Η ραγδαία αύξηση των επιτοκίων, ο υψηλός πληθωρισμός, η επιθετική άνοδος του κατασκευαστικού κόστους, τα απρόβλεπτα γεωπολιτικά γεγονότα στην Ευρώπη, η συνεχιζόμενη εκτίναξη των τιμών πώλησης και ενοικίασης, η οποία συμπαρασύρει τις προσδοκίες των υφιστάμενων ιδιοκτητών, η είσοδος νέων παικτών, τη στιγμή που το κλίμα σε σχεδόν όλες τις άλλες δυτικοευρωπαϊκές αγορές αντιστρέφεται, η συμμόρφωση με νέες τάσεις και στάνταρ κατασκευής, και η δίψα για μεγαλύτερες αποδόσεις, συνθέτουν το απαιτητικό παζλ των προκλήσεων που έχουν να αντιμετωπίσουν επενδυτές και developers στον τομέα του real estate το 2024.

Μπορεί η συνεχιζόμενη μεταβλητότητα των συνθηκών να μην επιτρέπει την εξαγωγή εύκολων (και απλοϊκών) συμπερασμάτων, δεν μπορούμε όμως να παραβλέψουμε πως τα τελευταία τέσσερα χρόνια έχουμε διανύσει μια πολύ καλή διαδρομή. Η αγορά μας ήταν (και παραμένει) επενδυτικά ελκυστική, πρωτίστως λόγω των χαμηλών κεφαλαιακών τιμών και των υψηλών αποδόσεων, σε σχέση με την επιθετική αύξηση των τιμών και την πτώση των αποδόσεων στις βασικές ευρωπαϊκές αγορές, και ακολούθως λόγω της σταθερής και φιλικής προς τις επενδύσεις κυβερνητικής πολιτικής. Έτσι, υπήρχαν και τα περιθώρια απορρόφησης μέρους της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους.

Όμως, οι μέρες που κάναμε το «σχεδόν αυτονόητο» έχουν περάσει. Ενώ βρισκόμαστε στο σωστό σημείο του δικού μας κύκλου, οι υπόλοιπες δυτικοευρωπαϊκές αγορές βρίσκονται στον αντίποδα. Τα υψηλά επιτόκια δανεισμού, οι υψηλές αποδόσεις σε κρατικά και blue chip ομόλογα, καθώς και η μη επιστροφή των εργαζομένων στα κτίρια γραφείων των μεγάλων πόλεων, έχουν αρχίσει να σημαίνουν την αρχή ενός bear market στα επενδυτικά ακίνητα και σε αρκετές περιπτώσεις μια επιθετική διόρθωση.

Ο ανταγωνισμός μεταξύ αγορών επενδυτικά ασφαλέστερων και της ελληνικής εντείνεται, καθώς οι πρώτες οδηγούνται σε πτώση των τιμών στα ακίνητα και στη δημιουργία ευκαιριών, ενώ η δική μας παραμένει σε ανοδική πορεία και οι ευκαιρίες δεν είναι τόσο προφανείς.

Είναι μια στιγμή στην οποία η αγορά μας έχει δύο επιλογές, που οδηγούν σε δύο ξεχωριστά αποτελέσματα. Από τη μία μπορούμε να συνεχίσουμε να λειτουργούμε κάθε εταιρεία για το δικό της συμφέρον, όπως συνέβαινε μέχρι τώρα.  Νομοτελειακά, αυτό θα συνεχίσει να μας δίνει το ίδιο αποτέλεσμα, δηλαδή τον κατακερματισμό των επενδύσεων (πολλές μικρές επενδύσεις από πολλούς μικρότερους παίκτες) και θα κρατήσει την αγορά μας ρηχή, αφού οι μεγάλοι θεσμικοί παίκτες χρειάζονται μέγεθος για να αναπτυχθούν.

Υπάρχει όμως και μια άλλη επιλογή: Να συνεργαστούμε! Να μείνει η κάθε εταιρεία συνεπής στον ρόλο της και να ωθήσει συνεργαζόμενες εταιρείες να γίνουν κομμάτι μιας αλυσίδας, η οποία θα προσθέσει αξία συνολικά, σε όλη την αγορά.  Θα είναι χρήσιμο για όλους, αντί να κοιτάμε να πάρουμε μεγαλύτερο κομμάτι από μια μικρή πίτα, να συνεργαστούμε για να μεγαλώσουμε την πίτα μας.

Η εικόνα που εμφανίζει η αγορά σήμερα είναι ανησυχητική προς αυτή την κατεύθυνση.  Οι ΑΕΕΑΠ βρίσκονται πλέον σε πλήρη ρόλο developer (και μάλιστα με ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς από τους ίδιους τους developers), ενώ οι developers, μην έχοντας επιλογές για exit, αφού λίγοι είναι οι αγοραστές πέραν των ΑΕΕΑΠ, παίρνουν μικρότερα ρίσκα και άρα δεν ξεκινούν projects, οπότε δίνουν λιγότερο και συντηρητικότερο από όλες τις απόψεις (σχεδιασμού, ποιότητας κατασκευής, ενεργειακής πιστοποίησης) προϊόν στην αγορά.

Οι προκλήσεις που έχουμε μπροστά μας είναι πολλές και πολυεπίπεδες. Εναπόκειται σε εμάς αν θα καταφέρουμε να ξεπεράσουμε τους εαυτούς μας, αποδεικνύοντας ότι το κοινό καλό είναι το καλό όλων μας!

*O Ερρίκος Αρώνες είναι CEO της Hellenic Properties