Τελευταία καταβάλλονται προσπάθειες για ταχύτερους ρυθμούς και διευκόλυνση των επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών για τη σύνταξη συμβολαίων και την έκδοση οικοδομικών αδειών έχει συμβάλει σημαντικά προς αυτή την κατεύθυνση, ωστόσο υπάρχουν αρκετά γραφειοκρατικά εμπόδια που χρειάζεται να αρθούν. 

Το σημαντικότερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν όσοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ακίνητα στην Ελλάδα είναι οι τεράστιες καθυστερήσεις σε μεταγραφές μεταβιβαστικών συμβολαίων, υποθηκών και άλλων πράξεων προς καταχώριση, που αγγίζουν σε πολλές περιπτώσεις τον ένα χρόνο. Η αναθέρμανση του επενδυτικού ενδιαφέροντος και ο αυξανόμενος όγκος των συναλλαγών ακινήτων βρίσκουν ανέτοιμα τα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία. 

Η ηλεκτρονική έκδοση βεβαίωσης Τέλους Ακίνητης Περιουσίας, ο ηλεκτρονικός έλεγχος τίτλων και η καταχώριση στο Κτηματολόγιο των συμβολαιογραφικών πράξεων αποκλειστικά ηλεκτρονικά, βελτιώνουν την ταχύτητα των συναλλαγών, ωστόσο δεν έχουν ολοκληρωθεί για όλη την Επικράτεια, γεγονός που απαιτεί συχνά την επιτόπια παρουσία των ενδιαφερομένων σε πολλές διαφορετικές αρμόδιες υπηρεσίες. Το ίδιο ισχύει και για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου, η οποία διευκολύνει μεν τις συναλλαγές, η έκδοσή της όμως προαπαιτεί τη συγκέντρωση σημαντικού αριθμού στοιχείων και τεχνικών εγγράφων από πολεοδομικές υπηρεσίες και υποθηκοφυλακεία. 

Η ηλεκτρονική έκδοση οικοδομικών αδειών αποτελεί αδιαμφισβήτητα μια θετική εξέλιξη, για την αξιοποίηση της οποίας χρειάζεται ωστόσο ταχύτερη ανταπόκριση των αρμόδιων Υπηρεσιών Δόμησης, οι οποίες συχνά υστερούν σε στελεχιακό δυναμικό, που απασχολείται με τη διεκπεραίωση σύνθετων και μεγάλων έργων. Η υπαγωγή όλων των υπηρεσιών, των οποίων οι εγκρίσεις είναι απαραίτητες για την έκδοση αδειών, όπως η Αρχαιολογική Υπηρεσία, το Δασαρχείο και άλλες, σε ενιαία ηλεκτρονική πλατφόρμα, είναι απολύτως απαραίτητη και θα συνέβαλε σε μεγάλο βαθμό στην ταχύτερη έκδοση των αδειών. 

Μία φιλόδοξη πρωτοβουλία είναι ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου, ο οποίος έχει ήδη εξαγγελθεί ότι θα ξεκινήσει τη λειτουργία του από την 1η Νοεμβρίου 2023. Στον Ηλεκτρονικό Φάκελο Ακινήτου θα μεταφέρεται η πλειοψηφία των στοιχείων και των δικαιολογητικών των ακινήτων, από τα οποία οι συμβολαιογράφοι θα αντλούν τα απαιτούμενα έγγραφα για τις μεταβιβάσεις οποιασδήποτε μορφής, προκειμένου να διεκπεραιώνουν ταχύτερα και ευκολότερα τις μεταβιβάσεις ακινήτων. 

Άλλο ένα στοιχείο που επηρεάζει τις συναλλαγές είναι η ενεργειακή κατάσταση των κτιρίων. Το απαραίτητο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), που θεσπίστηκε με την Οδηγία Energy Performance of Buildings Directive – EPBD, η οποία έθεσε ως προτεραιότητα την εφαρμογή των κριτηρίων ESG στον ευρωπαϊκό χάρτη ακινήτων, δεν φαίνεται να προσφέρει μια εύκολα μετρήσιμη ωφέλεια του ενεργειακού κόστους. Οι περισσότεροι επενδυτές ακινήτων γνωρίζουν ότι τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης δεν ανταποκρίνονται πλήρως στην πραγματικότητα, καθώς δεν υπάρχει σχεδόν καμία συσχέτιση με τις πραγματικές ενεργειακές καταναλώσεις.

Τα ζητήματα αυτά αναμένεται να αντιμετωπίσει η επικείμενη αναθεώρηση της Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD), που θα εισάγει τη χρήση ενός εναρμονισμένου συστήματος, βασισμένου στην πραγματική ενεργειακή κατανάλωση, σε αντίθεση με τις θεωρητικές, και κατ’ αποτέλεσμα μη ανταποκρινόμενες στην πραγματικότητα, μετρήσεις, όπως συμβαίνει σήμερα.

Παρατηρείται ότι αρκετοί επενδυτές στρέφονται στην πιστοποίηση LEED, καθώς τα πράσινα κτίρια έχουν μεγαλύτερη ζήτηση από μισθωτές και αγοραστές, λόγω των χαμηλότερων εξόδων λειτουργίας, γεγονός που οδηγεί και σε υψηλότερα ενοίκια και τιμές πώλησης. Σημειωτέον εξάλλου ότι τα πολεοδομικά κίνητρα που παρέχονται από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, σε περίπτωση που ο επενδυτής επιλέξει να αποκτήσει ένα περιβαλλοντικά συμμορφούμενο κτίριο, όπως λ.χ. η δυνατότητα αύξησης του συντελεστή δόμησης, παρόλο που είναι σημαντικά, τίθενται υπό αμφισβήτηση ενώπιον των Ελληνικών Δικαστηρίων. Ωστόσο διατυπώνεται ο προβληματισμός εάν η αύξηση της αγοραίας ή μισθωτικής αξίας του ακινήτου ανταποκρίνεται σε πραγματικούς αριθμούς στην επιδιωκόμενη μείωση του ενεργειακού κόστους.

Εν κατακλείδι, η δυναμική της ελληνικής αγοράς ακινήτων, οφειλόμενη προεχόντως στις ακόμη χαμηλές αξίες των ακινήτων συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, στις ευνοϊκές προοπτικές για υψηλές αποδόσεις τους, αλλά και στον τουρισμό, είναι πλέον δεδομένη. Το ζητούμενο είναι να θεσμοθετηθούν, αλλά και να εφαρμοστούν στην πράξη, τα κατάλληλα εργαλεία απλούστευσης και επιτάχυνσης των διαδικασιών, προκειμένου η ελληνική αγορά να καταστεί ακόμα πιο ελκυστική στις επενδύσεις και η χώρα να εισέλθει σε νέο αναπτυξιακό κύκλο.

*Η Ελένη Γερασιμίδου και η Χριστίνα Ζακοπούλου είναι Senior Associates στην Δικηγορική Εταιρεία Μπερνίτσας