Το ελληνικό τουριστικό προϊόν απειλείται από τη διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τη διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση από το εξωτερικό για πολυτελείς κατοικίες

Οικονομική Επιθεώρηση, Δεκέμβριος 2022, τ.1025

ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ

της Μαρίνας Πρωτονοταρίου

Στα 3,371 δισεκατομμύρια ευρώ εκτιμώνται τα έσοδα της οικονομίας διαμοιρασμού, ή αλλιώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων που προσφέρονται μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb. H ανάπτυξή της σύμφωνα με μελέτη της Grant Thornton με τίτλο «Βραχυχρόνιες μισθώσεις: επιπτώσεις στις πόλεις και στους πολίτες», για το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος, υπολογίζεται σε 15% ετησίως. Κάτι το οποίο κρίνεται αναμενόμενο, καθώς η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατά 5 φορές μεγαλύτερη από αυτήν που σημειώνεται σε επίπεδο μακροχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στη βραχυχρόνια αγορά.

«Το προσφερόμενο τουριστικό προϊόν της οικονομίας του διαμοιρασμού προκαλεί ζητήματα σε κοινωνικοοικονομικό επίπεδο», επισημαίνει η μελέτη της Grant Thornton για τον κλάδο, που έγινε για λογαριασμό του ΞΕΕ. Μεταξύ αυτών είναι η υποβάθμιση της ποιότητας ζωής, οι κίνδυνοι για την υγεία και η εν γένει επιβάρυνση των πόλεων και της ασφάλειας των υποδομών. Λόγω και της ανεπαρκούς τεχνογνωσίας των ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης προκαλούνται προβλήματα ηχομόνωσης και όχλησης για τους άλλους ενοίκους, ανακύπτουν ζητήματα ορθής συντήρησης και ανακαίνισης εγκαταστάσεων και ασυνέπεια μεταξύ προβαλλόμενου και πραγματικά προσφερόμενου επιπέδου υπηρεσιών. Αυτά με τη σειρά τους οδηγούν, σύμφωνα με την Grant Thornton, σε «κίνδυνο υποβάθμισης της ποιότητας του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και αρνητικής επίδρασης στην προβολή του σε διεθνές επίπεδο».

Κυβερνητικές πρωτοβουλίες

Με στόχο τη ρύθμιση της αγοράς αυτής, η κυβέρνηση ετοιμάζει νομοθετική παρέμβαση, που θα επιχειρήσει να βάλει τάξη στην αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, η οποία έχει αναπτυχθεί εν πολλοίς ανεξέλεγκτα σε διαστάσεις που προσεγγίζουν το 15% της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας του τουρισμού.

Η Προεδρία της Κυβέρνησης σε συνεργασία τόσο με τα υπουργεία Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Τουρισμού όσο και με τον Σύνδεσμο Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων κι άλλους αντιπροσωπευτικούς φορείς του τουρισμού κινείται προς δύο κατευθύνσεις:

Πρώτον, το υπουργείο Περιβάλλοντος ετοιμάζει νομοθετική ρύθμιση η οποία θα δίνει την αρμοδιότητα προσδιορισμού των κανονιστικών παραμέτρων της λειτουργίας της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων στους δήμους. Οι δήμοι κατόπιν τεκμηριωμένων από μελέτες στοιχείων, οι οποίες θα συναξιολογούν παραμέτρους όπως η φέρουσα ικανότητα των περιοχών ευθύνης τους, οι ανάγκες στέγασης των δημοσίων λειτουργών (όπως δάσκαλοι και ιατροί), των εργαζομένων στον τουρισμό και άλλες δραστηριότητες των εν λόγω περιοχών, η επάρκεια των υποδομών, αλλά και η διατήρηση του ιδιαίτερου χαρακτήρα των επιμέρους γειτονιών τους, θα μπορούν να θέτουν όρια στον αριθμό των ακινήτων που θα μπορούν να διατίθενται ανά πάσα στιγμή μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών προς βραχυχρόνια μίσθωση.

Δεύτερον, η κυβέρνηση θα προχωρήσει παράλληλα με νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Οικονομικών και στη διαφοροποίηση της φορολογικής αντιμετώπισης των φυσικών και νομικών προσώπων που δραστηριοποιούνται στην αγορά αυτή, ανάλογα με το αν αποτελούν μικροϊδιοκτήτες με ένα-δύο ακίνητα ή επαγγελματίες που διαθέτουν προς βραχυχρόνιες μισθώσεις έναν σημαντικό αριθμό ακινήτων.

Υπενθυμίζεται ότι τα έσοδα φυσικών προσώπων από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται σήμερα με την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ακίνητα με συντελεστές που ξεκινούν από 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ και φτάνουν το 45% για ποσά πάνω από 35.000 ευρώ. Στο τραπέζι έχει πέσει πρόταση φορολόγησης των εισοδημάτων αυτών με τον συντελεστή 22% που ισχύει για τις επιχειρήσεις, με τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αντιδρούν.

Αυστηρότερος έλεγχος για Airbnb από Κομισιόν

Αυστηρό πλαίσιο για τη λειτουργία του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων προωθεί η Κομισιόν, οι οποίες θα προσεγγίσουν τα στάνταρ που υπάρχουν για τα ξενοδοχεία, ενώ θα αποκαλυφθούν και οι κρυφές μισθώσεις. Ταυτόχρονα προωθείται αυστηρότερος έλεγχος των εισοδημάτων που αποφέρουν, με τις μεγάλες πλατφόρμες να δίνουν στοιχεία στις φορολογικές αρχές ανά μήνα ή το αργότερο ανά τρίμηνο, όταν πρόκειται για μικρές πλατφόρμες.

Η Κομισιόν αρχικά αναγνωρίζει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποφέρουν οφέλη στους εκμισθωτές, στους ταξιδιώτες και στο ευρύτερο τουριστικό οικοσύστημα. Ωστόσο, σημειώνει, θέτουν προκλήσεις, ιδίως για τις τοπικές κοινότητες, οι οποίες σε ορισμένα μέρη αντιμετωπίζουν λιγότερο προσιτή στέγαση, αύξηση των τιμών ή υπερβολικές τουριστικές ροές.

Παράλληλα σημειώνει ότι οι κρατικές αρχές σε ολόκληρη την ΕΕ δεν λαμβάνουν πάντοτε αξιόπιστα δεδομένα, καθώς οι εκμισθωτές δεν καταχωρούν συστηματικά τις ιδιοκτησίες τους και οι πλατφόρμες δεν ανταλλάσσουν πάντα δεδομένα, για διάφορους νομικούς και τεχνικούς λόγους. Επιπλέον, ο κατακερματισμός των διαφόρων πρωτοβουλιών συλλογής δεδομένων αυξάνει το κόστος και μειώνει τη χρησιμότητα των συνόλων δεδομένων που συλλέγονται.

Στο πλαίσιο αυτό, θα προωθηθεί πλαίσιο για την υποχρεωτική ανταλλαγή δεδομένων των πλατφορμών με τις δημόσιες αρχές.

Οι πλατφόρμες θα έχουν την υποχρέωση να παρέχουν στις φορολογικές αρχές τα δεδομένα σχετικά με το εισόδημα που προέρχεται από τη δραστηριότητα βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων και να απαντούν σε συγκεκριμένα αιτήματα σε ορισμένες περιπτώσεις.

Βίλες

Μια κατηγορία που γνωρίζει συνεχή ανάπτυξη και μεγάλη ζήτηση είναι οι πολυτελείς βίλες. Η Ελλάδα διατηρεί τη θέση της ανάμεσα στους κορυφαίους προορισμούς πολυτελείας σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, με τον high end τουρισμό να επιδεικνύει ιδιαίτερες αντοχές, σημειώνοντας και φέτος υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης, μια τάση που ενισχύθηκε σημαντικά μετά το ξέσπασμα της πανδημίας του κορονοϊού.

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, οι πληρότητες τόσο για τα πολυτελή ξενοδοχειακά συγκροτήματα όσο και για τις ανεξάρτητες luxury κατοικίες που διατίθενται διαδικτυακά μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb βρίσκονται στα ύψη. Η αυξημένη ζήτηση που διαπιστώνεται για high end διακοπές στην Ελλάδα αποτυπώνεται στις ζητούμενες τιμές μίσθωσης για αυτοτελείς βίλες με ιδιωτική πισίνα, οι οποίες φέτος καταγράφουν σημαντική αύξηση σε σχέση με το 2021. Σε πολλές περιπτώσεις, μάλιστα, οι τιμές υπερβαίνουν τα επίπεδα του 2019, έτους-ρεκόρ για τον ελληνικό τουρισμό.

Η εικόνα σε 5 προορισμούς

Μύκονος

Στην κορυφή της ζήτησης βρίσκεται η Μύκονος, η οποία συγκεντρώνει παραδοσιακά τα τελευταία χρόνια τουρίστες με γερά πορτοφόλια. Οι κρατήσεις για βίλες με ιδιωτική πισίνα στη χώρα του νησιού έφτασε το 96% το δίμηνο Ιουνίου-Ιουλίου και υπερβαίνει το 94% αυτή την περίοδο. Το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις τον Αύγουστο ξεκινά από 4.800 ευρώ για μια πολυτελή κατοικία 110 τ.μ. με 3 υπνοδωμάτια. Στον Ορνό, οι κρατήσεις για βίλες με ιδιωτική πισίνα τον Αύγουστο φτάνουν το 97%, ενώ τους προηγούμενους μήνες κινήθηκαν κοντά στο απόλυτο 100%. Αντίστοιχα, το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις στον Ορνό αυτή την περίοδο ξεκινά από 3.960 ευρώ για μια πολυτελή κατοικία 80 τ.μ. με 2 υπνοδωμάτια. Υψηλή παραμένει η ζήτηση και για τους δύο πρώτους μήνες του φθινοπώρου, με τις προκρατήσεις για τον Σεπτέμβριο να αγγίζουν το 92% και για το πρώτο πενθήμερο του Οκτωβρίου το 85%.

Σαντορίνη

Σε αντίστοιχα επίπεδα διαμορφώνονται τιμές και πληρότητα και στη Σαντορίνη. Η πληρότητα για βίλες με ιδιωτική πισίνα στο Ακρωτήρι το δίμηνο Ιουνίου-Ιουλίου άγγιξε το 99%, ενώ αυτή την περίοδο αγγίζει το 95%. Το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις σε μια κατοικία 190 τ.μ. με 3 υπνοδωμάτια τον Αύγουστο ξεκινά από 7.740 ευρώ. Στην Οία η πληρότητα για τον Αύγουστο φτάνει στο 95%, με το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις να ξεκινά από 10.770 ευρώ για μια βίλα 150 τ.μ. Σε υψηλά επίπεδα διαμορφώνεται η πληρότητα και για τον Σεπτέμβριο, με το ποσοστό να αγγίζει το 97%, ενώ στο 87% διαμορφώνεται μέχρι στιγμής η πληρότητα για το πρώτο πενθήμερο του Οκτωβρίου, σύμφωνα με τα στοιχεία του πανελλαδικού κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates.

Πάρος

 

Στους πλέον δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς για τουρίστες υψηλών βαλαντίων συγκαταλέγεται ένα ακόμη νησί των Κυκλάδων, η Πάρος. Η πληρότητα στις πολυτελείς βίλες τον Αύγουστο αγγίζει το 96%, ενώ ανοδικά κινούνται και οι προκρατήσεις για τους πρώτους μήνες του φθινοπώρου, με τα αντίστοιχα ποσοστά να διαμορφώνονται για την ώρα στο 90% και στο 84% αντίστοιχα.

Σκόπελος

Μεγάλη ζήτηση διαπιστώνεται και για τη Σκόπελο, όπου η πληρότητα στις πολυτελείς κατοικίες με ιδιωτική πισίνα φτάνει αυτή την περίοδο το 97%. Έντονη κινητικότητα καταγράφεται και για το δίμηνο Σεπτεμβρίου-Οκτωβρίου, με τις προκρατήσεις να καλύπτουν το 94% και το 86% αντίστοιχα της συνολικής διαθεσιμότητας.

Λευκάδα

Στους top προορισμούς των high end τουριστών βρίσκεται και η Λευκάδα. Το νησί του Ιονίου σημειώνει πληρότητα 98% για τον Αύγουστο, ενώ ισχυρή ζήτηση διαπιστώνεται και για τους δύο πρώτους μήνες του φθινοπώρου, όταν τα αντίστοιχα ποσοστά διαμορφώνονται στο 93% για τον Σεπτέμβριο και στο 88% για τον Οκτώβριο.

Τουριστικές επενδύσεις

Πληθαίνουν οι επιχειρήσεις από διάφορους κλάδους που στρέφονται επικουρικά και στον τουρισμό, προκειμένου να ενισχύσουν την κερδοφορία τους μέσω της ισχυρής δυναμικής που παρουσιάζει ο κλάδος. Εταιρείες άσχετες με το αντικείμενο και χωρίς καμία προηγούμενη εμπλοκή στον κλάδο προχωρούν σε εξαγορές ξενοδοχειακών συγκροτημάτων ή και εκτάσεων προκειμένου να αναπτύξουν μονάδες φιλοξενίας. «Άλλοτε πρόκειται για επενδυτική στρατηγική διαφοροποίησης και άλλοτε για άσκηση διαχείρισης ρευστών διαθεσίμων», εξηγούν κτηματομεσιτικοί κύκλοι που παρακολουθούν τις εξελίξεις. «Ενίοτε αποσκοπούν και στο βραχυπρόθεσμο κέρδος, μέσω ανάταξης και μεταπώλησης των μονάδων», προσθέτουν.

Η ελληνική εισηγμένη εταιρεία παιχνιδιών AS Company ανακοίνωσε την αγορά εκτάσεων έως και 60 στρεμμάτων στην Ελούντα με σκοπό την ανάπτυξη πολυτελών τουριστικών καταλυμάτων. Η συνολική αξία της συναλλαγής υπολογίζεται να ανέλθει έως και στα 2,5 εκατ. ευρώ, έπειτα από ενδελεχή νομικό, οικονομικό και τεχνικό έλεγχο.

Δεν είναι η πρώτη μη ξενοδοχειακή επιχείρηση που εισέρχεται στον τουρισμό το τελευταίο έτος: Ο ακτοπλοϊκός όμιλος Attica Group άρχισε από το 2021 να επενδύει στον ξενοδοχειακό κλάδο. Αρχικά εξαγόρασε μέσω νέας 100% θυγατρικής της (της Attica Blue Hospitality) την ιδιοκτήτρια εταιρεία του ξενοδοχείου Naxos Resort Beach Hotel, που βρίσκεται στον Άγιο Γεώργιο Νάξου και φέτος την ιδιοκτήτρια εταιρεία του ξενοδοχείου Tinos Beach, που βρίσκεται στη θέση Κιόνια της Τήνου. Η εισηγμένη ακτοπλοϊκή, που αυτό το διάστημα βρίσκεται και σε φάση απορρόφησης της Ανώνυμης Ναυτιλιακής Εταιρείας Κρήτης, έχει πραγματοποιήσει το τελευταίο έτος δύο επενδύσεις σε ξενοδοχεία, η αξία των οποίων –συμπεριλαμβανομένων των έργων ανακαίνισης– αναμένεται να ξεπεράσει τα 13 εκατομμύρια. Παράλληλα, πληροφορίες θέλουν την ακτοπλοϊκή να βρίσκεται κοντά στην ανακοίνωση και τρίτης εξαγοράς ξενοδοχείου.

Η αρτοποιία Μάννα – Ν. Τσατσαρωνάκης εξαγόρασε από την ΑΕΓΕΚ την Ελαφόνησος ΑΕ έναντι 1,75 εκατ. ευρώ. Η Ελαφόνησος ΑΕ είναι η ιδιοκτήτρια ακινήτου επιφανείας 610 στρεμμάτων στην περιοχή Ελαφονήσι του Δήμου Κισσάμου. Η έκταση διαθέτει άδεια για ήπιας μορφής τουριστική εκμετάλλευση και βρίσκεται σε περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους.

Η εταιρεία ακινήτων Μπλε Κέδρος αναπτύχθηκε δυναμικά στα ξενοδοχεία και σχέδιο ανάπτυξης μεγάλου τουριστικού συγκροτήματος στην Κρήτη διαθέτει και η μαρμαροβιομηχανία Ικτίνος.

Ο όμιλος Μήτση δρομολογεί επενδυτικά σχέδια προϋπολογισμού άνω των 500 εκατ. ευρώ για την επόμενη 5ετία, ανάμεσα σ’ αυτά και το Project Afandou, ένα από τα μεγαλύτερα έργα της Μεσογείου. Το Project Afandou είναι ένα παράδειγμα ολιστικής ανάπτυξης, ήτοι σύνδεσης του ξενοδοχειακού κλάδου με άλλες τουριστικές δραστηριότητες, όπως γκολφ, μαρίνα, εμπορικό κέντρο, real estate, και σύνδεσης με την τοπική οικονομική και κοινωνική δραστηριότητα. Είναι ένα πρόγραμμα για το οποίο τόσο οι φορείς όσο και οι τεχνικοί σύμβουλοι και τα στελέχη του ομίλου είναι έτοιμοι να δώσουν τον καλύτερο εαυτό τους.