Ημι-διαφανής χαρακτηρίζεται η αγορά ακινήτων της Ελλάδας βάσει της σχετικής έρευνας της JLL για το 2022, σταθερή επί της ουσίας για περίπου 20 έτη. Οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες χαρακτηρίζονται είτε διαφανείς είτε υψηλής διαφάνειας. 

Μια διαφανής αγορά παρέχει πλήρη πληροφορία σε όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά, πωλητές και αγοραστές, με αποτέλεσμα την καλύτερη δυνατότητα πλοήγησης σε αυτήν με αυξημένα επίπεδα σιγουριάς. Αντίστοιχα δίνει στην κυβέρνηση καλύτερη αντίληψη, ώστε να μπορέσει με τη σειρά της να βοηθήσει στη δημιουργία μιας πιο αποδοτικής κτηματαγοράς, ενώ βοηθάει στην καταπολέμηση φαινομένων φοροδιαφυγής, παραοικονομίας και ξεπλύματος χρήματος.

Πώς όμως θα γίνει η αγορά μας διαφανής και σε τι επίπεδο χρειάζονται παρεμβάσεις;

Χρειαζόμαστε διαφάνεια ως προς την υπόσταση του ακινήτου, φυσική, λειτουργική, νομική, πολεοδομική, ενεργειακή. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο φαίνεται ότι θα ολοκληρωθεί αισίως στο τέλος του 2025, η εκτός σχεδίου δόμηση όμως είναι στον αέρα, ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθυστερεί, ενώ τα περιβαλλοντικά κίνητρα του ΝΟΚ αντιμετωπίζουν δυσκολίες. Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η ψηφιοποίηση διαδικασιών αλλά και γεωγραφικών υποβάθρων και αρχείων σχετιζόμενων με τα ακίνητα αποτελούν ξεκάθαρα πολύ σημαντικές πρωτοβουλίες, όμως απαιτούν αρκετό χρόνο για να μπορέσουν να εφαρμοστούν και να επηρεάσουν την αγορά. 

Χρειαζόμαστε διαφάνεια ως προς τη λειτουργία της κτηματαγοράς. Η παραμεσιτεία δυστυχώς αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα και δημιουργεί στρεβλώσεις στην κτηματαγορά, ενώ υποβιβάζει τον ρόλο των μεσιτών, οι οποίοι, μέσω των σχετικών συλλόγων, έχουν κάνει αξιόλογες προσπάθειες αναβάθμισης των υπηρεσιών τους και διάχυσης πληροφορίας. Αξίζει να σημειωθεί ότι γίνονται ήδη ζυμώσεις για την εφαρμογή MLS στην ελληνική αγορά, ώστε να μπορέσει να δουλέψει με αποκλειστικότητες και καθαρή πληροφόρηση για τα ακίνητα που προωθούνται. Αρκεί μια έρευνα αγοράς στα μεγαλύτερα portals ακινήτων για να βρούμε πολλαπλές αγγελίες του ιδίου ακινήτου που παρουσιάζουν ελλιπή και παραπλανητική εικόνα σε πολλές βασικές παραμέτρους του. Τα portals ήδη φιλτράρουν και ομαδοποιούν τις πολλαπλές αγγελίες, ενώ παράλληλα startups, αλλά και εδραιωμένες εταιρείες του χώρου, παρέχουν προηγμένα data analytics. 

Χρειαζόμαστε τέλος διαφάνεια κατά τη συναλλαγή. Για να μην εξακολουθήσουμε να λειτουργούμε όπως λειτουργούσε η Ισπανία και η Πορτογαλία το 1990, πρέπει να γίνουν από την πολιτεία τα εξής:

• Υποχρέωση Know Your Customer για τη μεσιτική αγορά: Οποιαδήποτε κατάθεση άνω των 3.000 € σε χρηματοπιστωτικό οργανισμό πρέπει να τεκμηριώνεται από τα σχετικά αποδεικτικά.
• Κατάργηση ή δραστική μείωση του ΦΠΑ 24% στην οικοδομή, που βρίσκεται υπό αναστολή από το 2019.
• Επαναλειτουργία του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα. 
• Άμεση σύνδεση των συμβολαιογράφων με το Κτηματολόγιο και επανασχεδιασμός του σχετικού μητρώου ακινήτων με ακριβή πληροφόρηση ως προς το ακίνητο και τη συναλλαγή. 

Τα παραπάνω θα οδηγούσαν στη σημαντική μείωση του φαινομένου της φοροδιαφυγής σε μια αγορά η οποία λειτουργεί με χαρακτηριστικά οργανωμένης αγοράς δυτικού τύπου. Ο κατακερματισμός όμως της ιδιοκτησίας, και κατ’ επέκταση η πολύ μικρή εμπλοκή πραγματικά μεγάλων εταιρειών ανάπτυξης οικιστικών ακινήτων, δημιουργεί πρόσφορο έδαφος για την παραοικονομία. 

Ως εκ τούτου, όσο ο φόρος μεταβίβασης εξαρτάται από το δηλωθέν τίμημα στο συμβόλαιο, τόσο θα δίδεται κίνητρο στους εμπλεκόμενους στην κτηματαγορά για φοροαποφυγή. Και όσο το σύστημα αντικειμενικών αξιών διαμορφώνεται με μη αγοραία κριτήρια από τους αρμόδιους φορείς, τόσο θα επιτρέπει τις πρακτικές αυτές.    

Κάθε αγοραπωλησία θα πρέπει να καταγράφεται στο Κτηματολόγιο, το οποίο με συνδρομή πιστοποιημένων εκτιμητών, καθώς και με in house Market AVM, τροφοδοτούμενο από πραγματικά τιμήματα αγοραπωλησιών, θα καταλήγει στο τίμημα βάσει του οποίου θα φορολογηθεί η συναλλαγή. Κανένα απολύτως κίνητρο για απόκρυψη του πραγματικού τιμήματος μετά την απεμπλοκή του από τον σχετικό φόρο.  

Όσο η αγορά θα γίνεται πιο διαφανής, τόσο πιο ελκυστική θα καθίσταται σε μεγαλύτερους ομίλους, και όσο πιο θεσμικοί είναι οι εμπλεκόμενοι, τόσο θα αυξάνεται αντίστοιχα η διαφάνεια. Η επερχόμενη επενδυτική βαθμίδα της ελληνικής οικονομίας, σε συνδυασμό με το θετικό μακροοικονομικό κλίμα, υπαγορεύουν την αναγκαιότητα διορθωτικών κινήσεων για την εξάλειψη του «Ημι-». 

*Ο Πάνος Χαραλαμπόπουλος είναι Διευθύνων Εταίρος της Solum Property Solutions