Σαφή σημάδια ανάκαμψης παρουσιάζει ο κλάδος των ακινήτων στην Ελλάδα την τελευταία εξαετία 2018-2023, αφήνοντας οριστικά πίσω τη δεκαετία της τεράστιας οικονομικής ύφεσης 2008-2017, η οποία είχε ως αποτέλεσμα την έως και 70% μείωση των τιμών μίσθωσης, σε σχέση με τις υψηλότερες όλων των εποχών που επιτεύχθηκαν το έτος 2007, όταν οι αποθηκευτικοί χώροι άγγιξαν τα 7,5 € / τ.μ. και οι γραφειακοί τα 30 € / τ.μ.    

Σταθερά ανοδική και διαρκώς αυξανόμενη χαρακτηρίζεται η ζήτηση μετά το 2018 για σύγχρονα ακίνητα εισοδήματος, από Έλληνες και ξένους θεσμικούς κι ιδιώτες επενδυτές, ενώ οι ΑΕΕΑΠ έκτοτε έχουν υπερδιπλασιάσει το μέγεθος των χαρτοφυλακίων ακινήτων τους. 

Οι περισσότεροι επενδυτές επιθυμούν να τοποθετηθούν σε καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, βιομηχανικά κτίρια, ξενοδοχεία, ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, φοιτητικές στέγες και εμπορικά κέντρα. Μέσα στο 2022, σύμφωνα με έρευνα της KPMG, μόνο οι ξένοι επενδυτές διέθεσαν περισσότερα από 2 δισ. ευρώ για επενδύσεις ακινήτων, ρεκόρ που, σύμφωνα με τις ενδείξεις, αναμένεται να καταρριφθεί άμεσα. 

Συνέπεια της υψηλής ζήτησης και της περιορισμένης πλέον προσφοράς είναι η αισθητή μείωση των αποδόσεων (yields), οι οποίες δεν αυξήθηκαν παρά την πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων, ενώ αξιοσημείωτη είναι η διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση σύγχρονων μισθωμένων κτιριακών εγκαταστάσεων.

Στα νέα εμπορευματικά κέντρα αποθήκευσης και διανομής προϊόντων οι ετήσιες μικτές προ φόρων τόκων και αποσβέσεων αποδόσεις δεν υπερβαίνουν το 7%, ενώ στα βιοκλιματικά συγκροτήματα γραφείων το 6%. Οι αποδόσεις των μεγάλων καταστημάτων (λ.χ. σούπερ μάρκετ ή κεντρικά εμπορικά καταστήματα) βρίσκονται στο 6,5%, ενώ στα μικρότερα, μεγάλης προβολής καταστήματα παλαιότητος, οι αποδόσεις κυμαίνονται από 4,5% έως 5% ετησίως, αναλόγως θέσης, μισθωτή και όρων μίσθωσης. Στο 5,5% έως 6% διατηρούνται οι αποδόσεις των πλήρως ανακαινισμένων boutique hotels, ενώ αντίστοιχες από 5,5% έως 6% είναι οι αποδόσεις των αυτοτελών ανακαινισμένων κτιρίων στα κέντρα των πόλεων, καθώς και των νεόδμητων που βρίσκονται περιφερειακά και χρησιμοποιούνται είτε για βραχυχρόνιες μισθώσεις είτε για φοιτητική στέγη, δύο κατηγορίες επενδύσεων που είναι ιδιαίτερα ελκυστικές τα τελευταία χρόνια.

Στα μεγαλύτερα προβλήματα ανάπτυξης και προσφοράς ικανοποιητικού αριθμού ακινήτων εισοδήματος συγκαταλέγονται η μεγάλη κατάτμηση της περιουσίας, σε συνάρτηση με την άγνοια των περισσότερων ιδιοκτητών για τις εύλογες αξίες των ακινήτων τους. Οι συνήθως υπερβολικές απαιτήσεις για την πώληση των ιδιοκτησιών τους δεν ανταποκρίνονται στις εύλογες αξίες, συμπιέζοντας υπερβολικά τα περιθώρια κέρδους, με αποτέλεσμα να αποτρέπεται η δημιουργία προσοδοφόρων νέων έργων στη συντριπτική πλειοψηφία των εξεταζόμενων περιπτώσεων. 

Επιπρόσθετα, η τεράστια γραφειοκρατία, οι πολύ μεγάλες καθυστερήσεις των δημοσίων αρχών στη λήψη αποφάσεων, σε συνδυασμό με τη δαιδαλώδη πολεοδομική νομοθεσία, καθιστούν τις περισσότερες φορές το development στην ελληνική αγορά άσκηση εξαιρετικά δύσκολη για λίγους κι εξειδικευμένους, ριψοκίνδυνους developers, που βεβαίως όταν, και χρησιμοποιώντας τους κατάλληλους συνεργάτες, καταφέρουν να ολοκληρώσουν και να παραδώσουν ένα μεγάλο έργο, πετυχαίνουν αρκετές φορές ασυνήθιστα υψηλά ποσοστά κερδοφορίας. 

Παρ’ όλ’ αυτά, ευοίωνες αναμένονται οι εξελίξεις στην ελληνική αγορά ακινήτων, μια πλέον ώριμη αγορά, χαμηλού κινδύνου, με ιδιαίτερα υψηλές προοπτικές και σχετικά χαμηλές ακόμη τιμές και μισθώματα συγκριτικά με τις περισσότερες ανεπτυγμένες ευρωπαϊκές χώρες. 

Παρά την ιδιαίτερα μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής κι επιτοκίων, η έμφαση στους τομείς κατανάλωσης ενέργειας και καινοτόμων λύσεων εν συναρτήσει με τις νέες διαθέσιμες τεχνολογικές εξελίξεις, οδηγούν σε διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση σύγχρονων βιοκλιματικών καινοτόμων κτιρίων με μεγάλες προσδοκίες ωφέλειας τόσο για τους developers όσο και για τους επενδυτές, που βρίσκουν στη χώρα μας ασφάλεια και υψηλές αποδόσεις.  

Άλλωστε, ακόμα και στις πιο δαπανηρές σύγχρονες κατασκευές, που αδυνατούν να συγκριθούν με τις ενεργοβόρες παλαιότερες, τα μισθώματα υπολείπονται ακόμη αρκετά των υψηλότερων μισθωμάτων του έτους 2007, γεγονός που δίνει σαφή εικόνα για τη δυνατότητα αυξήσεων των εμπορικών μισθωμάτων, ιδιαιτέρως στους γραφειακούς κι αποθηκευτικούς χώρους, και αναμένεται να δημιουργήσει υπεραξίες επιταχύνοντας έτι περαιτέρω την ανάπτυξη του κλάδου κι αυξάνοντας την κερδοφορία των επενδυτών.

*Ο Δημήτρης Μπινιάρης είναι ιδρυτής της BINSWANGER BINIARIS REAL ESTATE