Η ελληνική αγορά real estate αναπτύσσεται σταθερά τα τελευταία χρόνια και σε όλους τους κλάδους. Από τα τουριστικά ακίνητα και τα γραφεία, μέχρι τα οικιστικά και τα κέντρα logistics, η αύξηση των επενδύσεων, του προϊόντος και των τιμών είναι σταθερή και δεν δείχνει να έχει επηρεαστεί σημαντικά από τα καθοριστικά παγκόσμια γεγονότα της προηγούμενης τριετίας (Covid-19, πληθωριστική κρίση, ύφεση).

Μετά τη δεκαετή κρίση και τη συμπίεση των αξιών, η αύξηση του τουρισμού, η έλευση νέων επενδυτών και η γενική ανάπτυξη της οικονομίας, με θεμέλιο την πολιτική και οικονομική σταθερότητα των τελευταίων χρόνων, έδωσαν αρκετό καύσιμο για ανάπτυξη στην ελληνική αγορά real estate.

Το ύψος των τιμών και το κόστος του δανεισμού αποτελούν, ωστόσο, ένα πρώτο «φρένο» στις εξελίξεις και αφορμή για σκέψη στη στρατηγική των εταιρειών που επενδύουν σε ακίνητα.

Στην Intracom Properties στοχεύουμε στην ανάπτυξη ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου ακινήτων, με βάση αυτά που προέρχονται από την εισφορά των ακινήτων της Intracom Holdings και την εξαγορά της ΚΛΜ Α.Ε. 

Το χαρτοφυλάκιό μας, σήμερα, αποτελείται από κτίρια γραφείων, στην πλειοψηφία τους μισθωμένα, 2 εμπορικά καταστήματα προβολής στην οδό Ερμού,  βιομηχανικά κτίρια με δυνατότητα μετατροπής, ενώ υπάρχουν και μικρά οικόπεδα για οικιστική ανάπτυξη. 

Στα κτίρια γραφείων, η ζήτηση για πράσινα γραφεία δείχνει να συνεχίζεται. Η διεθνής αναταραχή στην αγορά γραφείων από την επέλαση του Work from Home δεν δείχνει αυτή τη στιγμή να έχει επίδραση στην Ελλάδα, αλλά θα επηρεάσει σίγουρα στο μέλλον, κυρίως τα χαρακτηριστικά των προσφερόμενων γραφείων. Τα νέα γραφεία έχουν διαφοροποιημένα χαρακτηριστικά, με έμφαση στους κοινόχρηστους χώρους και την ποιότητα «flight to quality».

Η τρέχουσα  ζήτηση δεν μπορεί να καλυφθεί μόνο από τα high-end και υψηλού κόστους projects της Λεωφόρου Κηφισίας. Θα πρέπει να δημιουργηθεί και φθηνότερο προϊόν, με πράσινα χαρακτηριστικά.

Η ανακαίνιση παλιών βιομηχανικών κτιρίων κοντά σε μέσα σταθερής τροχιάς είναι μια ενδεχόμενη λύση/ευκαιρία. 

Στο retail, που είναι ο κλάδος που χτυπήθηκε έντονα διεθνώς από τον Covid, στην Αττική έχουμε μεγάλη συγκέντρωση ιδιοκτητών σε 2-3 εταιρείες. Δύσκολα θα υπάρχουν ευκαιρίες έξω από το δικό τους πλαίσιο. Στις μικρότερες πόλεις τα εμπορικά πάρκα, με ελάχιστες εξαιρέσεις, δεν απέκτησαν δυναμική στο παρελθόν, αλλά ίσως είναι τώρα ευκαιρία να αναπτυχθούν, ώστε να τοποθετηθούν νέες αλυσίδες που έχουν προσεγγίσει την ελληνική αγορά.

Στον οικιστικό τομέα η ζήτηση είναι μεγάλη, αλλά η μεγάλη αύξηση του κόστους αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για γρήγορη ανάπτυξη της αγοράς (με εξαίρεση τα νότια προάστια, που απευθύνονται σε διαφορετικό προφίλ αγοραστών). 

Η ευκαιρία, όμως, είναι στα στοχευμένα προϊόντα. Φοιτητικές εστίες, γηροκομεία και serviced apartments είναι η νέα τάση που φαίνεται να αναπτύσσεται σε όλες τις μεγάλες πόλεις. Και εκεί η επανένταξη παλιών κτιρίων και η μετατροπή τους είναι ενδεδειγμένη και, σε αντίθεση με τα νεοανεγειρόμενα, είναι φθηνότερη και «πράσινη».

Στον τουριστικό τομέα, θεωρούμε ότι στην Αθήνα και στους δημοφιλείς προορισμούς πρέπει να υπάρχει μια ύφεση της δραστηριότητας, μέχρι να αφομοιωθεί το νέο προϊόν (ξενοδοχεία, βίλες, κ.τ.λ.) και να ισορροπήσει η αγορά σε ένα νέο επίπεδο τιμών.

Η κάμψη σε Μύκονο και Σαντορίνη φέτος δεν ήταν τυχαία. Σε αντίθεση, άλλοι μικρότεροι προορισμοί ίσως είναι ακόμα ευκαιρία υπό την προϋπόθεση παράλληλης ανάπτυξης των υποδομών.

Σε κάθε περίπτωση, για τους επενδυτές των ακινήτων η ευκαιρία συνδέεται άμεσα με το δικό τους προφίλ, τις δυνατότητες και τους περιορισμούς τους.

Πιστεύουμε ότι το κόστος του δανεισμού είναι ένας βασικός ανασταλτικός παράγοντας που θα επιβραδύνει, και ίσως συμπιέσει, τις τρέχουσες τιμές και η προσαρμογή αυτή θα δημιουργήσει νέες ευκαιρίες. Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα αυτή τη στιγμή αποτελεί μια μικρή εξαίρεση σε σχέση με την επιβράδυνση στη διεθνή αγορά και θα πρέπει να είμαστε έτοιμοι για τις προσαρμογές που θα προκύψουν από την έλευση του επόμενου χρηματοπιστωτικού κύκλου.

*Ο Σωτήρης Μπακαγιάννης είναι Διευθύνων Σύμβουλος της Intracom Properties