Η ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων για 8η συνεχή χρονιά, η καίρια συνεισφορά του κλάδου στην ενίσχυση των ξένων επενδύσεων, η αυξανόμενη ξένη ζήτηση για εξοχικές κατοικίες, αλλά και το εντεινόμενο στεγαστικό ζήτημα, η άλλη όψη του ίδιου νομίσματος θα τολμούσε να πει κανείς, που αντανακλά βαθύτερους μετασχηματισμούς των δομές της ελληνικής κοινωνίας γενικότερα, αποτελούν ορισμένα από τα βασικά γνωρίσματα που χαρακτηρίζουν την τρέχουσα φάση της ελληνικής κτηματαγοράς. 

25 χρόνια στην αγορά ακινήτων: από το χθες στο σήμερα

«Από τα ψηλά στα χαμηλά και πάλι στα ψηλά», θα μπορούσε να είναι ο τίτλος που περιγράφει επιγραμματικά την πορεία που έχει διανύσει η αγορά κατοικίας από τις αρχές της δεκαετίας του 2000 μέχρι σήμερα, δηλαδή τα τελευταία 25 χρόνια. Ήταν η περίοδος της εισόδου στο ευρώ και της εύκολης πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση, που εκτόξευσε τη ζήτηση για την αγορά κατοικίας. Στο απόγειο της πορείας αυτής, κατασκευάζονταν πάνω από 100.000 νέες κατοικίες τον χρόνο, ενώ οι αξίες κατέγραψαν αύξηση που ξεπέρασε το 100% σε λίγα μόλις χρόνια. Ακολούθησε η προσγείωση στην πραγματικότητα, η οικονομική κρίση και η ύφεση, που είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές να μειωθούν κατά 50% κατά μέσο όρο στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Ταυτόχρονα όμως, κατά τη διάρκεια της περιόδου από το 2009 έως το 2017, όσο δηλαδή κράτησε η πτωτική πορεία των τιμών των κατοικιών, πολλοί ήταν κι εκείνοι που υποχρεώθηκαν να πουλήσουν τα ακίνητά τους, για να αποφύγουν την κατάσχεσή τους, ή για να καλύψουν άλλες οικονομικές υποχρεώσεις και χρέη. Άλλοι πάλι προχώρησαν σε αποποιήσεις κληρονομιών, που υπολογίζεται ότι ξεπέρασαν τις 400.000 την περίοδο 2013-2018. 

Όλα αυτά δημιούργησαν μια νέα πραγματικότητα που, ακόμα και σήμερα, πέντε και πλέον χρόνια μετά την έξοδο από το Μνημόνιο, χαρακτηρίζει την αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, η μείωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, η απώλεια των αποταμιεύσεων και η δυσκολία, ή συχνά ακόμα και η απροθυμία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση, έχει στρέψει το 90% των νέων νοικοκυριών στην επιλογή της ενοικίασης, δημιουργώντας μια νέα γενιά ενοικιαστών, τη λεγόμενη «Generation Rent», μιας και η τάση αυτή είναι διεθνής. 

Αντιθέτως, η αγορά κατοικίας δεν έχει προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα, καθώς για κάθε 10 ακίνητα που βρίσκονται στην αγορά, τα 8 είναι προς πώληση και μόλις τα άλλα 2 είναι προς ενοικίαση, ενώ στην πράξη η ζήτηση είναι αντίστροφη, δηλαδή 8 στους 10 αναζητούν ακίνητο για ενοικίαση και μόλις 2 στους 10 για αγορά. Επομένως, παρατηρείται μια μεγάλη αναντιστοιχία στο ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης, που δημιουργεί και σημαντικές στρεβλώσεις. 

Την ίδια στιγμή, τα «εργαλεία» που λειτούργησαν την περίοδο της κρίσης, για να προστεθεί ρευστότητα στην «ασθμαίνουσα» κτηματαγορά, ήταν η απελευθέρωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης «Χρυσή Βίζα». Σήμερα, έχουν πέσει «θύματα» της ίδιας τους της επιτυχίας, καθώς ναι μεν έφεραν στη χώρα περίπου 10 δισ. ευρώ ξένων επενδύσεων, αλλά είχαν ως αποτέλεσμα να «φουσκώσουν» τις τιμές των κατοικιών δυσανάλογα πολύ σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας και των οικονομικών δυνατοτήτων των πολιτών της χώρας. Κάπως έτσι, τα ακίνητα είναι φθηνά για τους ξένους και ακριβά για τους Έλληνες, είτε πρόκειται για αγορά είτε για ενοικίαση, πρόβλημα που επιτείνεται, λόγω των περίπου 700.000 κλειστών κατοικιών σε όλη τη χώρα, κατάσταση επίσης «απότοκη» της οικονομικής κρίσης, που οδήγησε στην απαξίωση εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, λόγω της οικονομικής αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να τα συντηρήσουν/επισκευάσουν. 

Η στεγαστική κρίση είναι η συνέπεια των παραπάνω εξελίξεων και όλοι συμφωνούν ότι απαιτούνται γενναίες παρεμβάσεις, προκειμένου να δοθούν λύσεις: από την επιτάχυνση των εντάξεων περιοχών στα σχέδια πόλης, μέχρι την αναγέννηση του ΟΕΚ (Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας), αλλά κυρίως, μέσω της ενίσχυσης των εισοδημάτων των νοικοκυριών, που έχουν «στραγγαλιστεί» μετά από χρόνια κρίσης, ακρίβειας και υψηλού πληθωρισμού. 

Τιμές ακινήτων: Η εξέλιξη του τελευταίου έτους

Σε υψηλό ποσοστό εξακολουθεί να κινείται, σε μεγάλο βαθμό, ο ρυθμός ανόδου των τιμών πώλησης κατοικιών. Μάλιστα, τους επόμενους μήνες, προβλέπονται και νέες αυξήσεις, που εκτιμάται ότι θα κινηθούν μεταξύ 10% και 15%, ως αποτέλεσμα της σημαντικής τόνωσης της ζήτησης, λόγω του νέου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι Μου», ύψους 2 δισ. ευρώ. Ήδη πάντως, με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική βρίσκονται πλέον σε επίπεδο 4% υψηλότερο από το προηγούμενο υψηλό τους, που είχε σημειωθεί το 2008. Ειδικότερα, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024, στην Αττική σημειώθηκε ετήσια αύξηση των τιμών πώλησης κατά 9,1%, έναντι αύξησης 9,5% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο και 13,8% συνολικά το 2023. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, από την αρχή της ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας, το 2017, μέχρι και το φετινό δεύτερο τρίμηνο, οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 70% πανελλαδικά, ενώ τα αντίστοιχα ποσοστά στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, διαμορφώνονται σε 88% και 78% αντίστοιχα. Κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, οι τιμές πώλησης κατοικιών στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 9,2%, έναντι αύξησης 10,6% κατά το πρώτο τρίμηνο και 13,8% το 2023. 

Αντίστοιχα, με βάση τα τελευταία στοιχεία του δείκτη τιμών SPI, που επιμελείται ο Spitogatos.gr, η μέση τιμή πώλησης κατοικιών στην Αττική διαμορφώθηκε σε 2.410 ευρώ/τ.μ. το φετινό δεύτερο τρίμηνο. Μεταξύ των πιο προσιτών περιοχών περιλαμβάνονται τα δυτικά προάστια, όπου η μέση τιμή πώλησης διαμορφώθηκε το δεύτερο τρίμηνο σε 1.910 ευρώ/τ.μ., ενώ και στο κέντρο, παρά την ετήσια αύξηση κατά 12,4%, η μέση ζητούμενη τιμή αγγίζει τα 2.120 ευρώ/τ.μ., ενώ στα ανατολικά προάστια της Αττικής η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται σε 2.133 ευρώ/τ.μ. Αντιθέτως, τα βόρεια και τα νότια προάστια της Αττικής θεωρούνται απρόσιτα, με τη μέση τιμή στα βόρεια να αγγίζει τα 3.050 ευρώ/τ.μ. και στα νότια τα 3.750 ευρώ/τ.μ. 

Υπενθυμίζεται ότι η ΤτΕ, στην πρόσφατη έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, «έκρουσε τον κώδωνα του κινδύνου», σημειώνοντας ότι «η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού, διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα». Παράλληλα, η ΤτΕ εκτιμά ότι η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί και το επόμενο διάστημα. 

Επενδύσεις ξένων επενδυτών σε ακίνητα

Παραμένουν και φέτος υψηλές οι επενδύσεις από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων. Κύριος άξονας της ανόδου, είναι το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» που, λόγω των νέων αλλαγών που ανακοινώθηκαν στο τέλος του πρώτου τριμήνου, πυροδότησε νέο «κύμα» αγορών από ξένους, που θέλησαν να προλάβουν την ημερομηνία επιβολής των αλλαγών (1η Σεπτεμβρίου). Έτσι, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα ενισχύθηκαν κατά 4,6% και διαμορφώθηκαν σε 520 εκατ. ευρώ, από 497 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο περσινό διάστημα. 

Συνολικά, το 2023, με βάση τα αναλυτικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), εισέρρευσαν στη χώρα κεφάλαια ύψους 2,13 δισ. ευρώ, που αποτέλεσε και νέο ιστορικό υψηλό. Εξ αυτών, 1,48 δισ. ευρώ προήλθε από χώρες εκτός ΕΕ, μια αύξηση κατά 17,4% έναντι του 2022 (1,26 δισ. ευρώ). Στον αντίποδα, οι επενδύσεις από χώρες της ΕΕ, τόσο εντός, όσο κι εκτός της ζώνης του ευρώ, διαμορφώθηκαν σε 649 εκατ. ευρώ, όντας 7,2% χαμηλότερες σε ετήσια βάση. Παράλληλα, η αγορά ακινήτων είχε καθοριστική συνεισφορά στο να «διασωθούν» συνολικά οι ξένες επενδύσεις στη χώρα κατά το 2023, καθώς η συνολική συμβολή του κλάδου ανήλθε σε 47% επί του συνόλου των 4,48 δισ. ευρώ, που επενδύθηκαν στην ελληνική οικονομία πέρσι.

Όπως και το 2022, έτσι και το 2023, η μεγαλύτερη κατηγορία αγοραστών προήλθε από το Χονγκ Κονγκ, που ουσιαστικά μεταφράζεται σε κινεζικά κεφάλαια, κάτι που ισχύει εν πολλοίς και για τη Σιγκαπούρη. Αθροιστικά, αυτές οι δύο χώρες, μαζί με την Κίνα, προχώρησαν σε συνολικές επενδύσεις ύψους 460 εκατ. ευρώ, που αποτελούν το 62,2% του συνόλου των επενδύσεων μεταξύ των χωρών εκτός ΕΕ, αλλά και το 21,5% του συνόλου των κεφαλαίων από το εξωτερικό, που εισέρρευσαν στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Ιδιαίτερα δυναμική αποδεικνύεται και η αγορά της Τουρκίας. Το 2023 επενδύθηκαν κεφάλαια 107 εκατ. ευρώ, που έφεραν τη γειτονική χώρα στην έκτη υψηλότερη θέση, καθώς η ετήσια άνοδος άγγιξε το 132%. Το 2022, βρισκόταν στη 13η θέση, με το συνολικό ποσό να αγγίζει τα 46 εκατ. ευρώ, κι ενώ το 2021 το αντίστοιχο ποσό δεν είχε ξεπεράσει τα 9 εκατ. ευρώ. Πριν από την πανδημία, η καλύτερη ετήσια επίδοση ήταν το 2017, όταν είχαν επενδυθεί 32 εκατ. ευρώ.

Στη δεύτερη θέση της σχετικής λίστας εξακολουθεί να βρίσκεται η Ελβετία, και μάλιστα με σημαντική αύξηση κατά 51,3% από το 2022, καθώς τα συνολικά κεφάλαια ανήλθαν σε 271 εκατ. ευρώ, από 179 εκατ. ευρώ το 2022. Σημειώνεται ότι αυτό δεν σημαίνει βέβαια ότι οι αγοραστές των ακινήτων είναι Ελβετοί. Αντιθέτως, με δεδομένο ότι η χώρα φιλοξενεί καταθέσεις από επενδυτές διαφόρων εθνικοτήτων, είναι εμφανές ότι κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και με τις εισροές κεφαλαίων στην Ελλάδα, για την αγορά ακινήτων.

Στεγαστική πολιτική 

Εντατικοποιούνται τα μέτρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, καθώς είναι επιτακτική ανάγκη τόσο να αυξηθεί το απόθεμα της προσφοράς κατοικιών, όσο και το να διευκολυνθούν όσοι έχουν περιορισμένη δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Στο πλαίσιο αυτό, ο δεύτερος κύκλος του προγράμματος «Σπίτι μου», ύψους 2 δισ. ευρώ, θα δώσει την απαιτούμενη ώθηση, προκειμένου να μπορέσουν να επωφεληθούν έως 20.000 δικαιούχοι. 

Στις αλλαγές του νέου κύκλου περιλαμβάνονται η διεύρυνση του ορίου ηλικίας έως τα 50 έτη, από 39 που ήταν προηγουμένως. Παράλληλα, αυξήθηκαν και τα εισοδηματικά κριτήρια, φτάνοντας τα έως 20.000 ευρώ εισόδημα για άγαμους, έως 28.000 ευρώ για ζευγάρια (συν 4.000 ευρώ ανά παιδί), έως 31.000 ευρώ για μονογονεϊκή οικογένεια (και 5.000 ευρώ επιπλέον για κάθε παιδί). Όσον αφορά τα επιλέξιμα ακίνητα, αυτά θα πρέπει να έχουν αξία συμβολαίου έως 250.000 ευρώ, να είναι επιφάνειας έως 150 τ.μ., και να έχουν κατασκευαστεί έως και το 2007 και όχι μεταγενέστερα. Η μέγιστη αξία δανείου φτάνει τις 190.000 ευρώ και (από τις 150.000 ευρώ που ήταν στον πρώτο κύκλο του προγράμματος), ενώ θα χρηματοδοτείται έως το 90% του συμβολαίου. Η διάρκεια του κάθε δανείου θα κυμαίνεται μεταξύ 3 και 30 ετών, ενώ με βάση τους όρους η χρηματοδότηση θα αφορά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, με το 50% της αξίας να αφορά άτοκο δάνειο από το Ταμείο Ανάκαμψης και το άλλο 50% έντοκο δάνειο από τράπεζα.

Παράλληλα, στο πλαίσιο της χορήγησης κινήτρων στους ιδιοκτήτες που κρατούν τα σπίτια τους κλειστά, προκειμένου να τα επαναλειτουργήσουν, παρέχεται πλέον τριετής φοροαπαλλαγή του φόρου εισοδήματος από ενοίκια. Προϋπόθεση είναι το ακίνητο να έχει παραμείνει κλειστό για τα τρία τελευταία χρόνια, δηλαδή από το 2021 και μετά. 

Προς το τέλος του έτους, αναμένεται να προκηρυχθούν και οι πρώτοι διαγωνισμοί για την ανέγερση νέων κατοικιών, μέσω του προγράμματος της κοινωνικής αντιπαροχής. Για τον σκοπό αυτό, έχουν επιλεγεί μια σειρά από εκτάσεις του Δημοσίου, και συγκεκριμένα περίπου 200 στρέμματα στην Αττική και άλλα 400 στρέμματα σε διάφορες περιοχές της χώρας. Εκεί, σχεδιάζεται η ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, μέσω ιδιωτικών κεφαλαίων. Στόχος είναι η παροχή προσιτών κατοικιών σε δικαιούχους χαμηλών εισοδημάτων, είτε μέσω ενοικίασης είτε μέσω αγοράς με χαμηλότοκα δάνεια.

Στόχος των έργων αυτών θα είναι η ανάπτυξη 2.500 κατοικιών για 5.000 ωφελούμενους, νέους έως 39 ετών, με ετήσιο εισόδημα από 10.000 ευρώ έως 16.000 ευρώ για άγαμο και έως 24.000 ευρώ για έγγαμο. Αυτό θα γίνει με ιδιωτικά κεφάλαια, μέσω συμβάσεων παραχώρησης εκμετάλλευσης. Δηλαδή, ο ιδιώτης θα αναλαμβάνει να κατασκευάσει τα νέα οικιστικά συγκροτήματα (κατεδαφίζοντας και τυχόν υφιστάμενα κτίσματα), και θα αποδίδει ένα ποσοστό αυτών στο Δημόσιο, ώστε να γίνεται η διάθεσή τους σε δικαιούχους είτε για ενοικίαση είτε και για αγορά. Μάλιστα, εξετάζεται ακόμα και το ενδεχόμενο να εφαρμοστεί ένα μοντέλο rent-to-own, σύμφωνα με το οποίο η συμφωνία με τον δικαιούχο να ξεκινά από ενοικίαση και μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα να μετατρέπεται σε δικαίωμα αγοράς. Οι ιδιώτες θα κρατούν ένα ποσοστό που θα κυμαίνεται από 40% έως 70%, ανάλογα με την περίπτωση και τον διαγωνισμό, τα οποία θα εκμεταλλεύονται για συγκεκριμένη περίοδο (άνω των 25 ετών), ώστε να έχουν και τη σχετική απόδοση επί της επένδυσής τους. Ωστόσο, η κυριότητα του κτιρίου και των διαμερισμάτων θα παραμένει στο Δημόσιο.

Αναβαθμίσεις/Ανακαινίσεις υφιστάμενων κατοικιών

Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Εθνική Τράπεζα υπολόγισε ότι, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, περίπου 250.000 κατοικίες υποβαθμίστηκαν σε τέτοιο βαθμό, λόγω της απουσίας κεφαλαίων για τη συντήρηση και τις επισκευές τους, ώστε πλέον είναι μη κατοικήσιμες κι έχουν εξέλθει από την αγορά. Αυτός είναι κι ένας από τους κυριότερους λόγους για τον οποίο σήμερα παρατηρείται πολύ μεγάλο έλλειμμα προσφοράς κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση. 

Στο πλαίσιο αυτό, συνεχίζονται οι προσπάθειες για την οικονομική ενίσχυση των ιδιοκτητών που ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε επισκευή και ανακαίνιση των ακινήτων τους, προκειμένου στη συνέχεια να τα εκμεταλλευτούν. Τα νέα προγράμματα είναι συνολικού ύψους 685 εκατ. ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται τα ιδιωτικά κεφάλαια που θα μοχλεύσουν. Η σημαντικότερη από τις νέες παρεμβάσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών αφορά το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το σπίτι μου», συνολικού προϋπολογισμού 400 εκατ. ευρώ, με χρηματοδότηση κατά 75% από το Ταμείο Ανάκαμψης και κατά 25% από τραπεζικά κονδύλια. Πρόκειται για ένα ευρύ πρόγραμμα, καθώς προσφέρει χαμηλότοκο δάνειο έως 25.000 ευρώ ανά δικαιούχο, με διάρκεια από 3 έως 7 έτη. Στόχος είναι να προσφέρει 100% επιδότηση επιτοκίου για έως 20.000 δικαιούχους, απευθυνόμενο σε όλα τα φυσικά πρόσωπα, ιδιοκτήτες κατοικίας, είτε κύριας είτε δευτερεύουσας. Σημαντικό κρίνεται και το γεγονός ότι το πρόγραμμα δεν έχει κάποιο εισοδηματικό κριτήριο, με αποτέλεσμα να απευθύνεται σε μεγαλύτερη μάζα ενδιαφερόμενων, που ίσως δεν έχουν κατορθώσει μέχρι σήμερα να αξιοποιήσουν κάποιο από τα προγράμματα «Εξοικονομώ». Το νέο αυτό πρόγραμμα θα ξεκινήσει από την 1η Ιανουαρίου του 2025. 

Παράλληλα, αναβαθμίζεται και το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», ύψους 50 εκατ. ευρώ, ώστε να καταστεί πιο ελκυστικό για τους ιδιοκτήτες κενών ακινήτων. Στόχος είναι να επιδοτηθούν εργασίες επισκευής ή ανακαίνισης 12.500 κατοικιών, επιφάνειας έως 100 τ.μ., που είναι κενές τα τελευταία τρία χρόνια. Στο πλαίσιο αυτό θα αυξηθεί το όριο της μέγιστης επιδότησης από τα 4.000 στα 8.000 ευρώ για εργασίες έως 13.330 ευρώ (από 10.000 ευρώ), με το σχετικό επιδοτούμενο ποσοστό να διαμορφώνεται πλέον σε 60%, αντί για 40%. Οι προϋποθέσεις είναι το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα να είναι έως 40.000 ευρώ και η ακίνητη περιουσία του ιδιοκτήτη της κενής κατοικίας να είναι έως 300.000 ευρώ. Στη συνέχεια, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε μακροχρόνια μίσθωση του ανακαινισμένου ακινήτου για ελάχιστη περίοδο τριών ετών.

Ασφαλώς, ετοιμάζεται και ο νέος κύκλος του «Εξοικονομώ 2024», το οποίο όμως, ακριβώς λόγω της ύπαρξης του «Αναβαθμίζω το σπίτι μου», θα είναι πολύ μικρότερου προϋπολογισμού, σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, μόλις 110 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, εξ αυτών, 30 εκατ. ευρώ θα δεσμευτούν αποκλειστικά για νοικοκυριά της Θεσσαλίας, που έχουν πληγεί από τις περσινές πλημμύρες και τα σπίτια τους έχουν χαρακτηριστεί ως «κίτρινα». Το ποσοστό επιδότησης του φετινού προγράμματος θα διαμορφώνεται σε 50%, ενώ ειδικά για τα νοικοκυριά της Θεσσαλία θα αυξάνεται σε 80%. Το σημαντικό είναι ότι και στην περίπτωση του «Εξοικονομώ» δεν υπάρχουν εισοδηματικά κριτήρια, καθώς έχει γίνει σαφές ότι αυτά περιορίζουν την υλοποίηση μεγαλύτερων και περισσότερων παρεμβάσεων, μιας και όσα νοικοκυριά έχουν χαμηλά εισοδήματα ούτως ή άλλως δεν έχουν ψηλά στις προτεραιότητές τους την εκτέλεση εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης της κατοικίας τους.

Αντιθέτως, ειδικά φέτος, θα προωθηθεί και ένα δεύτερο «Εξοικονομώ 2024 για ευάλωτα νοικοκυριά». Αυτό θα έχει προϋπολογισμό 125 εκατ. ευρώ και θα απευθύνεται σε νοικοκυριά με ατομικό εισόδημα έως 5.000 ευρώ, ή οικογενειακό εισόδημα έως 10.000 ευρώ. Σημειωτέον ότι και σε αυτή την περίπτωση 50 εκατ. ευρώ θα αφορούν αποκλειστικά ευάλωτα νοικοκυριά της Θεσσαλίας.

Εξέλιξη ιδιοκατοίκησης: πώς πάμε σε Generation Rent

Εμφανής είναι η κάμψη της ιδιοκατοίκησης τα τελευταία 20 χρόνια, προϊόν της πολυετούς οικονομικής κρίσης, που είχε ως αποτέλεσμα την πώληση πολλών δεκάδων χιλιάδων κατοικιών από υπερχρεωμένα νοικοκυριά, ενώ αρκετές χιλιάδες ακόμα έχουν περάσει υπό τον έλεγχο του Δημοσίου (μέσω αποποιήσεων κληρονομιών), ή τραπεζών κι επενδυτικών funds διαχείρισης απαιτήσεων. Αυτή η εξέλιξη αποτυπώνεται στους αριθμούς, καθώς το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης έχει υποχωρήσει κατά 11,3 ποσοστιαίες μονάδες κατά τη διάρκεια της περιόδου 2005-2021. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και της Eurostat, το 2021 η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα διαμορφωνόταν σε 73,3%, ελαφρώς υψηλότερο από το 70% του συνόλου της ΕΕ. Ωστόσο, το 2005, το αντίστοιχο ποσοστό στην Ελλάδα διαμορφωνόταν σε 84,6%.

Μάλιστα, υπολογίζεται ότι στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης είναι ακόμα χαμηλότερο και κινείται πέριξ του 60%-65%. Αυτό εξηγεί και τη σταθερά υψηλή ζήτηση κατοικιών για ενοικίαση, δεδομένης της οικονομικής αδυναμίας της πλειονότητας των νοικοκυριών να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου. Κάπως έτσι εξηγείται η δομική μεταστροφή της αγοράς κατοικίας, με τα περισσότερα νέα νοικοκυριά να στρέφονται αναγκαστικά στη λύση του ενοικίου και όχι στην αγορά κατοικίας, όπως συνέβαινε την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση. 

Με βάση το απόθεμα των κατοικιών από την απογραφή του 2011 (περί τα 4 εκατ.), προκύπτει ότι σχεδόν 160.000 νοικοκυριά αποχώρησαν από το ιδιόκτητο ακίνητό τους και μετακινήθηκαν στο ενοίκιο, ή εκτός Ελλάδας. Στελέχη της αγοράς υπολογίζουν ότι περίπου 300.000 κατοικίες έχουν μεταφερθεί από μεμονωμένους ιδιώτες σε θεσμικά «χαρτοφυλάκια», είτε πρόκειται για τις τράπεζες είτε για τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, αλλά και στο ίδιο το Δημόσιο. Αυτή ακριβώς η συγκέντρωση ακινήτων σε λιγότερα «χέρια» είναι που εξηγεί και ευνοεί τη μείωση του ποσοστού της ιδιοκατοίκησης.

Κάπως έτσι, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων, ηλικίας 18-34 ετών, που μένουν μαζί με τους γονείς τους. Το 2008, το σχετικό ποσοστό ήταν 58,4% στη συγκεκριμένη ηλικιακή ομάδα. Το 2019 είχε εκτιναχθεί στο 69,4%. Αντίστοιχα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων, ηλικίας από 25-34 ετών, έχει συρρικνωθεί από σχεδόν 25% που ήταν το 2005 σε μόλις 11% το 2018 (Eurostat).

Χρυσή Βίζα 

Σε μεταβατική περίοδο έχει εισέλθει από την 1η Σεπτεμβρίου το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», καθώς τέθηκαν σε ισχύ οι νέες αλλαγές που ψηφίστηκαν πριν από μερικούς μήνες. Συγκεκριμένα, σε Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά (άνω των 3.100 μόνιμων κατοίκων), το ελάχιστο ύψος της επένδυσης για την κατοχύρωση άδειας διαμονής αυξήθηκε σε 800.000 ευρώ. Μέχρι σήμερα, ίσχυε όριο 250.000 ευρώ, ενώ στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια (όπως επίσης και στον Δήμο Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη), το ελάχιστο όριο ήταν 500.000 ευρώ, μετά τις περσινές αλλαγές.

Ήδη, όπως δείχνουν τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, πολλοί επενδυτές θέλησαν να κατοχυρώσουν ακίνητα με το πρότερο καθεστώς, κάτι που μπορούσε να γίνει έως την 31η Αυγούστου, αρκεί να υπογραφόταν ιδιωτικό συμφωνητικό, ή προσύμφωνο αγοράς ακινήτου, με καταβολή του 10% της αξίας τού προς απόκτηση ακινήτου. Κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Ιουλίου του τρέχοντος έτους, υποβλήθηκαν 4.734 αιτήσεις για τη χορήγηση άδειας διαμονής. Με βάση το στοιχείο αυτό, προκύπτει ότι, κατά το φετινό επτάμηνο (Ιαν. – Ιούλιος) εισέρρευσαν κεφάλαια ύψους 1,2 δισ. ευρώ από το εξωτερικό, με στόχο την αγορά ακινήτων για την εξασφάλιση άδειας διαμονής.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2023 υποβλήθηκαν 8.488 αιτήσεις, λόγω των τότε αλλαγών στο πρόγραμμα (από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ), ενώ και οι φετινές τροποποιήσεις συντήρησαν την αυξημένη κινητικότητα των επενδυτών. Κατά τα 10 χρόνια λειτουργίας του προγράμματος, υπολογίζεται ότι έχουν προσελκυστεί ξένα επενδυτικά κεφάλαια άνω των 7 δισ. ευρώ, με κατεύθυνση την αγορά ακινήτων, ενώ έχουν χορηγηθεί (ή πρόκειται να χορηγηθούν μόλις εγκριθούν όσες αιτήσεις εκκρεμούν), περίπου 27.000 άδειες διαμονής (χωρίς να υπολογίζονται και τα μέλη των οικογενειών των επενδυτών).

Πάντως, από το νέο έτος και μετά αναμένεται να παρατηρηθεί ένα κενό στις αιτήσεις νέων αδειών, ακριβώς λόγω των αλλαγών. Ωστόσο, εκτιμάται ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον θα αναζωπυρωθεί (χωρίς πάντως να φτάσει το επίπεδο των προηγούμενων ετών), από τα μέσα του 2025 και μετά. Ο λόγος είναι ότι ετοιμάζονται νέα έργα ανάπτυξης κατοικιών, με αλλαγή χρήσης. Δηλαδή, θα αξιοποιηθεί η δυνατότητα του νέου πλαισίου, να δίνονται άδειες διαμονής με κόστος 250.000 ευρώ, αρκεί να αγοράζονται κατοικίες, που έχουν προέλθει από αλλαγή χρήσης. Πρόκειται για μια ρύθμιση που επιχειρεί να αυξήσει το απόθεμα κατοικιών, μέσω της μετατροπής παλιών κτιρίων γραφείων, αποθηκών, ή ακόμα και ισόγειων εμπορικών καταστημάτων, σε διαμερίσματα. Μάλιστα, οι επενδυτές δεν θα μπορούν να αξιοποιούν τα ακίνητα αυτά μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Νέο τοπίο διαμορφώνεται από την 1η Ιανουαρίου του 2025 στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η κυβέρνηση προχώρησε σε μια σειρά παρεμβάσεων, με στόχο να ελαφρυνθούν οι πιέσεις που έχουν δημιουργηθεί σε επιλεγμένες γειτονιές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και για να δημιουργηθούν κίνητρα, προκειμένου να επιστρέψουν κάποια ακίνητα σε καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης. Στο πλαίσιο αυτό, από τις αρχές του νέου έτους, θα απαγορεύεται η έκδοση νέου ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου), για ακίνητα που βρίσκονται στα πρώτα τρία διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, τουλάχιστον για 12 μήνες. Μάλιστα, υπάρχει πρόβλεψη για παράταση του μέτρου και πέραν του επόμενου χρόνου, χωρίς πάντως να αποκλείονται και πιο στοχευμένες παρεμβάσεις, δηλαδή σε πιο τοπικό επίπεδο, π.χ. ανά ταχυδρομικό κώδικα. 

Σε πρώτη φάση πάντως, η απαγόρευση δημιουργίας νέων ΑΜΑ, δηλαδή λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα αφορά περιοχές όπως το ιστορικό κέντρο, το Κουκάκι, η Πλάκα και τα Εξάρχεια, που βρίσκονται στο 1ο δημοτικό διαμέρισμα, το Παγκράτι, το Ζάππειο, το Μετς κι ο Νέος Κόσμος, που βρίσκονται στο 2ο δημοτικό διαμέρισμα, αλλά και σημεία, όπως το Θησείο, τα Πετράλωνα, το Μεταξουργείο και ο Βοτανικός, που βρίσκονται στο 3ο δημοτικό διαμέρισμα.

Συνολικά, στο κέντρο της Αθήνας το φετινό καλοκαίρι υπολογίζεται ότι λειτούργησαν πάνω από 12.500 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμός βέβαια που εκτιμάται ότι αντιστοιχεί περίπου στο 1/10 του αριθμού των κλειστών διαμερισμάτων, περίπου 100.000-120.000, κάτι που εξηγεί και το ότι η κυβέρνηση επέλεξε να μην προχωρήσει σε πιο βαθιές τομές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. 

Παράλληλα, προσφέρεται η δυνατότητα τριετούς φοροαπαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια για όσα ακίνητα έχουν συμπληρώσει τρία διαδοχικά έτη λειτουργίας στη βραχυχρόνια μίσθωση κι επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Πρόκειται για ένα σημαντικό οικονομικό κίνητρο, που έχει στόχο να ωθήσει μερίδα ιδιοκτητών να διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνιες μισθώσεις, ιδίως αν αυτά υποαποδίδουν στη βραχυχρόνια, π.χ. αν βρίσκονται σε περιοχές χαμηλής τουριστικής ζήτησης. 

Άλλη μια σημαντική επιβάρυνση, που επίσης λειτουργεί ως αντικίνητρο για τη βραχυχρόνια, αποτελεί η αύξηση του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, από το 0,5 ευρώ στα 2 ευρώ τους χειμερινούς μήνες (Νοέμβριος-Μάρτιος), και από το 1,5 ευρώ στα 8 ευρώ τους καλοκαιρινούς μήνες (Απρίλιος-Οκτώβριος). 

Προς το παρόν, στην αγορά εκτιμούν ότι οι παρεμβάσεις αυτές θα έχουν περιορισμένο αποτέλεσμα στο σκέλος της επιστροφής περισσότερων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, αν και σίγουρα θα «αναχαιτιστεί» η περαιτέρω επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας. 

Εξοχικές κατοικίες

Ακριβότερες και μεγαλύτερες εξοχικές κατοικίες προτίμησαν το 2024 οι ξένοι αγοραστές, όπως δείχνουν τα στοιχεία σχετικής ανάλυσης της εταιρείας Elxis-At Home in Greece. Συγκεκριμένα, η μέση αξία των κατοικιών που έχουν πουληθεί φέτος διαμορφώνεται σε 378.500 ευρώ, όντας 27,8% υψηλότερη από το 2023, αλλά και 44% σε σχέση με το 2022, όταν τα ακίνητα που αγοράζονταν ήταν μέση αξίας 263.000 ευρώ.

«Βλέπουμε ότι φέτος η συνολική αξία των πωλήσεων που πραγματοποιούμε έχει αυξηθεί κατά πολύ από την περσινή επίδοση, παρότι σε απόλυτους αριθμούς οι κατοικίες που έχουν πουληθεί είναι ανάλογες του 2023. Συγκεκριμένα, οι περισσότερες πωλήσεις μας αφορούν εξοχικά μέσης αξίας 350.000 ευρώ, ενώ πέρσι το αντίστοιχο νούμερο δεν ξεπερνούσε τις 300.000 ευρώ», αναφέρει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis, η οποία ειδικεύεται στην αγορά εξοχικής κατοικίας κι εδρεύει στην Ολλανδία.

Ερμηνεύοντας τη φετινή στροφή σε πιο μεγάλα και ακριβότερα ακίνητα, ο κ. Γαβριηλίδης επισημαίνει ότι «νεόδμητα ακίνητα με ιδιωτική πισίνα, κοντά ή με θέα προς τη θάλασσα, και μια σειρά από ανέσεις, με κόστος 350.000 ευρώ, είναι ιδιαίτερα δύσκολο να βρεθούν σε άλλες χώρες της Ευρώπης, όπου το κόστος είναι 40% υψηλότερο κατά μέσο όρο. Έτσι, η απόφαση να επενδύσει κανείς στην Ελλάδα είναι ιδιαίτερα εύκολη, ακόμα κι αν το κόστος είναι πλέον μεγαλύτερο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια». Κατά τον ίδιο, αυτό αποδεικνύεται κι από την προτίμηση των αγοραστών για όλο και ποιοτικότερα εξοχικά, καθώς μεγαλώνει αντίστοιχα και ο συντελεστής αξίας/τιμής πώλησης (value for money).

H Elxis προβλέπει ότι οι τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών θα συνεχίσουν να ενισχύονται και τα επόμενα χρόνια, με έναν μέσο ετήσιο ρυθμό 8% – 10%. Έτσι, πολλοί επιλέγουν να τοποθετηθούν και για λόγους επενδυτικούς, προσδοκώντας σε σημαντικές μελλοντικές υπεραξίες, ενώ στο μεσοδιάστημα μπορούν να εξασφαλίσουν και μια ετήσια απόδοση τουλάχιστον 4% από την εκμετάλλευση του ακινήτου τους.

Μεταξύ των δημοφιλέστερων περιοχών είναι η Κρήτη, ενώ μεγάλη αύξηση σημειώνεται φέτος και στην Κέρκυρα, αλλά και στην ευρύτερη περιοχή της Πρέβεζας, ιδίως σε ό,τι αφορά νεόδμητες κατοικίες. «Περιοχές στη νότια πλευρά της Κρήτης, κυρίως στους νομούς Ρεθύμνου και Χανίων, με θέα προς το Λιβυκό Πέλαγος, αποτελούν μία από τις δημοφιλέστερες επιλογές μεταξύ των ξένων αγοραστών εξοχικής κατοικίας. Αντίστοιχα βλέπουμε και φέτος σημαντική στροφή και προς τις περιοχές του Ιονίου, την Κέρκυρα στα νησιά και την Πρέβεζα στην ηπειρωτική χώρα. Αυτός άλλωστε είναι και ο λόγος για τον οποίο παρατηρείται σημαντική αύξηση των επενδύσεων για την κατασκευή νέων εξοχικών κατοικιών στις παραπάνω περιοχές», αναφέρει ο κ. Γαβριηλίδης.