Η ελληνική αγορά ακινήτων γνώρισε σημαντικές αλλαγές και προκλήσεις τα τελευταία 15 χρόνια. Η αγορά χαρακτηρίστηκε από σημαντική πτώση των τιμών, μείωση των συναλλαγών και της επενδυτικής δραστηριότητας, λόγω αρχικά της οικονομικής ύφεσης του 2008 και της χρηματοπιστωτικής αστάθειας, και στη συνέχεια της ελληνικής κρίσης χρέους και της εισόδου της χώρας στα μνημόνια. Ενώ από το 2015 η ελληνική αγορά ακινήτων άρχισε να παρουσιάζει σημάδια ανάκαμψης και σταθεροποίησης και ανανεωμένο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, η πανδημία COVID-19 οδήγησε σε νέα μείωση της δραστηριότητας στην αγορά, αλλά και συγχρόνως στην ανάδειξη νέων τάσεων στη συμπεριφορά των καταναλωτών και στις απαιτήσεις των χρηστών. 

Στη μετα-COVID εποχή, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει πλέον εισέλθει σε αναπτυξιακό κύκλο, παρουσιάζοντας αντοχές και θετικές προοπτικές.

Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, η ελληνική αγορά διατηρεί τη δυναμική της, καθώς βρίσκεται σε διαφορετικό σημείο του οικονομικού κύκλου, με ανοδικές τάσεις. Η σωρευτικά σημαντική πτώση των αξιών των ακινήτων, άνω του 40% κατά την περίοδο της κρίσης, έχει ως αποτέλεσμα η αγορά, παρ’ όλη τη συνεχή αύξηση των τελευταίων ετών, να βρίσκεται σε χαμηλότερο επίπεδο σε σχέση με τα επίπεδα προ κρίσης.

Από την πλευρά της ζήτησης, οι κατοικίες, ακόμη και σε περιζήτητες αστικές περιοχές, είναι επίσης πολύ φθηνότερες από συγκρίσιμα ακίνητα σε άλλες αγορές της Νότιας Ευρώπης . Ομοίως, οι εμπορικοί χώροι, τα γραφεία και τα logistics  προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με άλλες συγκρίσιμες αγορές, με τις τιμές γραφείων και εμπορικών καταστημάτων να εξακολουθούν να είναι κάτω από το επίπεδό τους στο τέλος του 2008.

Από την πλευρά της προσφοράς, η πολύ χαμηλή αναπτυξιακή δραστηριότητα κατά τη διάρκεια της ύφεσης (συνεχής μείωση των ετήσιων νέων οικοδομικών αδειών κατά την περίοδο 2008-2016) οδήγησε σε ανεπαρκή προσφορά σύγχρονων χώρων, οι οποίοι βρίσκονται σε έλλειψη.

Η επενδυτική δραστηριότητα στην ελληνική ακίνητη περιουσία έχει εκτιναχθεί τα τελευταία χρόνια. Εκτός από τους ιδιώτες επενδυτές, τα επενδυτικά κεφάλαια (private equity) και οι ξένοι επενδυτές είναι επίσης πολύ δραστήριοι. Οι τοπικές ΑΕΕΑΠ επενδύουν συνεχώς, κυρίως σε κτίρια γραφείων και κέντρα logistics, ενώ το ενδιαφέρον για τον οικιστικό τομέα αποδεικνύεται τόσο μέσω έργων ανάπλασης όσο και μέσω εξαγορών οικοπέδων. Όσον αφορά τον τουρισμό, πολλά νέα έργα έχουν ξεκινήσει, αξιόλογες συναλλαγές προχωρούν, και ένας σημαντικός κατάλογος έργων ανάπλασης βρίσκεται σε εξέλιξη. Το μερίδιο αγοράς του ελληνικού τουριστικού προϊόντος διευρύνεται σταθερά και η τουριστική δραστηριότητα βρίσκεται σε θετική μακροπρόθεσμη τάση: είναι αξιοσημείωτο ότι ο αριθμός των ετήσιων εισερχόμενων ταξιδιωτών, που κορυφώθηκε στα 16,2 εκατομμύρια το 2007, μειώθηκε τα πρώτα 2 χρόνια της οικονομικής κρίσης (2008-09) και στη συνέχεια αυξήθηκε σε κάθε ένα από τα επόμενα χρόνια, σχεδόν τριπλασιάστηκε στα 34 εκατομμύρια το 2019. Μετά από μια ύφεση το 2020, ο τουρισμός παρουσιάζει σημαντική σταθερή ανάπτυξη.

Οι προοπτικές αυτές υποστηρίζονται από την περαιτέρω ενίσχυση της οικονομίας, τη συγκυρία απόκτησης επενδυτικής βαθμίδας, τα κρατικά προγράμματα στήριξης της αγοράς, την προσπάθεια ψηφιακής αναβάθμισης της χώρας και διευκόλυνσης των διαδικασιών, την ολοκλήρωση ή και περαιτέρω ανάπτυξη σημαντικών έργων υποδομών, τις σημαντικές αστικές αναπλάσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη, τη βελτίωση του φορολογικού καθεστώτος, τη βελτίωση της στεγαστικής πίστης και τις πολιτικές προβολής της Ελλάδας ως τουριστικό, επενδυτικό και επιχειρηματικό προορισμό.

Η επίδραση από παράγοντες αβεβαιότητας, όπως ο πόλεμος στην Ουκρανία, οι ελληνοτουρκικές σχέσεις, το αυξημένο ενεργειακό κόστος, ο πληθωρισμός, εκτιμάται ότι δεν θα επηρεάσουν την αγορά σημαντικά σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα. 

Η ζήτηση για το επόμενο χρονικό διάστημα θα παραμείνει σημαντική για ακίνητα με σύγχρονες τεχνικές και τεχνολογικές/ενεργειακές προδιαγραφές σε περιοχές με καλές υποδομές και θα αφορά, σε διαφορετικό ποσοστό, όλους τους τύπους των ακινήτων. Η θετική πορεία του τουρισμού, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό θα συνεχίσουν να τροφοδοτούν τη δυναμική της αγοράς, ενώ σημαντική ώθηση εκτιμάται ότι θα δοθεί από την είσοδο νέων επενδυτών στην ελληνική αγορά ακινήτων. 

*Ο Ιωάννης Γκάνος είναι ο Διευθύνων Σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα Α.Ε.