Σε μια μεταβατική περίοδο αναμένεται να εισέλθει η αγορά ακινήτων το 2026. Μετά από μια ανοδική πορεία οκτώ διαδοχικών ετών, φαίνεται πως οι τιμές πώλησης κατοικιών θα αρχίσουν να σταθεροποιούνται, ενώ και η αγοραστική ζήτηση από το εξωτερικό θα μειωθεί, ως αποτέλεσμα των περιορισμών που τέθηκαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και το πρόγραμμα χορήγησης αδειών διαμονής «Χρυσή Βίζα». 

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης σημαίνει ότι υπάρχει ανάγκη για την όσο το δυνατόν ταχύτερη και μαζικότερη αύξηση της προσφοράς, με τις προσπάθειες να στρέφονται πλέον στην επιστροφή των «κλειστών» και αναξιοποίητων κατοικιών στην αγορά. Η κοινωνική αντιπαροχή θα αποτελέσει ακόμα ένα «εργαλείο», ώστε να αυξηθεί η προσφορά προσιτών ακινήτων, προς αγορά και ενοικίαση. Το ζητούμενο είναι να αποκατασταθεί η χαμένη ισορροπία της αγοράς, να εξομαλυνθούν οι τιμές και, σε συνδυασμό με την αύξηση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, να βελτιωθούν οι συνθήκες διαβίωσης. 

Τιμές ακινήτων: Η εξέλιξη του τελευταίου έτους

Συνεχίζεται η ανοδική πορεία των τιμών πώλησης κατοικιών, αν και, όπως φαίνεται από τα σχετικά στοιχεία, είναι ζήτημα χρόνου έως ότου ο ρυθμός της αύξησης αρχίσει να επιβραδύνεται. Ήδη άλλωστε αυτό συνέβη κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2024, προτού αντιστραφεί εκ νέου η εικόνα, λόγω της επίδρασης του δεύτερου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι Μου» στην αγορά. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) για το δεύτερο τρίμηνο του έτους, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική και τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, καταγράφεται επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών, εξαιτίας της απότομης ανόδου του αγοραστικού ενδιαφέροντος, χάρις στο πρόγραμμα «Σπίτι Μου», που ξεκίνησε να «τρέχει» από τις αρχές του έτους. Ειδικότερα, σε πανελλαδικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν αύξηση κατά 7,3% σε ετήσια βάση, έναντι αντίστοιχης ανόδου 7% κατά το πρώτο τρίμηνο. Ανάλογη τάση καταγράφεται και στην Αττική, όπου το δεύτερο τρίμηνο καταγράφεται μέση ετήσια αύξηση κατά 5,9%, από 5,2% που ήταν η άνοδος το φετινό πρώτο τρίμηνο. Στις άλλες μεγάλες πόλεις, επίσης σημειώνεται επιτάχυνση του ρυθμού της ανόδου, ο οποίος ανήλθε σε 8,5% από 7,7%, ενώ εξαίρεση αποτελεί η Θεσσαλονίκη, όπου η αύξηση του 10,1% το φετινό πρώτο τρίμηνο, περιορίστηκε σε 8,8% το δεύτερο τρίμηνο. Παραμένει όμως ιδιαίτερα μεγάλη άνοδος, υψηλότερη του εθνικού μέσου όρου και φυσικά και της Αττικής. 

Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, όπως ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, το πρόγραμμα «Σπίτι Μου» έχει δώσει νέα ώθηση στις τιμές των παλιότερων κατασκευών, που είναι και εκείνες που είναι επιλέξιμες, καθώς χρηματοδοτείται η αγορά ακινήτων ηλικίας τουλάχιστον 20 ετών (με οικοδομική άδεια έως τις 31/12/2005). Μάλιστα, η επίπτωση είναι εμφανής και σε έναν ακόμα δείκτη της ΤτΕ, με τις τιμές των παλιότερων κατοικιών (άνω των πέντε ετών) να καταγράφουν, το δεύτερο τρίμηνο, αύξηση κατά 7,6%, έναντι 6,4% κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους. 

Σωρευτικά, από τις αρχές του 2017, όταν και έλαβε τέλος η κρίση στην αγορά ακινήτων, και μέχρι και το φετινό δεύτερο τρίμηνο, η μέση τιμή πώλησης στην Αττική, με βάση τους δείκτες της ΤτΕ, έχει καταγράψει αύξηση κατά 100%. Μάλιστα, πλέον ο σχετικός δείκτης ξεπερνά κατά 10,6% το υψηλότερο σημείο, στο οποίο είχε βρεθεί στο απόγειο της αγοράς κατοικίας, το 2008, πριν από το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη, οι τρέχουσες τιμές είναι ελάχιστα υψηλότερες −2,7%− σε σχέση με το υψηλό του 2008. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η διαφορά από το υψηλό του 2008 είναι 5,2%. Η συνολική άνοδος των δεικτών πανελλαδικά διαμορφώνεται στο 82% και στη «συμπρωτεύουσα» στο 95%. 

Πάντως, μόλις αρχίσει να περιορίζεται η επίδραση του προγράμματος «Σπίτι Μου» στην αγορά, κι εφόσον αποδώσουν καρπούς τα μέτρα που έχουν ληφθεί για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών (π.χ. κοινωνική αντιπαροχή, φορολογικά κίνητρα για επιστροφή κλειστών ακινήτων στην αγορά, χρηματοδοτήσεις για ανακαινίσεις κλειστών κατοικιών), είναι πιθανό να υπάρξει μια σταδιακή εξομάλυνση των τιμών, ενδεχομένως και κάποιες ήπιες διορθώσεις τους, ειδικά σε περιοχές όπου η ζήτηση δεν είναι πολύ μεγάλη. 

Επενδύσεις ξένων επενδυτών σε ακίνητα

Τάσεις εξομάλυνσης μετά από μια «φρενήρη» διετία (2023-2024) αρχίζουν να καταγράφουν οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα. Στο σύνολο του 2024, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 2,75 δισ. ευρώ, σημειώνοντας νέο ιστορικό υψηλό έτους και αύξηση κατά 30% σε σχέση με το 2023 (2,1 δισ. ευρώ). Μάλιστα, το τέταρτο τρίμηνο έφτασε να ξεπερνά κάθε προηγούμενο, με συνολικές εισροές 824,5 εκατ. ευρώ, ή 68% υψηλότερες από το αντίστοιχο διάστημα του 2023.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων από το εξωτερικό έφτασαν σε πρωτοφανές επίπεδο, καθώς το μερίδιο των ακινήτων ως ποσοστό επί του συνόλου των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (ΑΞΕ) προσέγγισε το 50%. Συγκεκριμένα, τα ακίνητα απέσπασαν μερίδιο 45,8% (2,75 δισ. ευρώ), ενώ το συνολικό ποσό των ΑΞΕ στην ελληνική οικονομία διαμορφώθηκε σε σχεδόν 6 δισ. ευρώ. 

Ωστόσο, το 2025 αποδεικνύεται ότι η εξέλιξη αυτή έχει αρχίσει να ομαλοποιείται, καθώς η κυβέρνηση αυστηροποίησε το καθεστώς γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ειδικά στην Αττική, μέσω της απαγόρευσης λειτουργίας νέων καταλυμάτων στο κέντρο της Αθήνας. Επίσης, αναμόρφωσε το πλαίσιο για τη «Χρυσή Βίζα», αυξάνοντας το ελάχιστο όριο στις 800.000 ευρώ, περιορίζοντας έτσι το επενδυτικό ενδιαφέρον. Στο πλαίσιο αυτό, φορείς, όπως ο ΣΑΕΕ (Σύνδεσμος Ανώνυμων Εταιρειών κι Επιχειρηματικότας) προβλέπει ότι κατά το πρώτο φετινό εξάμηνο οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων θα μειωθούν κατά 50% σε ετήσια βάση. Ήδη, το πρώτο τρίμηνο, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, καταγράφηκε πτώση κατά 31,4% σε 356,8 εκατ. ευρώ, έναντι 520 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Η εξέλιξη αυτή όχι μόνο θα πλήξει τη ζήτηση στην αγορά κατοικίας από τους ξένους, αλλά και από Έλληνες, καθώς σε μεγάλο ποσοστό, όσοι πουλούσαν τα ακίνητά τους σε ξένους, τα επανεπενδύουν για να αγοράσουν οι ίδιοι καλύτερο σπίτι. 

Το 2024, οι αγοραστές από χώρες της ευρωζώνης και της Ε.Ε. συνολικά επένδυσαν σχεδόν 1 δισ. ευρώ (990 εκατ. ευρώ), ποσό που ήταν 52,5% υψηλότερο σε σχέση με το 2023. Αντίστοιχα, από χώρες εκτός Ε.Ε. εισέρρευσαν 1,75 δισ. ευρώ, μέγεθος που ήταν υψηλότερο κατά 18,2% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Από τις επιμέρους χώρες, ξεχώρισαν η κατά 126% αύξηση των επενδύσεων από την Κύπρο, σε 320 εκατ. ευρώ συνολικά. Από τις χώρες εκτός Ε.Ε., ξεχώρισαν οι επενδύσεις από χώρες που συνδέονται με κινεζικά κεφάλαια και Κινέζους αγοραστές (κυρίως από το Χονγκ Κονγκ), καθώς ανήλθαν σε 371 εκατ. ευρώ. 

Μία από τις σημαντικότερες εξελίξεις είναι η εκρηκτική άνοδος των αγορών ακινήτων από Τούρκους επενδυτές. Το 2024 τοποθετήθηκαν κεφάλαια 292 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 174% σε σχέση με το 2023, ενώ συνολικά από το 2022 η αύξηση αγγίζει το 380%. Πρόκειται για μια σαφή ένδειξη της αναζήτησης επενδυτικού «καταφυγίου» στην ελληνική αγορά ακινήτων, από εύπορους Τούρκους, που επιθυμούν να προστατευθούν απέναντι στην πολιτική και νομισματική πολιτική της γειτονικής χώρας, όπου ο πολύ υψηλός πληθωρισμός μειώνει την αξία των καταθέσεων.

«Χρυσή Βίζα» 

Τα πρώτα απτά σημάδια σταδιακής επιστροφής… στην κανονικότητα παρουσιάζει τους τελευταίους μήνες η δραστηριότητα του προγράμματος επενδυτικής μετανάστευσης «Χρυσή Βίζα». Μετά από μια «φρενήρη» διετία (2023-2024), οι αιτήσεις έχουν αρχίσει να «προσγειώνονται», καθώς έχει εκλείψει η αίσθηση του κατεπείγοντος, που χαρακτήρισε την αγορά τα προηγούμενα χρόνια. Μετά τις διαδοχικές αυξήσεις που έγιναν το 2023, αλλά και το 2024, στα ελάχιστα όρια που απαιτούνται για να επενδύσει κανείς στην απόκτηση ακινήτου και να εξασφαλίσει την πολυπόθητη άδεια διαμονής, πλέον, η αγορά βρίσκει τη νέα της ισορροπία. Υπενθυμίζεται ότι πλέον το όριο έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ για την αγορά ακινήτου (ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ.) σε Αττική, δήμο Θεσσαλονίκης και όλα τα μεγάλα νησιά, με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό 3.100 κατοίκων. Στην υπόλοιπη χώρα, το ελάχιστο όριο επένδυσης έχει επίσης αυξηθεί στις 400.000 ευρώ (από 250.000 ευρώ). 

Τα νέα όρια τέθηκαν σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου του 2024. Ωστόσο, είχε δοθεί ένα πρόσθετο χρονικό περιθώριο μέχρι και το τέλος Φεβρουαρίου του 2025, για όσους είχαν προβεί σε προσύμφωνα, ή ιδιωτικά συμφωνητικά μέχρι την 31η Αυγούστου 2024, προκειμένου να υπογράψουν τα τελικά συμβόλαια αγοραπωλησίας και να διασφαλίσουν τη λήψη άδειας διαμονής με το προηγούμενο –και φθηνότερο– καθεστώς. 

Έτσι, από τον φετινό Απρίλιο και μετά έχει αρχίσει να γίνεται ορατή η σταδιακή αποκλιμάκωση του αριθμού των αιτήσεων λήψης άδειας διαμονής. Για παράδειγμα, τον Ιούλιο, υποβλήθηκαν 511 αιτήσεις, ή 23,3% λιγότερες σε σχέση με τον Ιούλιο του 2024. Η σταδιακή υποχώρηση των αιτήσεων έχει δώσει τη δυνατότητα στις αρμόδιες υπηρεσίες να αρχίσουν να μειώνουν την «ουρά» που είχε προκύψει. Τον περσινό Ιούλιο εκκρεμούσαν 22.853 αιτήσεις χορήγησης αδειών διαμονής, ενώ φέτος το σχετικό νούμερο μειώθηκε σε 11.887 αιτήσεις. Ωστόσο, ακόμα εκκρεμούν χιλιάδες αιτήσεις του 2024, ακόμα και του 2023.

Από την άλλη πλευρά, ένα όλο και μεγαλύτερο τμήμα των επενδυτών, αλλά και των κατασκευαστών, έχει αρχίσει να στρέφεται στην αγορά κατοικιών που έχουν προέλθει από αλλαγή χρήσης. Αυτό εξασφαλίζει τη δυνατότητα λήψης άδειας διαμονής έναντι μόλις 250.000 ευρώ, αλλά απαγορεύεται η αξιοποίησή της μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το μέτρο αποσκοπεί στο να δοθούν κίνητρα για την αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών στην αγορά, με δεδομένο ότι οι περισσότεροι ξένοι επενδυτές προτιμούν να εκμισθώνουν τα ακίνητα που αγοράζουν. Έτσι, έχουν αρχίσει να διατίθενται όλο και περισσότερα ακίνητα που στο παρελθόν είχαν άλλη χρήση, π.χ. βιομηχανικά ακίνητα, αποθήκες, γραφεία, ακόμα και καταστήματα. 

 Στεγαστική πολιτική 

Γεμάτη προκλήσεις είναι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και της ανάγκης για προσιτή στέγη. Η αδυναμία πρόσβασης σε χρηματοδότηση για μεγάλο μέρος του πληθυσμού, το χρόνιο έλλειμμα προσφοράς και η μειωμένη αγοραστική δύναμη, συντηρούν τις υψηλές τιμές πώλησης κι ενοικίασης, και καθιστούν την επίλυση του προβλήματος «γόρδιο δεσμό». Αυτό αποδεικνύεται από το ότι οι μέχρι σήμερα πρωτοβουλίες, αλλά και τα περίπου 5 δισ. ευρώ που έχουν δαπανηθεί, έχουν ουσιαστικά «πέσει στο κενό». 

Οι πιο πρόσφατες παρεμβάσεις αφορούν στη χορήγηση ενός ετήσιου και μόνιμου επιδόματος ενοικίου, έως 800 ευρώ, που θα διανεμηθεί τον Νοέμβριο, ενώ «επί θύραις» βρίσκεται και η θέσπιση ενός νέου φορολογικού συντελεστή για τη φορολογία των εισοδημάτων από ενοίκια. Συγκεκριμένα, για τα ποσά που ξεπερνούν τις 12.000 ευρώ ετησίως και μέχρι τις 24.000 ευρώ, ο φόρος θα μειωθεί σε 25%, από 35% που ήταν μέχρι σήμερα. Παράλληλα, η κυβέρνηση αφήνει ανοικτό το ενδεχόμενο περαιτέρω ελαφρύνσεων για τους ιδιοκτήτες, σε περίπτωση που αυξηθεί η φορολογική συμμόρφωση, καθώς κρίνεται ότι το μέσο δηλωθέν ενοίκιο των 255 ευρώ πανελλαδικά υποκρύπτει μεγαλύτερα αφανή εισοδήματα.

Για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα των εκατοντάδων χιλιάδων κλειστών ακινήτων, έχουν επίσης θεσπιστεί νέα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες. Συγκεκριμένα, εφόσον ένα ακίνητο που ήταν κλειστό για τρία χρόνια, αρχής γενομένης από το 2021 και μετά, επιστρέψει στην αγορά μέσω συμφωνίας μακροχρόνιας μίσθωσης, τότε τα εισοδήματα από τα ενοίκια θα είναι αφορολόγητα για τα πρώτα τρία χρόνια. Ωστόσο, το μέτρο αυτό δεν έχει σταθεί επαρκές για να πυροδοτήσει το «κύμα» επιστροφής κατοικιών που θα περίμενε κανείς.

Σε πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδας για την προσιτότητα της στέγης, προκύπτει ότι το 2021 το 60% των νοικοκυριών που έμεναν στο ενοίκιο δαπανούσαν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για την κάλυψη δαπανών που σχετίζονταν με τη στέγασή τους. Παρότι το ποσοστό αυτό είναι ελάχιστο υψηλότερο από το 2018 (59,2%), εντούτοις είναι υψηλότερο ακόμα και σε σχέση με όσους ιδιοκτήτες εξυπηρετούν στεγαστικό δάνειο. Μεταξύ αυτών, το ποσοστό που καλείται να δαπανήσει άνω του 40% για την κάλυψη δαπανών στέγασης, διαμορφώνεται κάτω του 50% (49%), όντας μάλιστα ελαφρώς χαμηλότερο σε σχέση με το 2018, λόγω και της βελτίωσης που κατέγραψε η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών από το 2018 μέχρι το 2021. Στην καλύτερη θέση βρίσκονται ασφαλώς οι ιδιοκτήτες που δεν έχουν να καλύψουν στεγαστικό δάνειο, καθώς μόλις το 12,5% δαπανά άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος για την κάλυψη στεγαστικών εξόδων (π.χ. ρεύμα, ΕΝΦΙΑ κ.τ.λ.).

Αναβαθμίσεις/Ανακαινίσεις υφιστάμενων κατοικιών

Στον ανασχεδιασμό των υφιστάμενων προγραμμάτων αναβάθμισης/ανακαίνισης υφιστάμενων κατοικιών, και ενδεχομένως την εισαγωγή νέων, φαίνεται να προσανατολίζονται στο κυβερνητικό επιτελείο, καθώς οι μέχρι σήμερα ενέργειες μάλλον δεν αποδίδουν όσο θα ανέμενε κανείς, ιδίως σε ό,τι αφορά την επιστροφή περισσότερων κλειστών κατοικιών στην αγορά. 

Ήδη, η αναβάθμιση του προγράμματος «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», ύψους 50 εκατ. ευρώ, ώστε να καταστεί πιο ελκυστικό για τους ιδιοκτήτες κενών ακινήτων, δεν φαίνεται να έχει την επιθυμητή απορρόφηση, παρότι «τρέχει» επί αρκετούς μήνες. Στόχος του προγράμματος είναι να επιδοτηθούν εργασίες επισκευής, ή ανακαίνισης συνολικά 12.500 κατοικιών, επιφάνειας έως 100 τ.μ., που είναι κενές τα τελευταία τρία χρόνια. Μάλιστα, η μειωμένη απορροφητικότητα διατηρείται παρότι αυξήθηκε το όριο της μέγιστης επιδότησης από τα 4.000 στα 8.000 ευρώ, για εργασίες έως 13.330 ευρώ (από 10.000 ευρώ), με το σχετικό επιδοτούμενο ποσοστό να διαμορφώνεται πλέον σε 60%, αντί για 40%. Οι προϋποθέσεις για την εξασφάλιση της επιδότησης, είναι το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα να είναι έως 40.000 ευρώ και η ακίνητη περιουσία του ιδιοκτήτη της κενής κατοικίας να είναι έως 300.000 ευρώ. Στη συνέχεια, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε μακροχρόνια μίσθωση του ανακαινισμένου ακινήτου για ελάχιστη περίοδο τριών ετών.

Στην αγορά επισημαίνουν ότι μια ανακαίνιση ενός σπιτιού που έχει μείνει κλειστό για τουλάχιστον τρία χρόνια απαιτεί πολύ περισσότερα από 10.000 – 15.000 ευρώ, ιδίως εφόσον προβλέπεται η αλλαγή κουφωμάτων, ή η ανακαίνιση του μπάνιου και της κουζίνας, που είναι και τα δύο πιο σημαντικά τμήματα ενός σπιτιού, για να αυξήσει την αξία του. Παράλληλα, η υποχρέωση των ενδιαφερόμενων να προσκομίζουν ηλεκτρονικά παραστατικά σε μια αγορά που κάτι τέτοιο συχνά λειτουργεί αποτρεπτικά για επαγγελματίες, ή συνεπάγεται μεγάλη αύξηση του κόστους, επίσης, έχει αρνητική επίδραση. 

Όποιος έχει επιχειρήσει, ακόμα και χωρίς επιδότηση, να ανακαινίσει το ακίνητό του, για να το εκμεταλλευτεί, διαπιστώνει ότι το κόστος σε σχέση με τα οφέλη συχνά είναι πολύ υψηλότερο. Ταυτόχρονα, απαιτείται σημαντικός χρόνος και γνώση, μειώνοντας ακόμα περισσότερο τον αριθμό των πιθανών ενδιαφερόμενων. 

Εξέλιξη ιδιοκατοίκησης: Πώς πάμε σε Generation Rent

Συνεχίζεται η υποχώρηση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, επιδεινώνοντας τη στεγαστική κρίση, παρότι «τρέχει» ένα ακόμα πρόγραμμα «Σπίτι Μου», που αποσκοπεί στη διευκόλυνση της πρόσβασης στην αγορά κατοικίας. Με βάση τα τελευταία στοιχεία από την Eurostat και την ΕΛΣΤΑΤ, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μειώθηκε κι άλλο το 2023, και διαμορφώθηκε σε 69,3%, που είναι και το χαμηλότερο διαχρονικά. Το 2021, το ποσοστό βρισκόταν στο 73,3%, ενώ στο απόγειό του, το 2005, είχε φτάσει το 84,6%. Μάλιστα, υπολογίζεται ότι στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης είναι ακόμα χαμηλότερο και κινείται πέριξ του 60%-65%. Αυτό εξηγεί και τη σταθερά υψηλή ζήτηση κατοικιών για ενοικίαση, δεδομένης της οικονομικής αδυναμίας της πλειονότητας των νοικοκυριών να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου. Κάπως έτσι εξηγείται η δομική μεταστροφή της αγοράς κατοικίας, όπου τα περισσότερα νέα νοικοκυριά στρέφονται αναγκαστικά στη λύση του ενοικίου και όχι στην αγορά κατοικίας, όπως συνέβαινε την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση. 

Στελέχη της αγοράς υπολογίζουν ότι περίπου 300.000 κατοικίες έχουν μεταφερθεί από μεμονωμένους ιδιώτες σε θεσμικά «χαρτοφυλάκια», είτε πρόκειται για τις τράπεζες είτε για τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεις, αλλά και στο ίδιο το Δημόσιο. Αυτή ακριβώς η συγκέντρωση ακινήτων σε λιγότερα «χέρια» είναι που εξηγεί και ευνοεί τη μείωση του ποσοστού της ιδιοκατοίκησης.

Κάπως έτσι, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων, ηλικίας 18-34 ετών, που μένουν μαζί με τους γονείς τους. Το 2008, το σχετικό ποσοστό ήταν 58,4% στη συγκεκριμένη ηλικιακή ομάδα. Το 2019 είχε εκτιναχθεί στο 69,4%, και εξακολουθεί να διατηρείται σε πολύ υψηλό ποσοστό και σήμερα (68%). Αντίστοιχα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων, ηλικίας από 25-34 ετών, έχει συρρικνωθεί από σχεδόν 25% που ήταν το 2005 σε μόλις 11% το 2018 (Eurostat).

Παράλληλα, στην Ελλάδα, το ποσοστό των ενοικιαστών έχει αυξηθεί από το 25%, που ήταν το 2015, σε 30,3%, στο τέλος του 2024. Στο μεταξύ, ακόμα και όσοι νοικιάζουν καλούνται να αντεπεξέλθουν σε συνεχώς επιδεινούμενες συνθήκες διαβίωσης, που αποτελεί μια ακόμα ένδειξη επιδείνωσης και της στεγαστικής κρίσης. Αυτό προκύπτει εξετάζοντας τον δείκτη συνωστισμού (overcrowding rate) μεταξύ όσων νοικιάζουν το ακίνητο στο οποίο μένουν. Με βάση την ορολογία της Eurostat, σε αυτήν την κατηγορία εντάσσονται όσοι άνθρωποι μένουν σε σπίτι όπου αντιστοιχεί λιγότερο από ένα δωμάτιο για κάθε ενήλικα ή ζευγάρι, κι ένα δωμάτιο για κάθε ζευγάρι παιδιών, ηλικίας έως 12 ετών.

Στην Ελλάδα, το συγκεκριμένο ποσοστό ενοικιαστών ανέρχεται σήμερα σε 33%, δηλαδή ένας στους τρεις ενοικιαστές υποχρεούται να μένει σε σπίτι που θεωρείται μικρότερο από τις πραγματικές του ανάγκες. Το σχετικό μέγεθος είναι πρακτικά αμετάβλητο από το 2014, κάτι όμως που δεν μπορεί να είναι θετική εξέλιξη, με δεδομένη την οικονομική ανάπτυξη που έχει μεσολαβήσει και την έξοδο της οικονομίας από τη βαθιά κρίση. Το συμπέρασμα που προκύπτει από τα σχετικά στοιχεία είναι πως η αύξηση των μισθολογικών απολαβών τα τελευταία χρόνια έχει αντισταθμιστεί πλήρως από την αύξηση των ενοικίων, χωρίς να έχει καταστεί εφικτή η βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των νοικοκυριών.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Υπό «διωγμό» φαίνεται να τίθεται η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που έχει στοχοποιηθεί για την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας και συνολικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής, καθώς και επιλεγμένες περιοχές της χώρας με υψηλή τουριστική κίνηση. Η απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων στο κέντρο της Αθήνας για το 2025 επεκτείνεται και για το 2026 κι ενώ, όπως φαίνεται, το συγκεκριμένο μέτρο ενδέχεται να εφαρμοστεί από το νέο έτος και σε άλλες περιοχές, όπως η Θεσσαλονίκη και τα Χανιά, χωρίς όμως να έχουν ληφθεί οι τελικές αποφάσεις. 

Πανευρωπαϊκή πρωτοβουλία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ετοιμάζει και η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, στο πλαίσιο των μέτρων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, αν και, όπως τονίζουν πηγές της αγοράς, οι βασικότερες παρεμβάσεις έχουν υιοθετηθεί ήδη στην ελληνική αγορά (π.χ. ο διαχωρισμός ανάμεσα σε ιδιώτες και επαγγελματίες διαχειριστές και η υποχρεωτική σύσταση εταιρείας για όσους εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και πάνω). 

Σε πρόσφατη έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΟΠΑ) επισημαίνεται ότι η βασική αιτία των υψηλών ενοικίων είναι ο τεράστιος όγκος των κλειστών και αδρανών κατοικιών και όχι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η οποία τελικά δεσμεύει μόλις το 3% του συνολικού οικιστικού αποθέματος. Όπως αναφέρεται στην έρευνα, ένα στα τρία σπίτια στην Ελλάδα είναι άδειο (34,5%), ποσοστό που είναι το τρίτο υψηλότερο στην Ευρώπη, μετά την Κροατία και τη Βουλγαρία.

Ειδικά σε ό,τι αφορά το κέντρο της Αθήνας, καταγράφονται 12.488 αγγελίες καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όταν το συνολικό απόθεμα ανέρχεται σε 437.188 κατοικίες. Από αυτές, 117.317 είναι κενές, δηλαδή σχεδόν το 26,8%, κάτι που σημαίνει ότι η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας έχει «στερήσει» από την αγορά μόλις το 2,86% του συνολικού οικιστικού αποθέματος και αντιστοιχεί σε μόλις 10,66% των κενών κατοικιών, χωρίς μάλιστα να υπολογίζεται και το γεγονός ότι αρκετά καταλύματα ήταν στο παρελθόν αναξιοποίητα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας του ΟΠΑ, περίπου 200.000 ακίνητα αποτελούν προϊόν εκμετάλλευσης μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εξ αυτών, μόλις το 31% των ακινήτων αυτών χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως καταλύματα. Στα υπόλοιπα γίνεται περιστασιακή χρήση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς το 50% των ιδιοκτητών τα χρησιμοποιούν και οι ίδιοι για ένα διάστημα του χρόνου. Αυτό είναι ιδιαίτερα εμφανές στην περιφέρεια της χώρας, όπου ο τουριστικός χαρακτήρας είναι ακόμα εντονότερος. Είναι χαρακτηριστικό ότι, ενώ στο σύνολο της χώρας, το 81,4% των ακινήτων ανήκει σε ιδιώτες (1-2 ακίνητα) και το υπόλοιπο σε επενδυτές και διαχειριστές, στην Αττική το ποσοστό αυτό υποχωρεί στο 61,9%, με το υπόλοιπο 38,1% να αποτελεί προϊόν επενδυτικής διαχείρισης. Αντίστοιχα, εκτός Αττικής, το 87,6% των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αφορά σε ιδιώτες.

Εξοχικές κατοικίες

«Κατά πόδας» έχουν ακολουθήσει και οι εξοχικές κατοικίες την πορεία των τιμών των κύριων κατοικιών, κυρίως λόγω της ζήτησης από ξένους αγοραστές. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση του Spitogatos Insights για την περίοδο 2019-2025, το ισχυρότερο αγοραστικό ενδιαφέρον (με βάση τις αναζητήσεις εξοχικών), παρατηρείται, κατά σειρά, από τις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, την Ολλανδία και τη Γαλλία.

Με βάση την ανάλυση, σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών, οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρούνται στα νησιά του Ιονίου, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης να ανέρχεται σε 2.390 ευρώ/τ.μ., από 1.600 ευρώ/τ.μ. το 2019, μια άνοδος κατά 49,3%. Στα νησιά του Αιγαίου, η μέση τιμή αγγίζει πλέον τα 2.778 ευρώ/τ.μ., από 2.000 ευρώ/τ.μ. το 2019, έχοντας αυξηθεί κατά 39% την εξαετία 2019-2025. Μεγάλη αύξηση κατά 40,4% παρατηρείται επίσης και στην Κρήτη, με τη μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται σε 2.105 ευρώ/τ.μ., από 1.500 ευρώ/τ.μ.

Ανάλογο συμπέρασμα καταγράφει και πρόσφατη έρευνα της Elxis-At Home in Greece, η οποία ειδικεύεται στις πωλήσεις εξοχικών κατοικιών σε ξένους αγοραστές. Σύμφωνα με την εταιρεία, κατά το τελευταίο 12μηνο, η μέση τιμή μιας νεόδμητης βίλας με κήπο και πισίνα έχει σημειώσει άνοδο κατά 10,2%, αγγίζοντας τα 4.675 ευρώ/τ.μ., έναντι 4.343 ευρώ/τ.μ. πριν από ένα χρόνο και 3.675 ευρώ/τ.μ. το 2023, αλλά και 3.458 ευρώ/τ.μ. το 2022. Επομένως, συνολικά κατά την περίοδο 2022-2025 οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 35%, μια απόδοση που έχει λειτουργήσει ως «μαγνήτης» για όλο και περισσότερους ξένους αγοραστές.

Παράλληλα, σύμφωνα και με την ανάλυση της Elxis, τα Ιόνια Νησιά ξεχωρίζουν πλέον με βάση το ύψος των τιμών, καθώς σήμερα η μέση τιμή μιας νεόδμητης βίλας αγγίζει τα 4.865 ευρώ/τ.μ., αντανακλώντας την προσφορά νέων πολυτελών συγκροτημάτων σε παραθαλάσσια σημεία. Μεγάλες αυξήσεις τιμών παρατηρούνται και στη Δυτική Ελλάδα, όπου πλέον η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται σε 3.770 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση κατά 17% από το 2022, λόγω της ανάπτυξης νέων έργων υψηλών προδιαγραφών.

Αναλύοντας τις τάσεις στην αγορά εξοχικών κατοικιών, έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων Engel & Völkers Ελλάδος, σημειώνει ότι το 85% των συναλλαγών πραγματοποιείται από ξένους αγοραστές, καθώς οι τιμές πώλησης στα ελληνικά νησιά παραμένουν ανταγωνιστικές σε σχέση με άλλες αγορές εξοχικής κατοικίας στη Μεσόγειο. Σύμφωνα με το διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, κ. Γιώργο Πέτρα, «οι αγοραστικές ομάδες διαφέρουν ανά περιοχή και προέρχονται κυρίως από την Κεντρική Ευρώπη (Γερμανία, Αυστρία κι Ελβετία), τις ΗΠΑ, τον Λίβανο, το Ισραήλ, τα Βαλκάνια και την Τουρκία. Η ζήτηση εστιάζει κυρίως σε βίλες με πισίνα και θέα στη θάλασσα, ενώ στα πιο πολυτελή ακίνητα η άμεση πρόσβαση σε παραλία αποτελεί βασικό ζητούμενο».

Σύμφωνα με την Engel, οι προορισμοί εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα επωφελούνται από το ευνοϊκό επενδυτικό περιβάλλον και από τη δυναμική των μακροχρόνιων αποδόσεων μέσω μίσθωσης, με τη ζήτηση να είναι συνεχώς μεγαλύτερη της προσφοράς στις κατοικίες υψηλών προδιαγραφών. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η εταιρεία προβλέπει σταθερά υψηλή ζήτηση και ήπια αύξηση των τιμών σε προνομιακές τοποθεσίες μέχρι το τέλος του έτους.

Οι αναπλάσεις των παλιών βιομηχανιών 

Σε μέρος της λύσης του στεγαστικού ζητήματος, αλλά και άξονες ανάπτυξης και δημιουργίας νέων πόλων έλξης επισκεπτών, σε περιοχές υποβαθμισμένες, εντός του αστικού ιστού, εξελίσσονται τα παλιά βιομηχανικά ακίνητα. Κατοικίες, καταστήματα, ξενοδοχεία, γραφεία, χώροι πρασίνου, πολιτισμός και αναψυχή, είναι μερικές από τις νέες χρήσεις που δημιουργούνται σε μια σειρά ακινήτων, σε περιοχές όπως η πρώην βιομηχανική ζώνη του Φαλήρου, στον άξονα της Λ. Κηφισού, στο ύψος του Αιγάλεω και σε άλλα σημεία της Αττικής, αλλά και της Θεσσαλονίκης. 

Η Dimand υλοποιεί ήδη την ανάπλαση της παλιάς Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, στην Ιερά Οδό, την οποία μετατρέπει σε ένα σύγχρονο επιχειρηματικό πάρκο γραφείων, ακολουθώντας το επιτυχημένο μοντέλο που λάνσαρε με την ανάπλαση της πρώην καπνοβιομηχανίας ΠΑΠΑΣΤΡΑΤΟΣ στον Πειραιά. Το έργο των 50.000 τ.μ. και των 150 εκατ. ευρώ θα ολοκληρωθεί προς το τέλος του 2026. 

Αντίστοιχα, στο Φάληρο, η Dimand σχεδιάζει, ως μέρος κοινοπραξίας με την Άβαξ και μέλη της οικογένειας Ιωάννου, την ανάπλαση του βιομηχανικού ακινήτου της πρώην ΒΕΛΚΑ. Εκεί, σχεδιάζονται γραφεία, κατοικίες και πολιτιστικό κέντρο. Στην ίδια περιοχή, η εταιρεία ανάπτυξης DKG Development επιχειρεί την πολεοδόμηση της παλιάς ΑΖΕΛ. Πρόκειται για ένα ιστορικό συγκρότημα, που αποτελείται από τέσσερα επιμέρους κτίρια, συνολικής επιφάνειας 12.606 τ.μ. Βρίσκεται σε οικόπεδο 7,8 στρεμμάτων, που περικλείεται από τις οδούς Γρηγορίου Λαμπράκη, Ομηρίδου Σκυλίτση και Αθανασίου Διάκου στον Πειραιά, πολύ κοντά στις γραμμές του HΣΑΠ. Το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία 367 διαμερισμάτων, συνολικής επιφάνειας 40.000 τ.μ. Ορίζοντας ολοκλήρωσης του συγκεκριμένου έργου είναι το τέλος του 2028.

Το επόμενο διάστημα αναμένεται να υπάρξει εξέλιξη και σε ό,τι αφορά την αξιοποίηση της παλιάς ΧΡΩΠΕΙ, που ανήκει στο Υπουργείο Ανάπτυξης και βρίσκεται επίσης πολύ κοντά στο ακίνητο της ΑΖΕΛ. Το νέο σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία ενός συγκροτήματος κοινωνικών κατοικιών, αξιοποιώντας τον νέο θεσμό της κοινωνικής αντιπαροχής. Στο ακίνητο σχεδιάζονται γραφεία, κατοικίες και πολιτιστικό κέντρο. 

Με τη σειρά της, η Noval Property του ομίλου Viohalco ωριμάζει επί χρόνια την παλιά ΧΑΛΚΟΡ, επί της Πειραιώς 252. Πρόκειται για ένα έργο που θα απαιτήσει κεφάλαια άνω των 200 εκατ. ευρώ. Προβλέπει την ανάπτυξη δομήσιμης επιφάνειας άνω 50.000 τ.μ., στην οποία θα δημιουργηθούν κατοικίες, ξενοδοχείο, γραφεία και καταστήματα, παράλληλα με χώρους πολιτισμού κι ένα σημαντικής έκτασης πάρκο. Ειδικά όσον αφορά τις κατοικίες, αυτές προβλέπεται να διατεθούν προς εκμίσθωση, με τον προσανατολισμό να αφορά προσιτές λύσεις για νέα νοικοκυριά. Η διοίκηση της εισηγμένης εκτιμά ότι το Προεδρικό Διάταγμα για την πολεοδόμηση του ακινήτου θα εγκριθεί στις αρχές του 2026, ώστε να ακολουθήσει η έκδοση των οικοδομικών αδειών. Ο όμιλος Σκλαβενίτη επενδύει στη Λ. Κηφισού, καθώς εξαγόρασε το πρώην εργοστάσιο του ομίλου BSC (Bosch, Pitsos κ.τ.λ.), το οποίο μετατρέπει ήδη σε υπεραγορά, με σημαντικό όγκο προϊόντων και σημεία εστίασης. 

Στη Θεσσαλονίκη, η Dimand Real Estate αναμένεται να εκδώσει εντός του επόμενου διαστήματος τις οικοδομικές άδειες για τη μεταμόρφωση του παλιού εργοστασίου της ζυθοποιίας «ΦΙΞ», που βρίσκεται σε έκταση 25 στρεμμάτων στη Δυτική Θεσσαλονίκη, σε έναν πολυχώρο διαμονής, φιλοξενίας και αναψυχής. Με βάση το σχέδιο που έχει εκπονήσει η Dimand, προωθείται η δημιουργία ενός χώρου συνολικής επιφάνειας 46.500 τ.μ., εκ των οποίων τα 15.500 τ.μ. θα αφορούν στην αξιοποίηση των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων του ακινήτου. Σε αυτά, θα αναπτυχθούν χρήσεις κατοικίας κι εστίασης, ενώ θα δημιουργηθεί επίσης ένα ξενοδοχείο και μερικά εμπορικά καταστήματα, κυρίως με είδη πρώτης ανάγκης. Παράλληλα, θα κατασκευαστούν και δύο νέα «πράσινα» κτίρια κατοικιών (πιστοποιημένα κατά το πρότυπο LEED Gold), με συνολική επιφάνεια 30.000 τ.μ. Σε αυτά θα στεγάζονται επίσης διαμερίσματα (υπολογίζεται ότι θα δημιουργηθούν περίπου 200 κατοικίες), όπως επίσης κι ένα ακόμα ξενοδοχείο. Το συνολικό ύψος της επένδυσης εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 150 εκατ. ευρώ.