Οι επενδυτές επιστρέφουν στο real estate

Posted by economia 24/09/2019 0 Comment(s) Οικονομική Επιθεώρηση,

Οικονομική Επιθεώρηση, Σεπτέμβριος 2019, τ. 986

AΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ της Μαρίνας Πρωτονοταρίου

 

 

 

 

Η αγορά ακινήτων βρίσκεται στην αφετηρία ενός νέου κύκλου ανόδου μετά από μία δεκαετία κρίσης

 

 

Mε κινητήριο δύναμη τα μέτρα που ανακοινώθηκαν από τη νέα κυβέρνηση για την ανάκαμψη της οικοδομής, η οποία κατέρρευσε κατά 90% από το 2005 μέχρι και το 2017, αλλά και την προοπτική θετικών ρυθμών ανάπτυξης στην οικονομία, η αγορά ακινήτων φαίνεται πως βρίσκεται στην αφετηρία ενός νέου κύκλου ανόδου μετά από μία δεκαετία κρίσης.

 

Τουριστικά ακίνητα, κτήρια γραφείων και logistics αποτελούν κλάδους με ανοδική πορεία και θετικές εκτιμήσεις για την προοπτική τους, με αποτέλεσμα να συγκεντρώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον.

 

Εξάλλου, το κενό που έχει δημιουργηθεί από τα τελευταία 10 χρόνια πλήρους ακινησίας της αγοράς δημιουργεί ανάγκες και πλέον επενδυτές και εταιρείες ανάπτυξης προχωρούν σε στοχευμένες επενδύσεις. Μάλιστα, η ζήτηση είναι τόσο μεγάλη που οι κατασκευές νέων κτηρίων γραφείων που βρίσκονται σε εξέλιξη έχουν σε μεγάλο βαθμό ήδη εξασφαλίσει μισθωτές, τουλάχιστον σε επίπεδο προσυμφώνων. Ήδη μάλιστα βρίσκεται στο στάδιο της αδειοδότησης μια σειρά από νέα έργα που δρομολογούνται προκειμένου να ανταποκριθούν στις ανάγκες της αγοράς.

 

Την τελευταία διετία, με την άνοδο του τουρισμού, έχει εκδηλωθεί μεγάλη ζήτηση για ακίνητα που προορίζονται για ξενοδοχεία, τόσο στην Αθήνα όσο και στους γνωστούς τουριστικούς προορισμούς. Τα ξενοδοχεία και οι τουριστικές βίλες αποτελούν σταθερά πόλο έλξης του επενδυτικού ενδιαφέροντος.

 

Ιδιαίτερου ενδιαφέροντος όμως είναι και η αγορά γραφείων, καθώς σήμερα υπάρχει έλλειμμα σε καινούργια κτήρια γραφείων. Ωστόσο, το επενδυτικό κενό προβλέπεται να αρχίσει να καλύπτεται κατά τα επόμενα χρόνια, καθώς έχουν δρομολογηθεί αρκετές νέες επενδύσεις, π.χ. στην Κάντζα από τη REDS του ομίλου Ελλάκτωρ, από την Dimand και την Grivalia στις πρώην εγκαταστάσεις του Παπαστράτου στον Πειραιά και από τη Lamda Development στο Ελληνικό. Στις εγκαταστάσεις της Παπαστράτος η Dimand Real Estate, σε συνεργασία με την Grivalia του ομίλου Eurobank, έχει συστήσει κοινοπρακτικά σχήματα για τρεις επιμέρους αναπτύξεις σύγχρονων γραφειακών ακινήτων, δημιουργώντας ουσιαστικά ένα άτυπο επιχειρηματικό πάρκο, καθώς τα νέα συγκροτήματα θα βρίσκονται σε πολύ κοντινή απόσταση μεταξύ τους. Το συνολικό ύψος της επένδυσης υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσει τα 100 εκατ. ευρώ.

 

Παράλληλα, νέα κτήρια γραφείων δημιουργούν και οι ΑΕΕΑΠ, όπως π.χ. η Εθνική Πανγαία, η οποία ήδη τρέχει δύο σχετικά επενδυτικά σχέδια για νέα βιοκλιματικά κτήρια γραφείων στον Παράδεισο Αμαρουσίου και στη Λ. Συγγρού.

 

Μεγάλο ενδιαφέρον και προοπτικές παρουσιάζει και ο κλάδος των logistics και προς τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων έχουν κινητοποιηθεί επενδυτικά κεφάλαια. Οι αξίες των ακινήτων για logistics υποχώρησαν σημαντικά κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, αλλά έχουν ξεκινήσει να ανακάμπτουν από το τέταρτο τρίμηνο του 2015. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Inventio Consulting, οι τιμές πώλησης ακινήτων logistics έχουν αυξηθεί κατά 60% σε σχέση με το κατώτατο σημείο στο οποίο βρέθηκαν στο τέλος του 2014, τη στιγμή μάλιστα που παραμένουν 36,5% χαμηλότερα από το απόγειο της αγοράς το 2008. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τις εξαιρετικές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης του κλάδου, αλλά και τις διψήφιες αποδόσεις που προσφέρονται, έχουν δημιουργήσει επενδυτικό ενδιαφέρον για τον κλάδο. Έτσι, έχουν ξεκινήσει εκ νέου οι αναπτύξεις νέων ακινήτων, παρά τις μεγάλες επενδύσεις που αναμένονται στο Θριάσιο Πεδίο, αλλά και στο κέντρο logistics της Cosco στο λιμάνι του Πειραιά.

 

 

Έρχονται αυξήσεις κεφαλαίου

Οι καλές προοπτικές ενισχύουν το επενδυτικό ενδιαφέρον και οι εταιρείες ακινήτων (οι ΑΕΑΑΠ) είναι έτοιμες να αντλήσουν σημαντικά κεφάλαια για να τα επενδύσουν στην αγορά ακινήτων, προβλέποντας αναθέρμανση της ζήτησης στην αγορά με τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος. Στο πλαίσιο αυτό προετοιμάζονται αποκτώντας δύναμη πυρός για να μπορέσουν να επενδύσουν σε νέα πρότζεκτ.

 

Η τελευταία αύξηση κεφαλαίου από εταιρεία του κλάδου έγινε το 2016 και αφορούσε την είσοδο της Varde Partners στο μετοχικό κεφάλαιο της Trastor, δηλαδή δεν έγινε για να αντληθούν κεφάλαια από το ευρύ επενδυτικό κοινό. Ωστόσο σήμερα, εν μέσω της γενικότερης ανάτασης του εγχώριου real estate, οι διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ αναμένεται να αναζητήσουν πρόσθετα κεφάλαια και μέσω του Χρηματιστηρίου, προκειμένου να μπορέσουν να ανταποκριθούν στις αυξημένες χρηματοδοτικές ανάγκες τους.

 

Την αρχή την κάνει η Πανγαία, με την αύξηση κεφαλαίου 500 εκατ. ευρώ να είναι προ των πυλών, κεφάλαια με τα οποία θα χρηματοδοτηθούν νέες αγορές αλλά και η ανάπτυξη ακινήτων, που ήδη βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιό της, ενώ παράλληλα θα αυξηθεί και η διασπορά των μετοχών. Στο πλαίσιο αυτό, στις 11 Σεπτεμβρίου έχει προγραμματιστεί έκτακτη γενική συνέλευση των μετόχων για την παροχή της σχετικής έγκρισης.

 

Υπενθυμίζεται ότι μετά την απόκτηση από την Invel Real Estate του μεριδίου 32,7% που διέθετε η Εθνική Τράπεζα στην Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ το ποσοστό που έφτασε να ελέγχει ο βασικός μέτοχος στην εισηγμένη ξεπέρασε το 98%, καθιστώντας επιτακτική την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου. Η εταιρεία θα προσφέρει τη δυνατότητα συμμετοχής στην αύξηση σε ένα μεγάλο εύρος διεθνών και εγχώριων επενδυτών, μέσω της διαδικασίας του βιβλίου προσφορών.

 

Η διάθεση των κεφαλαίων που θα αντληθούν προορίζεται για την απόκτηση ακινήτων που βρίσκονται εντός Ελλάδας, χωρίς να αποκλείεται –εφόσον εντοπιστούν ευκαιρίες– να γίνουν κινήσεις και εκτός Ελλάδας.

 

Πάντως, εφόσον υλοποιηθεί με επιτυχία και η αύξηση κεφαλαίου, η Εθνική Πανγαία θα διαθέτει πλέον μια συνολική ταμειακή ρευστότητα που θα ξεπερνάει ενδεχομένως τα 700 εκατ. ευρώ, καθώς πριν από λίγες εβδομάδες η εταιρεία εξασφάλισε και νέα κεφάλαια, συνολικού ύψους 300 εκατ. ευρώ, μέσω της έκδοσης κοινού ομολογιακού δανείου.

 

Προς την κατεύθυνση της αύξησης κεφαλαίου έχει προσανατολιστεί και η Briq, επιδιώκοντας να αξιοποιήσει επενδυτικές ευκαιρίες στην ανακάμπτουσα αγορά ακινήτων. Ο όμιλος Infoquest/Φέσσα ενισχύει κεφαλαιακά τον επιχειρηματικό του βραχίονα στον τομέα του real estate και τοποθετεί σημαντικά κεφάλαια στην εισηγμένη Briq Properties, η οποία θα πραγματοποιήσει ΑΜΚ, επιδιώκοντας να αντλήσει συνολικά 50 εκατ. ευρώ από τους μετόχους της και από την αγορά.

 

Την επιλογή της αύξησης κεφαλαίου εξετάζει και η Trastor. H διοίκηση της εταιρείας εξετάζει αυτή την περίοδο την επιλογή αυτή για την ενίσχυση της ρευστότητάς της, καθώς έχει ήδη εκδώσει δύο ομολογιακά δάνεια συνολικού ύψους πλησίον των 50 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με πληροφορίες, είναι πιθανό να αναζητηθούν κεφάλαια της τάξεως των 60-70 εκατ. ευρώ, ικανά για να καλύψουν το φετινό επενδυτικό πρόγραμμα της εταιρείας, που ήδη έχει δαπανήσει φέτος περί τα 45 εκατ. ευρώ για την απόκτηση νέων ακινήτων.

 

Αυξήσεις κεφαλαίου εξετάζουν σύμφωνα με πληροφορίες και οι μικρότερες εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, όπως η Intercontinental International, αξιοποιώντας το νέο θεσμικό πλαίσιο για τη χορήγηση αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός ΕΕ. Υπενθυμίζεται ότι με βάση τις νέες δυνατότητες ενδιαφερόμενοι επενδυτές μπορούν πλέον να εξασφαλίσουν άδεια και μέσω της συμμετοχής τους σε αυξήσεις κεφαλαίου εγχώριων ΑΕΕΑΠ, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές επενδύουν αποκλειστικά σε ακίνητα εντός Ελλάδας, όπως οι παραπάνω εταιρείες.

 

 

 

Leave a Comment