Το 2023 αποτελεί ουσιαστικά την πρώτη χρονιά χωρίς κανένα περιορισμό στα ταξίδια των τουριστών και συμπίπτει με την προσδοκία της καλύτερης τουριστικής χρονιάς της Αθήνας, με τις πρώτες εκτιμήσεις για πάνω από 6,5 εκατομμύρια ξένους επισκέπτες, πάνω από τα επίπεδα του 2019, όταν η Αθήνα ξεπέρασε για πρώτη φορά τις 6 εκατομμύρια αφίξεις.

Η μεγάλη ζήτηση, αλλά και η ποιοτική αναβάθμιση του αθηναϊκού ξενοδοχειακού προϊόντος στο κέντρο της πόλης, με περισσότερα ξενοδοχεία των υψηλότερων κατηγοριών 4 και 5 αστέρων, αποτυπώνεται και στις αυξητικές τάσεις της μέσης ξενοδοχειακής τιμής, η οποία είναι υψηλότερη σε σχέση και με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, αλλά και την αντίστοιχη περίοδο του 2019 (σύμφωνα με στοιχεία των ΕΞΑΑΑ/GBR Consulting, σε επίπεδο πρώτου 7μήνου του 2023 η Μέση Τιμή Δωματίου/ADR ήταν €136, παρουσιάζοντας θετική μεταβολή της τάξης του 15,4% έναντι του 7μήνου του 2022 και έναντι του 28,6% της αντίστοιχης περιόδου του 2019), παραμένοντας παρ’ όλ’ αυτά σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με προορισμούς όπως η Κωνσταντινούπολη, η Ρώμη, η Βαρκελώνη κ.ο.κ.

Ίδια εικόνα παρουσιάζει και η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπου, σύμφωνα με τα στοιχεία της AIRDNA για το διάστημα 6/2023-8/2023, η Αθήνα κατατάσσεται πανευρωπαϊκά στην πρώτη δεκάδα αναφορικά με τη ζήτηση, ενώ παρουσιάζει και από τα υψηλότερα έσοδα ανά διαθέσιμη μίσθωση,   αγγίζοντας τα €156 / διανυκτέρευση.

Στην παραπάνω θετική εικόνα συμβάλλει σημαντικά η αυξημένη κινητικότητα στην Αθήνα και πέραν των πιο «παραδοσιακών», καλοκαιρινών μηνών για την πόλη, παρουσιάζοντας αυξημένη πληρότητα έως και τα τέλη Νοεμβρίου, τάση που δείχνει την επιθυμητή επιμήκυνση της σεζόν και τη μετάβαση της Αθήνας σε αυτοτελή προορισμό από απλώς μεταβατικό σταθμό για διακοπές στα νησιά.

Οι περιοχές που παρουσιάζουν την υψηλότερη ζήτηση παραμένουν το Κέντρο και η Αθηναϊκή Ριβιέρα, όπου παρατηρούνται και σημαντικές επενδύσεις, αναβαθμίζοντας σημαντικά το ξενοδοχειακό προϊόν και προσφέροντας νέες εναλλακτικές, προσπαθώντας να προσεγγίσουν διαφορετικά target groups. Σημαντικότερες εξ αυτών στις συγκεκριμένες περιοχές είναι:

ΕΛΛΗΝΙΚΟ: Στο συγκεκριμένο mega project, που επανατοποθετεί την Αθήνα στους σημαντικότερους τουριστικούς προορισμούς παγκοσμίως, θα αναπτυχθούν τέσσερα νέα ξενοδοχεία υψηλής ποιότητας, ανάμεσά τους δύο πολυτελή ξενοδοχεία 5 αστέρων (με αντίστοιχες τουριστικές κατοικίες), συνολικού προϋπολογισμού άνω των 300 εκ. €, που θα αναπτύξουν από κοινού η Lamda Development και η ΤΕΜΕΣ, και ένα εκ των οποίων θα είναι υπό τη διαχείριση της MANDARIN ORIENTAL. 

Την άφιξη ενός ακόμα ισχυρού brand σηματοδοτεί και το ξενοδοχείο που θα κατασκευαστεί στον Πύργο Μικτών Χρήσεων, ο οποίος θα αναπτυχθεί σε συνεργασία με την Βrook Lane Capital, ενώ την υπογραφή ενός ακόμα διεθνώς αναγνωρισμένου brand θα φέρει και η νέα μονάδα, δυναμικότητας 1.000 δωματίων, που θα δημιουργηθεί στο ολοκληρωμένο τουριστικό συγκρότημα με καζίνο (Intergrated Resort Casino).

GRIVALIA HOSPITALITY: Δύο νέα projects αλλάζουν ριζικά την Αθηναϊκή Ριβιέρα, ήτοι:

-Η μετατροπή των πρώην Αστεριών Γλυφάδας στο One&Only Αesthesis, δυναμικότητας 128 κλειδιών.

-Το ultra-luxury glamping, που αναπτύσσεται στη Βούλα, το πρώτο του είδους στην Ελλάδα, που θα αποτελέσει ένα υψηλότατης ποιότητας προϊόν, περιλαμβάνοντας πολυτελείς   σκηνές, χώρους εστίασης, γήπεδα τένις, γυμναστήριο, SPA και εμπορικούς χώρους κ.ά.

IONIKH ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ: Η ριζική ανακαίνιση/επέκταση και επαναλειτουργία υπό το πολυτελές brand Conrad της Hilton, διαθέτοντας 280 δωμάτια & σουίτες και 50 branded (Conrad/Waldorf) διαμερίσματα με το συνολικό κόστος της επένδυσης να ανέρχεται άνω των 130 εκ. €

Η παραπάνω αναφερόμενη επανατοποθέτηση της Αθήνας στον παγκόσμιο τουριστικό χάρτη (με νέα προϊόντα, όπως τα branded condos, το glamping κ.τ.λ.), αλλά και οι σημαντικές επενδύσεις, ιδιαιτέρως στο κέντρο της πόλης, έχουν μεταμορφώσει και γειτονιές που ιδιαιτέρως εν μέσω της κρίσης έμοιαζαν ερημωμένες. Χαρακτηριστικά μπορούν να αναφερθούν περιοχές όπως το Μεταξουργείο, το Κουκάκι, η πλατεία Αγίας Ειρήνης, τα Πετράλωνα κ.τ.λ., όπου παρατηρείται σημαντική ανάπτυξη και στον ευρύτερο χώρο της αναψυχής, προσθέτοντας ζωντάνια και δυναμισμό στα συγκεκριμένη σημεία.

Φυσικά υπάρχουν και προβλήματα, που πρέπει να υπερκεραστούν, ώστε η προοπτική ανάπτυξης να είναι μακροχρόνια, σε στέρεες βάσεις και όχι ευκαιριακή, όπως:

-η ρύθμιση των αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ώστε να λειτουργεί συμπληρωματικά στο λοιπό ξενοδοχειακό προϊόν και όχι ανταγωνιστικά και χωρίς κανόνες·

-η βελτίωση των υποδομών, σε συνδυασμό με την προσπάθεια για μια καθαρότερη πόλη (π.χ. το κυκλοφοριακό στην Αθηναϊκή Ριβιέρα μετά την υλοποίηση των μεγάλων επενδύσεων)·

-η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και των λειτουργικών εξόδων·

-οι πληθωριστικές πιέσεις και οι επιπτώσεις τους στο εισόδημα των νοικοκυριών στην Ευρώπη.

Η Αθήνα βρίσκεται στη διαδικασία μιας σημαντικής μεταμόρφωσης με στόχο όχι μόνο να καθιερωθεί ως ένας σημαντικός τουριστικός προορισμός, αλλά και να καταστεί πόλος έλξης και για ευέλικτους Ευρωπαίους κατοίκους και digital nomads.

*Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος είναι Γενικός Διευθυντής, Danos, an alliance member of BNP PARIBAS Real Estate