Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης του 2010, η αγορά ακινήτων απώλεσε μεγάλο μέρος της δραστηριότητάς της. Μετά το 2017, ωστόσο, σημειώνει ανάκαμψη με όλο και μεγαλύτερο ρυθμό, καλύπτοντας σε επίπεδο χώρας και σε όρους τιμών το σύνολο σχεδόν των απωλειών της μεγάλης ύφεσης και δείχνοντας αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα απέναντι σε σημαντικές δυσκολίες, όπως για παράδειγμα η πανδημία. 

Η αγορά ακινήτων ασκεί σημαντική επίδραση στην οικονομική δραστηριότητα και ανάπτυξη. Η εμπειρία από την κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, που είχε ως αφετηρία τα στεγαστικά δάνεια στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ, έχει επίσης αναδείξει, δυστυχώς επώδυνα, τη μεγάλη εξάρτηση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας από τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Οι μεταβολές στις τιμές των ακινήτων, στα ενοίκια και στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, επηρεάζουν τη συνολική ζήτηση και τον πληθωρισμό, και κατά συνέπεια παίζουν σημαντικό ρόλο στον μηχανισμό μετάδοσης της νομισματικής πολιτικής και στην οικονομική σταθερότητα. Γι’ αυτό και είναι αναγκαία η συστηματική παρακολούθηση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, καθώς και των πιθανών τους επιδράσεων σε άλλες κρίσιμες μεταβλητές, όπως είναι η κατανάλωση και η αποταμίευση των νοικοκυριών, η αξία του πλούτου και η διάρθρωση του χαρτοφυλακίου τους. Στη συνέχεια αναδεικνύεται η συμβολή της κτηματαγοράς στην ελληνική οικονομία, και παρουσιάζονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της, οι πρόσφατες εξελίξεις και οι προοπτικές της.

Οι βασικοί αριθμοί 

Οι επενδύσεις σε κατοικίες, και γενικότερα στις κατασκευές (οι οποίες περιλαμβάνουν, εκτός από κατοικίες, τα επαγγελματικά ακίνητα και τις υποδομές) αποτελούν αξιόλογο μερίδιο της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας στην Ελλάδα. Σε όλη τη μεταπολιτευτική περίοδο, και έως τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, το μερίδιο (ως ποσοστό του ΑΕΠ) για τις επενδύσεις σε κατοικίες ήταν κατά μέσο όρο 7,5% (φθάνοντας το 10,8% το 2007) και 14,7% για το σύνολο των κατασκευών, ποσοστά υψηλότερα από τον μέσο όρο των χωρών της ΕΕ. Μετά τη δραματική συρρίκνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά την περίοδο της κρίσης και τη μείωση που κατέγραψαν (φθάνοντας το 0,7% του ΑΕΠ την περίοδο 2015-2017), οι επενδύσεις σε κατοικίες άρχισαν σταδιακά να ανακάμπτουν από το 2017, παραμένοντας ωστόσο ακόμα σε χαμηλά επίπεδα (πρώτο εξάμηνο 2024: 1,9% του ΑΕΠ για τις κατοικίες και 5,3% για το σύνολο των κατασκευών). 

Ανάλογη ήταν η εξέλιξη της Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας (ΑΠΑ) του κλάδου των κατασκευών, η συμβολή της οποίας στη συνολική ΑΠΑ της οικονομίας από 9,4% το 2006 (7,8% μέσος όρος περιόδου 2000-2006), μειώθηκε μόλις στο 1,5% το 2017, για να αυξηθεί ελαφρά στη συνέχεια (2023: 2,1%). Επισημαίνεται πάντως ότι η κατασκευή ή ανακαίνιση ακινήτων και, γενικότερα, η πορεία της αγοράς ακινήτων και της κατοικίας έχει πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα στην οικονομία. Με τα ακίνητα συνδέεται άμεσα ή έμμεσα ένα πλήθος άλλων υπηρεσιών και δαπανών, όπως είναι οι υπηρεσίες συντήρησης, η αγορά πρώτων υλών (τσιμέντο, χρώματα κ.ά.) και μηχανημάτων σχετικών με την κατασκευή, οι δαπάνες των νοικοκυριών για διαρκή καταναλωτικά αγαθά που σχετίζονται με την κατοικία (έπιπλα, οικιακές συσκευές κ.ά.). Η κατοικία επηρεάζει επίσης το εισόδημα πολλών νοικοκυριών (ενοίκια) και επαγγελματιών της αγοράς (υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι, ξυλουργοί, αρχιτέκτονες, μηχανικοί, τοπογράφοι, μεσίτες, συμβολαιογράφοι κ.τ.λ.). 

Η αγορά ακινήτων επηρεάζει σημαντικά και την απασχόληση. Μεγάλο μέρος του εργατικού δυναμικού απασχολείται στον κλάδο της κατοικίας και των υπόλοιπων κατασκευών. Στην Ελλάδα, η δηλωμένη απασχόληση, πριν από την κρίση του 2008, στον κλάδο των κατασκευών έφθασε το 8,7% της συνολικής απασχόλησης (περίπου 400 χιλ. άτομα). Το ποσοστό αυτό μειώθηκε δραματικά κατά την περίοδο της χρηματοπιστωτικής και υγειονομικής κρίσης (2020: 3,6% ή 140 χιλ. άτομα), για να αυξηθεί σταδιακά τα επόμενα έτη, παραμένοντας ωστόσο σε σχετικά χαμηλά επίπεδα (4,2% της συνολικής απασχόλησης ή 178 χιλ. άτομα το πρώτο εξάμηνο του 2024). Στο ποσοστό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται οι απασχολούμενοι σε επιχειρήσεις συναφείς με την κατασκευή, όπως σε μεσιτικά γραφεία, τμήματα τραπεζών σχετικά με στεγαστικά δάνεια, και οι εργαζόμενοι σε επιχειρήσεις σχετικές με την κατοικία (έπιπλα κ.τ.λ.). Ακόμα, οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αξίας περίπου 18 δισ. ευρώ το 2023, συνεισέφεραν 520 εκατ. ευρώ στα φορολογικά έσοδα το 2023, ενώ οι τακτικοί φόροι ακίνητης περιουσίας (κυρίως από ΕΝΦΙΑ) έφτασαν τα 2,5 δισ. ευρώ. 

Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ελληνικής κτηματαγοράς 

Για την καλύτερη κατανόηση και ανάλυση των εξελίξεων της ελληνικής κτηματαγοράς, είναι χρήσιμο να αναδείξουμε ορισμένα από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της. Καταρχάς, καταγράφεται ιστορικά η σταθερή εμπιστοσύνη των ελληνικών νοικοκυριών στην ακίνητη περιουσία. Αυτή η εμπιστοσύνη μπορεί, εκτός των άλλων, να αποδοθεί στις υψηλές πραγματικές αποδόσεις που τους παρείχε η αγορά ακινήτων (ιστορικά της τάξεως του 7% ετησίως), με χαμηλό σχετικά κίνδυνο (περίπου στο μισό σε σχέση με τον κίνδυνο από τις μετοχές), και ταυτόχρονα αξιόλογες και σταθερές εισοδηματικές ροές (ενοίκια). Η αγορά ακινήτων, και ιδιαίτερα η κατοικία, αποτελεί ιστορικά τον πιο σημαντικό μηχανισμό συσσώρευσης πλούτου και πηγή ασφάλειας για τα ελληνικά νοικοκυριά. Για τον λόγο αυτό εξάλλου τα 2/3 του πλούτου τους είναι σε ακίνητη περιουσία, ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας (72,8%) είναι από τα υψηλότερα στις χώρες της ΕΕ. Το μεγάλο απόθεμα ακινήτων ανά τη χώρα (6,5 περίπου εκατ. ακίνητα) εμφανίζει χαμηλή κινητικότητα (περίπου το 2% του αποθέματος μεταβιβάζεται κάθε χρόνο), περιορίζοντας την προσφορά ακινήτων για μεταπώληση στην αγορά. Είναι επίσης ιδιαίτερα χαμηλής ενεργειακής κλάσης και μεγάλης παλαιότητας (το 83,5% ηλικίας 25+ ετών), με αυξημένες ανάγκες συντήρησης και επισκευής. Αυτό εξάλλου, έως ένα βαθμό, ερμηνεύει και το μεγάλο απόθεμα των κλειστών και εκτός αγοράς ακινήτων (794 χιλ. κλειστές κατοικίες). Τέλος, θα πρέπει να επισημανθεί η απουσία κοινωνικής κατοικίας που, όπως γίνεται σε πολλές χώρες (π.χ. Αυστρία, Γερμανία), θα μπορούσε να αμβλύνει το πρόβλημα στέγασης για τα ευάλωτα κυρίως νοικοκυριά. 

Η πορεία των τιμών τα τελευταία χρόνια 

Η πορεία της αγοράς ακινήτων και των τιμών των κατοικιών εξαρτάται από παράγοντες που επηρεάζουν τόσο την πλευρά της προσφοράς (π.χ. κόστος κατασκευής, φορολογικές ρυθμίσεις), όσο και την πλευρά της ζήτησης (π.χ. μεταβολή του πληθυσμού και ειδικότερα του αριθμού των νοικοκυριών, διαθέσιμο εισόδημα, κόστος δανεισμού και ύψος επιτοκίων, σχέση ενοικίων και αξίας ακινήτων). Το φορολογικό και πολεοδομικό καθεστώς (χρήσεις γης, διαδικασίες αδειοδότησης, όροι δόμησης, φόρος κατοχής και υπεραξίας κ..τ.λ.), τα έργα υποδομών και αναπλάσεων, η διαφάνεια και γραφειοκρατία, επηρεάζουν επίσης την πορεία της αγοράς. Το διαθέσιμο εισόδημα εκτιμάται ως ο πιο σημαντικός παράγοντας (θετική σχέση) και ακολουθούν τα πραγματικά επιτόκια (αρνητική σχέση) και οι δημογραφικοί παράγοντες. Στην παρούσα συγκυρία, οι ανατιμήσεις των πρώτων υλών επηρεάζουν αρνητικά την προσφορά στην ελληνική κτηματαγορά και έχουν περάσει σταδιακά στις τιμές των ακινήτων, ενώ τα υψηλά επιτόκια αυξάνουν το κόστος χρηματοδότησης και περιορίζουν τη ζήτηση. Η μείωση των πραγματικών εισοδημάτων των νοικοκυριών μειώνει την οικονομική «προσιτότητα» και την εγχώρια ζήτηση για κατοικία, ενώ τα τελευταία έτη είναι εμφανής η μεγάλη εξάρτηση της εγχώριας κτηματαγοράς από τη ζήτηση από το εξωτερικό (ξένες άμεσες επενδύσεις, Χρυσή Βίζα, Airbnb, εξοχική κατοικία κ.ά.) και την πορεία της οικονομίας και του τουρισμού. 

Κατά τη διάρκεια της μεγάλης χρηματοπιστωτικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας και την περίοδο της βαθιάς ύφεσης για την ελληνική οικονομία η αγορά ακινήτων απώλεσε μεγάλο μέρος της δραστηριότητάς της. Πιο συγκεκριμένα, την περίοδο 2008-2017 οι τιμές και οι αξίες των κατοικιών μειώθηκαν για το σύνολο της χώρας κατά 42,4%, ενώ ακόμα μεγαλύτερη ήταν η μείωση για την Αθήνα (44,8%) και τη Θεσσαλονίκη (46,8%). Σημαντικές ήταν οι απώλειες και στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, κατά 36,2% στα γραφεία και 38,6% στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών στην περιοχή της Αθήνας. Ακόμα εντονότερη ήταν η μείωση σε όλες τις βασικές μεταβλητές που συνδέονται με την αγορά ακινήτων, όπως οι επενδύσεις σε κατοικίες και σε κατασκευές, η απασχόληση στον κλάδο των κατασκευών, η ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα, η στεγαστική πίστη κ.ά.

Μετά το 2017 η αγορά κατοικίας αρχίζει σταδιακά να ανακάμπτει με όλο και αυξανόμενο ρυθμό, καλύπτοντας σε επίπεδο χώρας και σε όρους τιμών το σύνολο σχεδόν των απωλειών της μεγάλης ύφεσης. Στην περιοχή της Αθήνας η ανάκαμψη μετά το 2017 ήταν ακόμα πιο δυναμική, υπερκαλύπτοντας ήδη, κατά 3,9%, τα προ κρίσης επίπεδα τιμών. Είναι χαρακτηριστικό ότι, κατά την περίοδο της πρόσφατης υγειονομικής κρίσης (οπότε η οικονομική δραστηριότητα συρρικνώθηκε κατά 9,3%), η αγορά κατοικίας έδειξε ιδιαίτερη ανθεκτικότητα, διατηρώντας θετικούς ρυθμούς μεταβολής των τιμών της (2020: 4,5%). Η άνοδος των τιμών των ακινήτων συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς τα τελευταία έτη, ειδικά στο ανώτερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς. Στην αγορά κατοικίας σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, με τη ζήτηση για επενδυτική εκμετάλλευση να παραμένει σε υψηλά επίπεδα και την προσφορά ποιοτικού ή νέου αποθέματος να είναι περιορισμένη. Οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών τα τελευταία έτη, κατά 11,9% και 13,8% το 2022 και το 2023 αντίστοιχα, άρχισαν σταδιακά να αποκλιμακώνονται ελαφρά από τις αρχές του προηγούμενου έτους, αν και παραμένουν σε υψηλά επίπεδα με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία (10,6% και 9,2% το α΄ και β΄ τρίμηνο του 2024 αντίστοιχα για το σύνολο της χώρας). Πιο συγκρατημένες ήταν τα τελευταία έτη οι αυξήσεις των τιμών για τα επαγγελματικά ακίνητα. Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία, το 2023, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων (καταστημάτων) υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 5,9% (6,9%) και των μισθωμάτων γραφείων (καταστημάτων) όλων των κατηγοριών σε 6,2% (5,7%). 

Το στεγαστικό ζήτημα 

Η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς η συνεχής αύξηση των τιμών μετά το 2017, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού, διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα. Έτσι, όλο και μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού, και κυρίως οι νέοι, βρίσκονται εκτός αγοράς κατοικίας. Αξιόλογη επιδείνωση καταγράφεται στους δείκτες «προσιτότητας» για την αγορά κατοικίας, ενώ δυσανάλογα υψηλό παραμένει το κόστος στέγασης για τα ελληνικά νοικοκυριά. Πιο συγκεκριμένα, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε το 2023 σε 35,2%, έναντι 19,7% κατά μέσο όρο για τις χώρες της ΕΕ. Ομοίως, το 28,5% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζει σε νοικοκυριά για τα οποία το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους, όταν το αντίστοιχο ποσοστό για τις χώρες της ΕΕ διαμορφώθηκε στο 8,9%. Τέλος, ο λόγος των τιμών των κατοικιών προς το (ονομαστικό) διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 24,1% την τελευταία πενταετία, ενώ ακόμα μεγαλύτερη (κατά 44,4%) ήταν η αύξηση του λόγου των τιμών των κατοικιών προς τα ενοίκια. 

Ενδειξεις και προσδοκίες 

Οι εξελίξεις των παραπάνω δεικτών αποτελούν κάποιες πρώτες ενδείξεις για πιθανή υπερτίμηση των αξιών στην ελληνική κτηματαγορά. Ωστόσο, παραμένουν θετικές οι προσδοκίες, κυρίως για τα υψηλών προδιαγραφών ακίνητα με επενδυτικά χαρακτηριστικά (για βραχυχρόνια μίσθωση, εξοχική κατοικία, τουριστικά ακίνητα κ.ά.), καθώς και ελκυστικές οι αποδόσεις που διατηρούν το επενδυτικό ενδιαφέρον. Με κινητήριες δυνάμεις τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση και αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος, εκτιμάται ότι η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί, αν και πιθανότατα με πιο συγκρατημένους ρυθμούς. 

Είναι ανάγκη πάντως να πυκνώσουν και να ενισχυθούν οι δράσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος των νέων και των ευάλωτων νοικοκυριών. Οι κοινωνικές συνέπειες των πρόσφατων αυξήσεων των τιμών των κατοικιών καθίστανται πιεστικές. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) εκτιμάται ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας. Τέλος, είναι επιτακτική ανάγκη να δούμε και την «κοινωνική κατοικία» ως μία ευκαιρία αξιοποίησης και της περιουσίας του Δημοσίου, καθώς παραμένει ζητούμενο για τη χώρα μας, ενώ θα πρέπει επιτέλους να κλείσουμε τις ιστορικές μας εκκρεμότητες σε σημαντικά ζητήματα που δυσχεραίνουν τη λειτουργία της κτηματαγοράς (κτηματολόγιο, δασικοί χάρτες, μείωση γραφειοκρατίας, σταθερό πολεοδομικό και φορολογικό πλαίσιο κ.ά.).

*Ο Θεόδωρος Μητράκος είναι διευθυντής-σύμβουλος και πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος.