Από τη «χρυσή» περίοδο του 2007, πίσω στη δεκαετία του ’00, μέχρι τη δημοσιονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας και την πτώση της περιόδου 2013-2014, το εγχώριο real estate έχει περάσει από όλα τα στάδια την τελευταία 25ετία, για να φτάσει στο σήμερα, με την περίοδο των μεγάλων projects, των μεγάλων αναπλάσεων, των νέων «πράσινων» αναπτύξεων, αλλά και τη στεγαστική κρίση με τη μεγάλη αύξηση των ενοικίων.

Το πώς ακριβώς έχει αλλάξει η ελληνική αγορά ακινήτων την περίοδο της τελευταίας 25ετίας αναλύουν στην Οικονομική Επιθεώρηση −με αφορμή και το μεγάλο συνέδριο της Prodexpo που κλείνει φέτος 25 χρόνια−, κορυφαίοι παίκτες που πρωταγωνιστούν στο σήμερα του εγχώριου real estate. Oι κ.κ. Οδυσσέας Αθανασίου από τη LAMDA Development, Δημήτρης Ανδριόπουλος από την DIMAND, Aριστοτέλης Καρυτινός από την PRODEA Investments ΑΕΕΑΠ, και Βασίλης Φουρλής από τον όμιλο Fourlis και την Trade Estates ΑΕΕΑΠ, αναφέρονται στο παρελθόν, αλλά και το παρόν της αγοράς ακινήτων, όπου «τρέχουν» για πρώτη φορά τόσο μεγάλες επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένων και των μεγάλων αναπλάσεων ή ακινήτων που συνδέονται με το Δημόσιο. Εδώ μάλιστα έγκειται και μία από τις μεγάλες αλλαγές των τελευταίων ετών στην αγορά −απόρροια σε μεγάλο βαθμό και της δημοσιονομικής κρίσης που πέρασε η Ελλάδα την προηγούμενη δεκαετία−, ότι δηλαδή τόσο η πολιτεία όσο και οι Έλληνες πολίτες είναι σαφώς πιο θετικά διακείμενοι σε μεγάλα έργα.

Το «στοίχημα» του Ελληνικού

Από την ανάπτυξη του πρώτου mall πίσω στη δεκαετία του ’00, μέχρι τον μεγάλο διαγωνισμό παραχώρησης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, την προηγούμενη δεκαετία, και πλέον την υλοποίηση των πρώτων έργων σε ένα από τα μεγαλύτερα −αν όχι το μεγαλύτερο− project ανάπλασης στην Ευρώπη, η LAMDA Development έχει συνδέσει το όνομά της με τα μεγάλα ορόσημα του εγχώριου real estate την τελευταία 25ετία. Πρώτο μεγάλο ορόσημο το 2005, όταν πρωτοάνοιξε το πρώτο εμπορικό κέντρο του ομίλου, το Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη, που θα κλείσει το 2025 μία εικοσαετία, έχοντας επιδείξει μέχρι σήμερα σταθερά ανοδική πορεία. Κι αν πίσω στο 2005 ήταν πολλοί εκείνοι που προεξοφλούσαν ότι η νέα γενιά των «κλειστών» εμπορικών κέντρων δεν θα μπορούσε να ταιριάξει με την ψυχολογία του Έλληνα καταναλωτή, που προτιμά για τις αγορές του τους ανοικτούς χώρους, πλέον, σχεδόν μια 20ετία μετά, τα ποσοστά πληρότητας και οι λίστες αναμονής από εγχώριες και ξένες αλυσίδες για τα υφιστάμενα malls της LAMDA «που συνεχίζουν να δημιουργούν νέα ρεκόρ κερδοφορίας», όπως δηλώνει ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας κ. Οδυσσέας Αθανασίου, τους έχουν προ πολλού διαψεύσει. «Στη δύσκολη περίοδο της κρίσης, κι ενώ η καταναλωτική δαπάνη ήταν πτωτική, λάβαμε την απόφαση να ενισχύσουμε τη συνολική εμπειρία των επισκεπτών εντός των malls. Τα εμπορικά κέντρα έγιναν ένας ολοκληρωμένος προορισμός ψυχαγωγίας, όχι μόνο για αγορές, αλλά και προσφέροντας μια ολοκληρωμένη εμπειρία για την οικογένεια, διατηρώντας σταθερά ψηλά την επισκεψιμότητα. Επιπλέον, ακόμα κι αν ο τζίρος κάποιων από τα καταστήματα είχε πέσει, αποφασίσαμε να τα στηρίξουμε, ώστε να μην έχουμε εν μέσω κρίσης την εικόνα των κλειστών χώρων, όπως παρατηρούνταν σε μεγάλους εμπορικούς δρόμους, π.χ. στο κέντρο της Αθήνας, στο Κολωνάκι κ.ά., κάτι πολύ σημαντικό για την ψυχολογία όλων. Έτσι, το 2013, εν μέσω κρίσης, τα malls ξαναέγιναν κερδοφόρα κι έκτοτε συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία» αναφέρει ο κύριος Αθανασίου. Τώρα, η ζήτηση για τα malls παραμένει ιδιαίτερα υψηλή, αν ληφθεί υπόψη και το πώς προχωρούν οι μισθώσεις, τρία χρόνια πριν τη λειτουργία (τέλος του 2027) του μεγαλύτερο mall της χώρας, που αναπτύσσεται εντός του έργου του Ελληνικού, με επιφάνεια 100.000 τ.μ. και σχεδόν 350 καταστήματα.

Η διοίκηση της LAMDA έχει και την πολύτιμη εμπειρία της τελευταίας δεκαετίας από το έργο του Ελληνικού, με τον κ. Αθανασίου να διαπιστώνει όλα αυτά τα χρόνια και την αλλαγή, επί τα βελτίω, που έχει συντελεστεί γενικότερα ως προς τη στάση της ελληνικής κοινωνίας απέναντι στις μεγάλες επενδύσεις. Σε αυτό έπαιξε μεγάλο ρόλο και η δημοσιονομική κρίση. Ο CEO της Lamda Development αναφέρει χαρακτηριστικά:«O διαγωνισμός για το Ελληνικό ξεκίνησε το 2012, που ήταν ίσως και η χειρότερη χρονιά της κρίσης. Η σύμβαση υπεγράφη το 2014, ωστόσο υπήρχε από νωρίς η γνώση ότι θα ήταν ένα εγχείρημα πολύ δύσκολο. Αυτό αποδείχθηκε και στη συνέχεια, μέσα από τη χρονοβόρα διαδικασία των αδειοδοτήσεων, τις κατεδαφίσεις που χρειάστηκαν, την εξυγίανση του εδάφους και των υδάτων. Ωστόσο, με την πάροδο των ετών, διαπιστώθηκε στην πράξη ότι τόσο η ελληνική πολιτεία όσο και οι πολίτες είναι σαφώς πιο θετικά διακείμενοι. Τώρα που βρισκόμαστε στη διαδικασία της υλοποίησης, θεωρούμε πλέον ότι ένα μεγάλο ποσοστό, πάνω από 70% των δυσκολιών, είναι πίσω μας. Με το επιπλέον δεδομένο ότι τα κτιριακά έργα, όσο περνούν οι μήνες, φαίνονται σταδιακά περισσότερο από τη λεωφόρο Ποσειδώνος, το κλίμα και η συνολική αντίληψη για το έργο έχουν σαφώς βελτιωθεί. Το θετικό αποτύπωμα του Ελληνικού στο real estate φαίνεται και στη ζήτηση για τις κατοικίες πέριξ του έργου του Ελληνικού». Την ίδια στιγμή ψήφο εμπιστοσύνης δίνουν ολοένα και περισσότεροι παίκτες από το εσωτερικό και το εξωτερικό, με τις επιμέρους συμφωνίες που προχωρούν σταδιακά για το έργο. Πολύ πρόσφατη είναι η συμφωνία με τον εφοπλιστή Γ. Προκοπίου για την πώληση οικοπέδων εντός του έργου του Ελληνικού, ενώ είχαν προηγηθεί νωρίτερα, στις αρχές του καλοκαιριού, οι αντίστοιχες συμφωνίες πώλησης οικοπέδων με τις Brook Lane Capital, Ten Brinke, Hellenic Ergon και Daedalus Development.

Η πορεία της αγοράς

Την αναδρομή της τελευταίας 25ετίας κάνει ο κ. Αριστοτέλης Καρυτινός, από τα πλέον έμπειρα στελέχη του κλάδου και διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, της μεγαλύτερης επενδυτικής ακινήτων με μία εύλογη αξία ακινήτων υπό διαχείριση στα 3,16 δισ. ευρώ: «Την περίοδο της μεγάλης ανάπτυξης, τη δεκαετία του ’00 και του peak του 2007- 2008, ακολούθησε η πτώση, η οποία κορυφώθηκε το 2013-2015, με μία μείωση στις τιμές που έφτασε ακόμα και πάνω από το 50% σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων. Από το 2019, οι συνθήκες άρχισαν να βελτιώνονται, ωστόσο η πανδημία πήγε εκ νέου πίσω την αγορά, για να φτάσουμε στο σήμερα, και από εκεί που, για παράδειγμα, μπορεί να είχαμε αποδόσεις στο 13% στην κατηγορία των logistics την περίοδο της δημοσιονομικής κρίσης, πλέον είμαστε στο 6- 6,5%. Συνολικά πάντως, ως προς τα επαγγελματικά ακίνητα, αυτό που μπορούμε να πούμε για τη δύσκολη περίοδο της κρίσης ήταν ότι τελικά, πλήρης κατάρρευση, με την πώληση χαρτοφυλακίων εμπορικών ακινήτων με μεγάλα discounts, δεν υπήρξε. Σε αυτό συνέβαλαν το μικρό μέγεθος της ελληνικής αγοράς−που παραμένει− και η χαμηλή προσφορά στα λεγόμενα «καλά σημεία» και στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Για παράδειγμα στην Ερμού, ακόμα και την περίοδο της βαθιάς κρίσης, η πτώση των αξιών ήταν στο -20% και τα καλά ακίνητα κράτησαν αντιστάσεις. Μεγάλα discounts είχαμε μόνο στην περίπτωση της πώλησης κόκκινων δανείων τραπεζών, ενώ μεγάλες απώλειες υπέστησαν τα επαγγελματικά ακίνητα β׳ και γ׳ κατηγορίας σε πιο περιφερειακές αγορές».

Ως προς τις αλλαγές που έχουν επέλθει τα τελευταία χρόνια, ο κ. Καρυτινός στέκεται στο γεγονός ότι, λόγω της κρίσης, την προηγούμενη δεκαετία εξέλιπε η προηγούμενη γενιά από τους μεγάλους developers, οι οποίοι είχαν μεγάλη έκθεση στις τράπεζες και αυτή τη στιγμή είναι ελάχιστοι, μετρημένοι στα…δάχτυλα οι μεγάλοι παίκτες στον τομέα της ανάπτυξης. «Το γεγονός αυτό έχει οδηγήσει και σε μία μεγάλη αλλαγή στον χώρο των ΑΕΕΑΠ και τον τρόπο που αυτές λειτουργούν: οι επενδυτικές ακινήτων επεκτείνονται και προχωρούν τελικά οι ίδιες σε αναπτύξεις δικών τους ακινήτων, ώστε να δημιουργήσουν ποιοτικό προϊόν, ελέγχοντας όσο το δυνατόν περισσότερο τα κόστη».

Μία ακόμα αλλαγή έχει να κάνει με την αγορά οικιστικών ακινήτων, όπου δεν υπήρξε δραστηριότητα με νέο προϊόν την περίοδο της κρίσης και τα τελευταία 2-3 χρόνια έχουν επανεμφανιστεί οι κατασκευαστές. «Ωστόσο έχει αντιστραφεί σε σχέση με το παρελθόν το ποσοστό των Ελλήνων που προτιμά να μισθώνει έναντι αυτών που προτιμά να αγοράζει, και επιπλέον οι λιγότεροι που αγοράζουν, χρησιμοποιούν, στη συντριπτική τους πλειονότητα, στο 80%, μετρητά. Η νέα αυτή πραγματικότητα, που έχει να κάνει με παράγοντες όπως το…μετατραυματικό σοκ των Ελλήνων ιδιοκτητών ακινήτων σε συνέχεια της δημοσιονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας και τη μείωση των εισοδημάτων λόγω και των πληθωριστικών πιέσεων, έχει οδηγήσει τελικά και στη σημερινή κρίση με την υπέρμετρη άνοδο των ενοικίων στην Ελλάδα, αλλά και στη δυσκολία των τραπεζών −οι οποίες ούτως ή άλλως έχουν αυστηροποιήσει τα κριτήρια− για τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων. Πρόκειται για μία δομική αλλαγή στο κομμάτι της κατοικίας».

Για τις κατηγορίες των ακινήτων που παρουσιάζουν τώρα, και θα συνεχίσουν να παρουσιάζουν και στο μέλλον προοπτικές, ο διευθύνων σύμβουλος της μεγαλύτερης ΑΕΕΑΠ βλέπει ευκαιρίες, πέραν των «πράσινων» αναπτύξεων, στους τομείς των logistics και του τουρισμού. «Λόγω και της γεωγραφικής της θέσης, η Ελλάδα έχει ένα φυσικό πλεονέκτημα και στους δύο αυτούς κλάδους, οι οποίοι συγκεντρώνουν τα τελευταία χρόνια πολύ μεγάλο όγκο επενδύσεων, με εκείνον της φιλοξενίας μάλιστα να έχει προσφέρει πολλαπλώς στην ελληνική οικονομία και κατά την περίοδο της δημοσιονομικής κρίσης. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και τότε ξένοι επενδυτές αναζητούσαν ‘’distressed’’ ακίνητα στον τουρισμό, τα οποία όμως ουδέποτε υπήρξαν. Στη συζήτηση αν είναι σωστό να εξακολουθεί να επενδύει η χώρα στον τουρισμό, η απάντηση είναι θετική, γιατί πρόκειται για έναν βασικό πυλώνα της οικονομίας, ο οποίος, σε συνδυασμό με τις απαραίτητες επενδύσεις στις υποδομές και το σαφώς καλύτερο προϊόν που δημιουργείται σταδιακά, μπορεί να φέρει ακόμα περισσότερα έσοδα».

Κλείνοντας, και με αφορμή τα φετινά «γενέθλια» για τα 25 χρόνια της Prodexpo, ο κ. Καρυτινός δηλώνει ότι «όλα αυτά τα χρόνια το συνέδριο καταγράφει την ιστορία της εγχώριας αγοράς ακινήτων και σίγουρα, αν γινόταν να συγκεντρωθεί και να παρουσιαστεί το υλικό των τελευταίων 25 ετών, θα είχαμε μία σε βάθος μελέτη του εγχώριου real estate».

To Δημόσιο και οι αναπλάσεις

«Στην πρώτη Prodexpo, από τη θέση που είχα στη R.E.D.S. τότε, είχα πει ότι χρειάζεται ένα τέτοιο γεγονός, που θα καταγράφει όλες τις τάσεις στο εγχώριο real estate και την ανάπτυξη ακινήτων, που αποτελεί μία από τις βαριές βιομηχανίες της χώρας», δηλώνει από την πλευρά του ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της DIMAND.

«Την τελευταία 25ετία, η εγχώρια αγορά ακινήτων έχει περάσει από πολλές φάσεις, με αφορμή καταρχάς τη διεθνή χρηματοπιστωτική κρίση και την κατάρρευση της Lehman Brothers το 2008, κι εν συνεχεία την ελληνική δημοσιονομική κρίση, μέχρι το σήμερα». Ο κ. Ανδριόπουλος χαρακτηρίζει ως «μεγάλη επανάσταση στο real estate την τελευταία 25ετία τη σαφώς πιο ενεργή αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων. Με αφορμή τη δημοσιονομική κρίση και την εμπλοκή των ευρωπαϊκών θεσμών, είχαμε τεράστιες αλλαγές στη νομοθεσία, όπου για πρώτη φορά επετράπη και άρχισε να υλοποιείται πιο ουσιαστικά η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, των δήμων και πλέον και του Υπερταμείου κ.ά. Η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας ήταν υπό συζήτηση για πολλές δεκαετίες, ωστόσο άρχισε να μπαίνει στις ράγες κυρίως με αφορμή τη δημοσιονομική κρίση, κάτι που βοήθησε και στη συνολική ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Η αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου αποενοχοποιήθηκε και από λιμνάζουσα και εις βάρος του Έλληνα φορολογουμένου έγινε ενεργή και αξιοποιήσιμη υπέρ αυτού, έστω κι αν ένα μέρος πηγαίνει για τη μείωση του δημοσίου χρέους. Για παράδειγμα, στα έργα που έχουμε υλοποιήσει εμείς, ο για δεκαετίες αναξιοποίητος Πύργος Πειραιά έφερε τελικά πάνω από 1 εκατ. ευρώ ετήσιο ενοίκιο στον δήμο και μία αξία στα βιβλία του πάνω από 150 εκατ. ευρώ. Κάτι αντίστοιχο έγινε και με το ξενοδοχείο Moxy στην Ομόνοια, στο πρώην Σαρόγλειο που ήταν κλειστό για δύο δεκαετίες και πλέον δίνει στους ιδιοκτήτες του (σ.σ. ασφαλιστικούς φορείς) μίσθωμα εκατοντάδων χιλ. ευρώ. Παράλληλα, η Dimand ήταν η πρώτη εταιρεία που πέρασε από την αξιοποίηση και δημιουργία κτιρίων σε αυτό που λέμε αστικές αναπλάσεις, δηλαδή τις επεμβάσεις στην πόλη κυρίως από την αξιοποίηση μεγάλων πρώην βιομηχανικών κτιρίων, όπως αυτά του Παπαστράτου, της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, του Πύργου Πειραιά, του ΦΙΞ στη Θεσσαλονίκη κ.ά. Πρακτικά, για πρώτη φορά στη χώρα, αντί να προστίθεται νέα δόμηση, αξιοποιούνται παλιές βιομηχανίες χωρίς να γκρεμίζονται».

Μία ακόμα μεγάλη αλλαγή, που έχει συντελεστεί τα τελευταία 25 χρόνια, έχει να κάνει, σύμφωνα με τον κ. Ανδριόπουλο, με το γεγονός ότι άλλαξε και το ψηφιδωτό των developers: «Πραγματοποιήθηκε ένα μεγάλο ξεκαθάρισμα, με μεγάλες εταιρείες που είχαν αξιόλογη δραστηριότητα, αλλά είχαν και μεγάλη “έκθεση” σε δάνεια ή είχαν πάρει αλόγιστο ρίσκο, να μένουν τελικά εκτός αγοράς. Επιπλέον διαχωρίστηκε και το αντικείμενο μεταξύ των παραδοσιακών κατασκευαστών και των developers, διαχωρίστηκαν εντελώς αυτές οι δύο κατηγορίες, και οι εταιρείες είτε του ενός είτε του άλλου κλάδου στράφηκαν αποκλειστικά στο αντικείμενό τους. Συνολικά στην προηγούμενη δεκαετία χάθηκαν αξιόλογες εταιρείες, αλλά επιπλέον χάθηκαν και αξιόλογοι μηχανικοί και επιστήμονες, οι οποίοι έφυγαν από την Ελλάδα της κρίσης στο εξωτερικό κι αυτό ακολουθεί τον κλάδο μέχρι τώρα. Υπάρχουν και θα υπάρχουν και στο άμεσο μέλλον, όσο προχωρούν περισσότερο μεγάλες επενδύσεις και projects (βλ. Ελληνικό) σε ακόμα μεγαλύτερο βαθμό αυξημένες ανάγκες στον κλάδο μας, που αντιμετωπίζει σε ακόμα μεγαλύτερο βαθμό σε σχέση με άλλους τομείς και το μείζον ζήτημα της ευρύτερης έλλειψης εργαζομένων».

Τα εμπορικά και το omni-channel

Έχοντας την πολύ μεγάλη εμπειρία στον χώρο της λιανικής, του ηλεκτρονικού εμπορίου και των εμπορικών πάρκων ,ο κ. Βασίλης Φουρλής, πρόεδρος του ομίλου Fourlis (ΙΚΕΑ, Intersport κ.ά.) και της Trade Estates AEEAΠ, εντοπίζει μεγάλες αλλαγές τα τελευταία χρόνια και στο κομμάτι του εμπορικού real estate: «Θα χώριζα την τελευταία 25ετία σε περισσότερες περιόδους: Καταρχάς την περίοδο 2000-2010 με την επέκταση πολλών αλυσίδων λιανικής και την ανάπτυξη, αλλά πιο διάσπαρτη, μεγάλων ακινήτων στις διάφορες κατηγορίες του retail (σούπερ μάρκετ, οικιακός εξοπλισμός κ.ά.). Δεν είναι τυχαίο ότι, σε αντίθεση με άλλες αγορές στην Ευρώπη, η Ελλάδα, μέχρι πρόσφατα, με λίγες εξαιρέσεις, όπως π.χ. το Smart Park στα Σπάτα ή το Florida στη Θεσσαλονίκη, δεν είχε μεγάλα εμπορικά πάρκα. Η επόμενη περίοδος έχει να κάνει με τη δημοσιονομική κρίση, όπου οι νέες αναπτύξεις φρέναραν ούτως ή άλλως, κι εν συνεχεία ξεκίνησε εκ νέου η ανάπτυξη με περισσότερα εμπορικά πάρκα, αλλά και χώρους logistics λόγω και της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου. Ειδικά τα τελευταία χρόνια, έχει γίνει παραπάνω από σαφές ότι η Ελλάδα έχει μεγάλη ένδεια σε επενδύσεις που αφορούν την ανάπτυξη και διαχείριση εμπορικών πάρκων και omni- channel κέντρων logistics, τα οποία εξυπηρετούν τόσο φυσικές όσο και διαδικτυακές πωλήσεις, μία τάση που έχει ενισχυθεί ειδικά μετά την πανδημία. Στην Ελλάδα υπάρχει έλλειψη ποιοτικού “προϊόντος” σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, λόγω και της δημοσιονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας, ωστόσο είναι πολύ έντονη, με βάση και τις ανάγκες της αγοράς, ειδικά σε αυτές τις κατηγορίες, λόγω και της προηγούμενης έλλειψης πολεοδομικού σχεδιασμού π.χ. για πάρκα logistics».