Όποιος πιστεύει ότι διαθέτει την τέλεια λύση για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος να… σηκώσει το χέρι του. Διότι η Ελλάδα είναι αυτή τη στιγμή αντιμέτωπη με την «τέλεια καταιγίδα». Η πολυετής οικονομική κρίση «γκρέμισε» τα εισοδήματα με αποτέλεσμα να είμαστε η μοναδική χώρα με μισθούς που εξακολουθούν να κινούνται στα επίπεδα του 70-75% των αντίστοιχων του 2010. Ναι, εξακολουθούμε να εισπράττουμε λιγότερα από όσα εμφανίζονταν στους τραπεζικούς μας λογαριασμούς πριν από 15 χρόνια. Η ίδια κρίση ήταν που «πάγωσε» την οικοδομική δραστηριότητα: ποιος αναλαμβάνει το ρίσκο να χτίσει όταν το ΑΕΠ φτάνει να βυθίζεται έως και 30% τη στιγμή που κεφάλαια δισεκατομμυρίων παραμένουν εγκλωβισμένα σε ήδη χτισμένα ακίνητα που έμειναν στα αζήτητα; Αυτό τώρα το βαφτίζουμε στον δημόσιο διάλογο «έλλειψη προσφοράς η οποία σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να καλύψει τη ζήτηση». 

Να χτίσουμε τότε… θα πει κάποιος. Ναι αλλά με τις τιμές των οικοδομικών υλικών σε ιστορικό υψηλό ύστερα από μια πρωτοφανή πληθωριστική κρίση, το κόστος κατασκευής βρίσκεται ήδη στα ύψη και κάθε μήνα γίνεται και υψηλότερο. Πώς λοιπόν να ταιριάξεις την τιμή πώλησης των νεόδμητων ακινήτων με τα πολύ χαμηλά εισοδήματα των Ελλήνων; Μιλάμε για κατασκευαστικό κόστος της τάξεως των 2.000 ευρώ το μέτρο χωρίς στο ποσό αυτό να ενσωματώνεται το κόστος της γης. Προφανώς και τα «νεόδμητα» απευθύνονται σε μια ισχνή μειοψηφία που διαθέτει ρευστότητα και «πρόσωπο» στο τραπεζικό σύστημα. Είναι και αυτή μια παράμετρος ουσιαστική. Από τη στιγμή που τα δάνεια δίνονται αφού ο αιτών περάσει από «πιστοληπτικό έλεγχο» δεν είναι πλέον εύκολο να επαναληφθούν οι… γενναιόδωρες χορηγήσεις της περιόδου 2005-2008 (οι οποίες και έφεραν το γιγαντιαίο στοκ των κόκκινων δανείων που, αφού πέρασε στα χαρτοφυλάκια των servicers, επιδιώκεται τώρα να τακτοποιηθεί μέσω του εξωδικαστικού ή του… ηλεκτρονικού πλειστηριασμού). Οι μειωμένες χορηγήσεις είναι μια ακόμη παράμετρος που προκαλεί δυσκολία στον υποψήφιο αγοραστή. 

Έχουμε τελειώσει με την καταγραφή των παραμέτρων του στεγαστικού; Όχι είναι η αλήθεια. Πρέπει να αναφερθούμε στα έως και 230.000 ακίνητα που έχουν διατεθεί για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, στα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα για τα οποία αναζητείται τρόπος αξιοποίησης, αλλά και στην «εισαγόμενη ζήτηση» η οποία κρατά τις τιμές ψηλά. Αυτό που σε εμάς τους Έλληνες με τους εγχώριους μισθούς φαίνεται απλησίαστο, για υποψήφιους αγοραστές άλλων εθνικοτήτων μπορεί να μοιάζει «φθηνό» ή και «ευκαιρία» για ένα ευρωπαϊκό διαβατήριο. Μερικές χιλιάδες ακίνητα από εδώ μερικές χιλιάδες ακίνητα από εκεί, να η ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και στη ζήτηση.

Οι αριθμοί του στεγαστικού προβλήματος δεν επιδέχονται αμφισβήτησης και αποτυπώνουν την έκταση του προβλήματος:

1. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει πλέον υποχωρήσει κάτω από το 70%, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Οι ενοικιαστές αλλά και αυτοί που πληρώνουν δόση στεγαστικού δανείου αντί για ενοίκιο, υπερβαίνουν τα 1,6 εκατ. νοικοκυριά. Αποτελούν ουσιαστικά μια «χώρα» ολόκληρη.
2. Οι τιμές πώλησης των ακινήτων –ειδικά των νεόδμητων− έχουν ακριβύνει κατά περισσότερο από 70% από τα χαμηλά του 2017 και πλέον φλερτάρουν με νέα ιστορικά υψηλά, αφήνοντας πίσω τα… μεγαλεία του 2006 και του 2007. Στα δε νεόδμητα, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας δείχνουν ότι βαδίζουμε ήδη σε αχαρτογράφητα νερά.
3. O Απρίλιος του 2025 ήταν ο μήνας με το υψηλότερο ποσοστό αύξησης των ενοικίων κύριας κατοικίας με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Η οποία δεν μετράει «ζητούμενες» τιμές, αλλά τις «πραγματικές» όπως καταγράφονται από τις διαδικασίες τιμοληψίας. Το +10,8% αποτυπώνει την ετήσια μεταβολή και έρχεται να προστεθεί στις εξίσου σημαντικές ανατιμήσεις των προηγούμενων ετών.

Και τώρα τι; Το πρόβλημα αντιμετωπίζεται με τη διαδικασία του κατεπείγοντος υποστηρίζει η κυβέρνηση (σ.σ αυτή τη φράση χρησιμοποίησε ο υπουργός Οικονομικών). Στα μέτρα που ήδη ενεργοποιήθηκαν ή εξαγγέλθηκαν έχει ασκηθεί κριτική με την έννοια ότι στηρίζουν τη ζήτηση και όχι την προσφορά: επιδοτείς στεγαστικά δάνεια μέσω του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 2»; Ρίχνεις λάδι στη φωτιά των ανατιμήσεων, ειδικά στα ακίνητα που εμπίπτουν στην περίμετρο του προγράμματος. Επιστρέφεις ένα ενοίκιο στους εκατοντάδες χιλιάδες ενοικιαστές; Δημιουργείς χώρο για περαιτέρω αυξήσεις στα ενοίκια. Η κριτική μπορεί να έχει βάση. Όμως, από την άλλη, δεν υπάρχουν και πολλά μέτρα άμεσης απόδοσης που να αυξάνουν την προσφορά. Χτίζονται χιλιάδες σπίτια από τη μια στιγμή στην άλλη; Αναβιώνει ένα πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας που γκρεμίστηκε συθέμελα κατά τη διάρκεια της μνημονιακής περιόδου (σ.σ βλέπε ΟΕΚ); Ή απεγκλωβίζονται χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα είτε για ιδιοκτησιακούς είτε για γραφειοκρατικούς λόγους;

Γεγονός είναι πάντως ότι το μήνυμα της ανάγκης να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων έχει φτάσει στην κυβέρνηση και τα επόμενα μέτρα που θα ανακοινωθούν να κινηθούν προς αυτή την κατεύθυνση. Τα περίπου 25.000 ακίνητα που ελέγχονται από τράπεζες και servicers μπορούν να αξιοποιηθούν σε ένα ποσοστό αν αντιμετωπιστούν προβλήματα (σ.σ όπως το ποιος θα… πληρώσει τις τακτοποιήσεις και την έκδοση της ενεργειακής ταυτότητας). Τα κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων για να ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα μπορούν να γίνουν πιο ισχυρά. Με μείωση φόρων μόνιμου χαρακτήρα που να στέλνει το μήνυμα στην αγορά ότι η απόδοση της επένδυσης που πιθανώς θα απαιτηθεί για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων θα γίνει ακόμη μεγαλύτερη. Η ελληνική αγορά χρειάζεται περί τα 200.000 ακίνητα για να ισορροπήσει η προσφορά με τη ζήτηση. Δεν θα βρεθούν από τη μια στιγμή στην άλλη. Το θέμα είναι να δρομολογηθούν οι διαδικασίες…