Ο στεγαστικός τομέας στην Ελλάδα διέρχεται  μια αξιοσημείωτη μεταμόρφωση, που χαρακτηρίζεται από μεταβαλλόμενες δυναμικές της αγοράς, εξελισσόμενα πρότυπα ιδιοκτησίας και αυξημένη στεγαστική επισφάλεια. Μετά από μια παρατεταμένη περίοδο υποχώρησης των τιμών, που ξεκίνησε με τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 και συνεχίστηκε καθ’ όλη τη διάρκεια της κρίσης χρέους έως το 2017, οι αξίες των οικιστικών ακινήτων ακολουθούν  μια σταθερά ανοδική πορεία. Η άνοδος αυτή παρέμεινε ανθεκτική  και κατά την πανδημία, επηρεασμένη άμεσα από την επέκταση των άμεσων ξένων επενδύσεων στη στέγαση και την ανάπτυξη της ζήτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες μείωσαν  το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα. Αντίθετα, η προσφορά νέων κατοικιών, που συρρικνώθηκε κατά την κρίση χρέους, φαίνεται να υστερεί συνολικά έναντι της ζήτησης. Αυτό το στοιχείο καθιστά την τόνωση της προσφοράς καίριας σημασίας, όχι μόνο για την επέκταση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, αλλά και για τη δημιουργία μιας ανθεκτικότερης αγοράς, ιδιαιτέρως εν μέσω του ζητήματος της προσιτότητας στην στέγαση για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Τιμές ακινήτων 

Σήμερα, οι τιμές των ακινήτων, όπως  καταγράφονται από τον δείκτη που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος, βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά (Γράφημα 1). Ταυτόχρονα, ο δείκτης τιμών πωλήσεως ως προς τις τιμές ενοικίασης (Price-to-Rent ratio), ο οποίος χρησιμοποιείται συχνά στη βιβλιογραφία ως ένδειξη θέρμανσης της αγοράς (Garcia, 2024), καταγράφει και αυτός υψηλότερες τιμές από το προηγούμενο υψηλό του 2007. Ωστόσο, δεν είναι σαφές αν η παρατηρούμενη άνοδος των τιμών αντικατοπτρίζει τις θεμελιώδεις συνθήκες της αγοράς ή αν ενσωματώνει προσδοκίες που υπερβαίνουν τις μακροοικονομικές προοπτικές. H αγορά εμφανίζει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, παρά την αύξηση του κόστους των κατασκευών, τις αβεβαιότητες που απορρέουν από το διεθνές περιβάλλον και τις διακυμάνσεις στη νομισματική πολιτική, περιορίζοντας, φαινομενικά προς το παρόν, τις ενδείξεις άμεσης διορθωτικής προσαρμογής των τιμών.

Προσφορά και ζήτηση 

Σε αυτήν την εικόνα της αγοράς ακινήτων έχουν συμβάλει διάφοροι παράγοντες από τα κανάλια ζήτησης και προσφοράς. H εγχώρια ζήτηση για στέγαση στην Ελλάδα φαίνεται ότι αποτελεί σχετικά λιγότερο σημαντικό μοχλό αύξησης των τιμών, με τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης να μειώνονται, τον λόγο χρέους προς εισόδημα των νοικοκυριών να φθίνει ανά τα έτη, και τον στεγαστικό δανεισμό να βρίσκεται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα από εκείνα της προ-κρίσης εποχής. Παρά τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής το 2025, που βελτιώνει τις συνθήκες δανεισμού, τα εγχώρια νοικοκυριά δεν φαίνεται να επεκτείνουν τη ζήτηση για νέο δανεισμό, με τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων να παραμένουν πολύ χαμηλές στο 1,4 δισ. ευρώ για το 2024, σε σύγκριση με περίπου 15 δισ.. ευρώ για το 2007. Στον αντίποδα, η εξωτερική ζήτηση έχει αναδειχθεί ως ισχυρός παράγοντας, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις στον τομέα του Real Estate να φθάνουν τα περίπου 2 δισ. ευρώ το 2024, οδηγούμενες και από το πρόγραμμα  «Χρυσή Βίζα», που έχει εντείνει τη ζήτηση για στεγαστικά και εμπορικά ακίνητα, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και τη νησιωτική Ελλάδα.

Από την πλευρά της προσφοράς, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ (2025), η ελληνική αγορά κατοικίας δεν κατόρθωσε να ανταποκριθεί επαρκώς στην επιταχυνόμενη ζήτηση που παρατηρείται από το 2018 και μετά (Γράφημα 2). Η δραστική υποχώρηση των επενδύσεων σε κατοικίες μετά το 2008 αποτελεί τον βασικότερο παράγοντα αυτής της εξέλιξης. Συγκεκριμένα, οι επενδύσεις στον τομέα των κατοικιών μειώθηκαν από 11% του ΑΕΠ το 2007 σε μόλις 0,6% το 2017, ενώ, παρά την εν μέρει ανάκαμψη των τελευταίων ετών (η δραστηριότητα για νέες οικοδομές παρουσίασε σταδιακή ανάκαμψη μετά το 2019, με τις οικοδομικές άδειες για κατοικίες να αντιπροσωπεύουν περίπου το 70% του συνόλου το 2024), ανήλθαν το 2024 μόλις στο 2,3% του ΑΕΠ, έναντι 5,4% κατά μέσο όρο στην ΕΕ-27. 

Εντούτοις, το κόστος κατασκευής, το οποίο εκτιμάται ότι αυξήθηκε  κατά περίπου 13% την περίοδο 2022-2025, κυρίως λόγω των ανατιμήσεων σε ενέργεια, υλικά και κόστος εργασίας, συνέβαλε στον περιορισμό του ρυθμού ανάπτυξης της νέας δόμησης. Επιπλέον, η περιορισμένη ζήτηση για νέο στεγαστικό δανεισμό, ο μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών  (εκτιμάται σε περίπου 2,27 εκατ., δηλαδή το 35% του συνολικού αποθέματος, σύμφωνα με την απογραφή κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ για το 2021), σε συνδυασμό με τη δέσμευση σημαντικού μέρους του υφιστάμενου αποθέματος σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και σε χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων, επιδρούν ανασταλτικά στη διεύρυνση της προσφοράς. Το γεγονός αυτό εντείνει τις πιέσεις ανόδου των τιμών, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η διεύρυνση της προσφοράς, τόσο μέσω αξιοποίησης των κενών κατοικιών, όσο και μέσω νέας κατασκευαστικής δραστηριότητας, αποτελεί κρίσιμη παράμετρο για την ενίσχυση της σταθερότητας της αγοράς. Ωστόσο, αξίζει να επισημανθεί ότι, υπό το πρίσμα των ήδη υψηλών τιμών ακινήτων, η αύξηση της προσφοράς θα πρέπει να συνοδεύεται από στοχευμένες κοινωνικές και ρυθμιστικές παρεμβάσεις, προκειμένου να συμβάλει ουσιαστικά στη βελτίωση της προσιτότητας στη στέγαση, αλλά και στην οικονομική ανθεκτικότητα των νοικοκυριών.

Το νέο στεγαστικό τοπίο

Η ανάκαμψη της αγοράς έχει πλέον αναδιαμορφώσει το στεγαστικό τοπίο. Τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, αν και εξακολουθούν να είναι σχετικά υψηλά σε σύγκριση με τα ευρωπαϊκά πρότυπα, έχουν μειωθεί σταδιακά από το υψηλό τους σημείο το 2010, αντικατοπτρίζοντας ευρύτερες αλλαγές στις προτιμήσεις των νοικοκυριών. Η μείωση της ιδιοκατοίκησης, σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών των κατοικιών αλλά και του ενεργειακού κόστους, έχει καταστήσει  τα νοικοκυριά πιο ευάλωτα ως προς την πρόσβασή τους σε προσιτή στέγαση. Καθώς οι δαπάνες των νοικοκυριών για στέγαση σε σχέση με το εισόδημα αυξάνονται, οι επιδράσεις αυτές δεν περιορίζονται μόνο στη στέγαση. Τα νοικοκυριά αναπροσαρμόζουν τις καταναλωτικές τους συνήθειες, αποταμιεύουν, δανείζονται και επενδύουν λιγότερο. Αυτές οι οικονομικές προεκτάσεις της στέγασης υπογραμμίζουν τη σημασία παρεμβάσεων, συμπεριλαμβανομένης της επέκτασης της προσφοράς μέσω νέων κατασκευών, για την υποστήριξη της βιώσιμης ανάπτυξης του στεγαστικού τομέα και τη διασφάλιση ότι συνεχίζει να συμβάλει στην κοινωνική ευημερία. 

Σύμφωνα με τα δεδομένα της Eurostat, η Ελλάδα βρίσκεται στη δυσχερέστερη θέση μεταξύ των κρατών-μελών της ΕΕ όσον αφορά την προσιτότητα της στέγασης, με σχεδόν το ένα στα τρία νοικοκυριά σε αστικές περιοχές να δαπανά πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για την κάλυψη των αναγκών στέγασης. Περαιτέρω, μελέτη του ΙΟΒΕ για την Τράπεζα της Ελλάδος (Gatopoulos et al., 2025), η οποία κατασκευάζει εκ νέου έναν δείκτη οικονομικής προσιτότητας για τα ελληνικά νοικοκυριά, αναδεικνύει σημαντικές γεωγραφικές ετερογένειες, με τα αστικά κέντρα να παρουσιάζουν υψηλότερα ποσοστά επιβάρυνσης σε σχέση με ημι-αστικές και αγροτικές περιοχές, και περιοχές όπως το Νότιο Αιγαίο, η Ήπειρος, η Αττική, η Θεσσαλονίκη και η Κεντρική Μακεδονία να καταγράφουν τα υψηλότερα ποσοστά νοικοκυριών χωρίς πρόσβαση σε προσιτή στέγαση. Το ιδιοκτησιακό καθεστώς αναδεικνύεται ως ο σημαντικότερος παράγοντας, με περίπου το 60% των ενοικιαστών να δαπανά πάνω από 40% του εισοδήματός του για στέγαση, ενώ και οι ιδιοκτήτες με πληρωμές στεγαστικού δανείου αντιμετωπίζουν πολύ υψηλότερες πιθανότητες μη προσιτής στέγασης σε σύγκριση με τα νοικοκυριά που ιδιοκατοικούν. Επιπλέον, νεαρότερα νοικοκυριά, άνεργοι και συγκεκριμένες οικογενειακές συνθήκες εντείνουν το πρόβλημα, ενώ το επίπεδο των τιμών των ακινήτων έχει άμεση αρνητική επίδραση στην προσιτότητα. Τα ευρήματα αυτά υπογραμμίζουν την ανάγκη για στοχευμένες πολιτικές που θα εστιάζουν στις ευάλωτες ομάδες, ιδίως τους ενοικιαστές, τα νεαρότερα νοικοκυριά και τις υψηλής ζήτησης αστικές περιοχές.

Η ανάγκη στοχευμένων πολιτικών 

Συμπερασματικά, το στεγαστικό τοπίο στην Ελλάδα παρουσιάζει μια παράδοξη δυαδικότητα: μια ακμάζουσα αγορά ακινήτων που ενισχύεται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις και τον τουρισμό, συνυπάρχει με κλιμακούμενες κρίσεις οικονομικής προσιτότητας και εμβάθυνση κοινωνικών ανισοτήτων. Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες, μεγάλο μέρος της οποίας προέρχεται από το εξωτερικό, σε συνδυασμό με τη βραδύτερη ανάκαμψη της κατασκευαστικής δραστηριότητας, έχουν μεγάλο μερίδιο ευθύνης για την άνοδο των τιμών των ακίνητων, που πλέον σχηματίζουν δυσμενείς συνθήκες για τη στέγη των ελληνικών νοικοκυριών. Ως αποτέλεσμα, η κοινωνική στεγαστική πολιτική, πέραν των επιδοματικών μέτρων, αλλά και εκείνων που σκοπεύουν να μειώσουν τις κενές και ανεκμετάλλευτες κατοικίες, θα πρέπει να έχει ως μέριμνα και την επέκταση του στεγαστικού αποθέματος με κατασκευή νέων κατοικιών. Με δεδομένο ότι η ανάπτυξη νέων κατοικιών αποτελεί διαδικασία με μακροχρόνιο ορίζοντα υλοποίησης, είναι αναγκαία η επιτάχυνση του σχεδιασμού και της θεσμοθέτησης στοχευμένων πολιτικών, όπως η κοινωνική αντιπαροχή. Η ενεργοποίηση τέτοιων εργαλείων αναμένεται να λειτουργήσει ως καταλύτης για την ενίσχυση της προσφοράς, συμβάλλοντας παράλληλα στη διαμόρφωση ενός πλαισίου παραγωγής ποιοτικών και οικονομικά προσιτών κατοικιών, με έμφαση στην κοινωνική συνοχή και τη βιώσιμη αστική ανάπτυξη.

Βιβλιογραφικές αναφορές

García, E. M. (2024, Δεκέμβριος), «How to spot housing bubbles», Finance & Development, 61(4), 44.

Gatopoulos, G., Louka, A., Mavropoulos, A., Saperas, S., & Vettas, N. (2025, Ιούλιος), «Housing affordability for Greek households», Economic Bulletin, τχ., 61, Τράπεζα της Ελλάδος. 

ΙΟΒΕ, (2025), «Τάσεις, προκλήσεις και προοπτικές των Κατασκευών στην Ελλάδα – 2025», ΤΜΕΔΕ. 

*Ο Νίκος Βέττας είναι γενικός διευθυντής ΙΟΒΕ και καθηγητής στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών. Ο Γιώργος Μανιάτης είναι υπεύθυνος Τμήματος Κλαδικών Μελετών του ΙΟΒΕ. Ο Αντώνης Μαυρόπουλος είναι ερευνητικός συνεργάτης του ΙΟΒΕ.