιδιοκτησία στέγης. Η δε λατρεία της ιδιοκατοίκησης φέρνει μεγάλο κόστος. Όσοι είναι ιδιοκτήτες συχνά αντιδρούν στην περαιτέρω ανάπτυξη, ώστε να προστατεύσουν τη δική τους επένδυση. […] Επειδή η προσφορά είναι συγκρατημένη και το σύστημα κλίνει προς την ιδιοκτησία, οι περισσότεροι άνθρωποι φοβούνται ότι θα μείνουν πίσω άμα νοικιάσουν. Αποτέλεσμα: οι πολιτικοί στρέφονται στην επιδότηση οριακών αγοραστών, όπως έπραξε η Βρετάνια τα τελευταία χρόνια. Αυτό όμως στρέφει κεφάλαια προς τη μεσαία τάξη, ενώ αυξάνει ακόμη περισσότερο τις τιμές. Τροφοδοτεί, επιπλέον, την αύξηση των ενυπόθηκων δανείων, αύξηση που είδαμε ότι καθιστά πιθανότερη την επέλευση κρίσεων.

 

Δεν ήταν ανάγκη να είναι έτσι τα πράγματα. Η μάστιγα του στεγαστικού δεν έχει εμφανιστεί με τον ίδιο τρόπο παντού. Το Τόκιο δεν έχει έλλειψη κατοικιών: μεταξύ 2013 και 2017 κατασκευάστηκαν εκεί 728.000 κατοικίες (περισσότερες απ’ ό,τι στην Αγγλία συνολικά), και τούτο χωρίς να υποβαθμιστεί η ποιότητα ζωής. Ο αριθμός αστέγων περιορίστηκε κατά 80% τα τελευταία 20 χρόνια. Στην Ελβετία, η τοπική αυτοδιοίκηση λαμβάνει φορολογικά κίνητρα προκειμένου να επιτρέψει την οικιστική ανάπτυξη – λόγος που εξηγεί γιατί υπάρχουν διπλάσιες νεόδμητες κατοικίες ανά κάτοικο απ’ ό,τι στις ΗΠΑ. Στη Νέα Ζηλανδία ανακτάται μέρος των κερδών κεφαλαίου μέσω φορολογίας της γης και των κατοικιών, με βάση τακτικά επικαιροποιημένες αξίες των ακινήτων.

 

Άλλωστε, υπάρχουν λίγες χώρες όπου το ποσοστό ιδιόκτητης κατοικίας είναι χαμηλό, χωρίς κανείς να ενοχλείται. Στη Γερμανία το ποσοστό αυτό είναι μόνον 50%, με καθεστώς ενοικίασης κατοικιών που ενθαρρύνει τις μακροπρόθεσμες μισθώσεις και κατοχυρώνει τους μισθωτές. Με σημαντική προσφορά και με περιορισμένα φορολογικά οφέλη για την ιδιοκατοίκηση, η ιδιοκτησία κατοικίας είναι λιγότερο ελκυστική. Παρά την ταχεία αύξηση των τιμών των κατοικιών σε μερικές γερμανικές πόλεις, οι πραγματικές τιμές είναι, κατά μέσο όρο, στα επίπεδα του 1980.

 

Μπορεί να ξεφύγει κανείς από τον φετιχισμό της ιδιοκτησίας κατοικίας; Μερικές κυβερνήσεις έχουν αντιδράσει στην οργή για τις ελλείψεις στέγης με λανθασμένες ιδέες, όπως ενοικιοστάσιο ή πρόσθετη επιδότηση των ενυπόθηκων δανείων. Πάντως υπάρχει κάποια πρόοδος. Οι ΗΠΑ έθεσαν οροφή στη φορολογική έκπτωση των χρεολυσίων ενυπόθηκων δανείων. Η Βρετανία συγκρατεί τον ριψοκίνδυνο ενυπόθηκο δανεισμό. Και δημιουργείται ένα κάποιο κίνημα, σε πολλές πετυχημένες πόλεις, υπέρ των νέων οικοδομών. […] Πάντως, αντί να στηρίξουν τον καπιταλισμό, οι στεγαστικές πολιτικές έχουν καταστήσει το σύστημα ανασφαλές, αναποτελεσματικό και άδικο. Καιρός να ξηλωθεί και να χτιστεί μια νέα λειτουργική αγορά ακινήτων.

Αφήστε ένα σχόλιο