Η βελτίωση της ποιότητας των ακινήτων, η είσοδος νέων «παικτών» στην αγορά και η ισχυρή ζήτηση για εμπορικά ακίνητα επιτρέπουν τη διατήρηση της αισιοδοξίας, ενόψει ενός έτους επιδείνωσης των γενικότερων οικονομικών συνθηκών

Οικονομική Επιθεώρηση, Ιανουάριος 2023, τ.1026

REAL ESTATE

του Στέλιου Μπούρα

Ισχυρές πιέσεις στις τιμές και αντιστροφή της μέχρι σήμερα θετικής δυναμικής προβλέπουν οι αναλυτές της αγοράς ακινήτων για το 2023, ως αποτέλεσμα της επιδείνωσης των γενικότερων οικονομικών συνθηκών. Επιχειρούν, όμως, να διατηρήσουν την ψυχραιμία και την αισιοδοξία τους, εστιάζοντας σε θετικές παραμέτρους, όπως η υψηλή ζήτηση για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια σε δημοφιλείς περιοχές.

Μετά τις σημαντικές αυξήσεις τιμών στα ακίνητα το 2022, το μεταβαλλόμενο μακροοικονομικό περιβάλλον αποδυναμώνει τη θέση των αγοραστών, με τις αυξήσεις των επιτοκίων και τις υψηλές τιμές ενέργειας να μειώνουν σημαντικά τη δυνατότητα για νέες επενδύσεις σε σπίτια. Εκτιμάται ότι η απώλεια του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών μέχρι το 2024 θα ανέλθει σε 20%, ενώ μόνο ένα μέρος θα αντισταθμιστεί από τις μισθολογικές αυξήσεις. Επίσης, οι ξένοι αγοραστές, που δίνουν μεγάλη ώθηση στην αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια, θα αντιμετωπίσουν ένα δύσκολο έτος. Τόσο στη Γερμανία, όσο και στη Βρετανία, απ’ όπου προέρχεται ένα μεγάλο μερίδιο των ξένων αγοραστών, οι οικονομίες αναμένεται να βυθιστούν σε ύφεση για σχεδόν όλο το 2023. Από την άλλη, ωστόσο, η προσφορά στην Ελλάδα παραμένει εξαιρετικά χαμηλή και οι στεγαστικές ανάγκες υψηλές.

Νέοι «παίκτες»

Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate, τονίζει σε δηλώσεις του στην Οικονομική Επιθεώρηση ότι τα νέα ακίνητα που προσφέρονται στην αγορά έχουν ως επί το πλείστον καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά, χρησιμοποιώντας τεχνολογικά προηγμένα υλικά και αναγνωρίζοντας, μεταξύ άλλων, τις ανάγκες ενεργειακής απόδοσης και αειφορίας.

«Παρά την αύξηση των επιτοκίων, και συνεπακόλουθα του κόστους δανεισμού (το κατασκευαστικό κόστος έχει πλέον ισορροπήσει και παρουσιάζει μειωτικές τάσεις), δεν αναμένουμε βραχυπρόθεσμα πτώση τιμών, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να υπερισχύει της προσφοράς» υπογραμμίζει ο κ. Παρασκευόπουλος. «Ο κίνδυνος που ελλοχεύει είναι βέβαια η αλλαγή συμπεριφοράς των νοικοκυριών, λόγω των πληθωριστικών πιέσεων και της πιθανής μείωσης του εισοδήματος, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των μισθώσεων και πιθανή αναπροσαρμογή των αξιών, λόγω της μείωσης της ζήτησης» υπογραμμίζει ο ίδιος.

Μια αλλαγή που παρατηρείται το τελευταίο διάστημα στο real estate είναι η είσοδος των νέων «παικτών». Ένδειξη ωρίμανσης της αγοράς θεωρείται η είσοδος των θεσμικών επενδυτών στις κατοικίες, εκεί όπου κυριαρχούν μικρές μονάδες που αποτελούνται κυρίως από οικογενειακές επιχειρήσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Prodea, η οποία το περασμένο καλοκαίρι προχώρησε σε μια δυναμική είσοδο στον τομέα των κατοικιών, επιδιώκοντας τη σταδιακή τοποθέτηση έως 200 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη νέων οικιστικών μονάδων. H ανάμειξη θεσμικών επενδυτών στη συγκεκριμένη αγορά διαφοροποιεί τη ζήτηση για στεγαστικούς σκοπούς από αυτή που αφορά επενδυτικούς σκοπούς, τονίζουν ειδικοί.

Εμπορικά ακίνητα

Στα εμπορικά ακίνητα, η ζήτηση αναμένεται να παραμείνει ισχυρή για ποιοτικά κτίρια και το 2023. Σε πρόσφατα έκθεσή της, η Cushman Wakefield Proprius εξηγεί ότι«η ζήτηση από μισθωτές για logistics εξακολουθεί να είναι ιδιαίτερα υψηλή, καθώς η δραστηριότητα του ηλεκτρονικού εμπορίου οδηγεί σε αυξημένα ποσοστά απορρόφησης ποιοτικού χώρου, ιδιαίτερα στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη».

Πρόκειται για μια τάση που εμφανίζεται και στα γραφεία.

«Η ποιότητα παραμένει προτεραιότητα» τονίζει η Cushman Wakefield Proprius και σημειώνει ακόμα ότι η παράδοση νέων κτιρίων, ο πληθωρισμός και η έλλειψη κατάλληλων χώρων στην Αθήνα θα καθορίσουν τα ενοίκια και τις τιμές του χρόνου.

Υπενθυμίζεται ότι, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας για το α΄ εξάμηνο του 2022, οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,0% στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας (έναντι 2,1% του β´ τριμήνου το 2021) και 0,4% στη Θεσσαλονίκη (0,8% το β´ τρίμηνο το 2021), ενώ μειώθηκαν κατά 0,9% στην υπόλοιπη Ελλάδα (αμετάβλητος το β´ τρίμηνο του 2021).

Θα παραμείνει η έμφαση στη ζήτηση «πράσινων» κτιρίων γραφείων και logistics, προσθέτει ο κ. Παρασκευόπουλος, τονίζοντας ότι θα συνεχιστεί και «η στόχευση σε πιο εναλλακτικές επενδύσεις, όπως η υγεία, το living σε όλες τις εκφάνσεις του, τα data centers κ.τ.λ,, ενώ αναμένουμε και διεύρυνση της ψαλίδας μέσω prime και secondary ακινήτων».