Μόλις πριν από 10 χρόνια, οπότε και εμφανίστηκε το πρώτο «πράσινο» κτίριο στην Ελλάδα, η πλειοψηφία της αγοράς αντιλαμβανόταν την έννοια του «πράσινου» κτιρίου ως ένα κατασκεύασμα από άχυρα και πηλό, βαμμένο πράσινο, μέσα στο οποίο υπήρχαν άνθρωποι να διαλογίζονται υπό το φως των κεριών. Σήμερα, κι αφού καταλάβαμε ότι οι πρώτες αυτές επενδύσεις κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης δεν ήταν αποτέλεσμα ενός νέου «δονκιχωτισμού», αλλά προϊόν διορατικότητας για το τι έμελλε να συμβεί, η θεσμική αγορά έχει αποδεχθεί την ανάγκη σαφούς διαφοροποίησης και υπεροχής των ακινήτων της μέσω διαφανών χαρακτηριστικών βιωσιμότητας και ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή.

Οι προκλήσεις παραμένουν και γίνονται εντατικότερες. Έχει περάσει πολύς καιρός από τότε που συνειδητοποιήσαμε την άβολη αλήθεια για το κλίμα. Παρά τη θεαματική αύξηση της δημοφιλίας της βιωσιμότητας, εσχάτως και του ESG, οι επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία με κριτήρια υπευθυνότητας κινδυνεύουν να μην αντιμετωπίζουν (επαρκώς) τις επείγουσες περιβαλλοντικές και κοινωνικές προκλήσεις της γενιάς μας. Η πρόσφατη επικαιρότητα, με τις άνευ προηγουμένου καταστροφές λόγω πυρκαγιών ή πλημμυρών σε υπερθετικό βαθμό, αποκαλύπτει την ανετοιμότητα, αν όχι την ανεντιμότητα, του real estate, σε κτιριακό, πολεοδομικό και χωροταξικό επίπεδο. Τελικά αυτό που βιώνουμε είναι το αποτέλεσμα της κλιματικής αλλαγής, το αίτιό της, ή μήπως και τα δύο;

Ας αναλογιστούμε τη μάχη κατά της κλιματικής αλλαγής. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών, η υλοποίηση του Green Deal προβλέπει τη χρηματοδότηση της πράσινης μετάβασης με περισσότερα από 250 δισ. ετησίως. Δυστυχώς, αυτά τα δισ. δεν είναι τα ίδια δισ. με αυτά που επενδύονται σήμερα σε επενδύσεις που γίνονται ακόμα με συμβατικά κριτήρια «υπευθυνότητας»· αυτά (τα δισ.) είναι ακόμα αφιερωμένα μόνο στη διασφάλιση των αποδόσεων για τους μετόχους και καθόλου στη δημιουργία θετικού, ή τουλάχιστον ουδέτερου, αποτυπώματος στον πλανήτη.

Ωστόσο, πρέπει να παραδεχτούμε ότι σήμερα καταγράφεται μία θεαματική αύξηση της ζήτησης, και κατ’ επέκταση της ανάπτυξης, πράσινων κτιρίων (και) στην Ελλάδα. Η αύξηση αυτή βέβαια δεν παρατηρείται μόνο επειδή οι επενδυτές νοιάστηκαν ξαφνικά για το περιβάλλον. Ακόμα κι έτσι όμως, είναι θετική αυτή η μεταστροφή και αποδεικνύει ότι οι έννοιες του τρίπτυχου People-Planet-Profit είναι άρρηκτα συνδεδεμένες μεταξύ τους στη νέα εποχή. Με λίγα λόγια, η αδιαφορία για τις επιπτώσεις των κτιρίων και του real estate συνολικά επηρεάζει ήδη δυσμενώς τα κέρδη και τις αξίες.

Το μέλλον, αλλά πολύ περισσότερο το σήμερα, θέτει πολύ σημαντικές προκλήσεις για το εγχώριο real estate. Στο ευρύτερο πληθωριστικό περιβάλλον, και με το κόστος του χρήματος και της κατασκευής να έχουν εκτοξευθεί σαν κλειδωμένο ελατήριο που απελευθερώθηκε, οι συνθήκες ανάπτυξης των ακινήτων επαναπροσδιορίζονται δραστικά. Η ανάγκη για προσαρμογή στα νέα κανονιστικά πλαίσια για την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής προσδιορίζει με ξεκάθαρο τρόπο το μέλλον των κατασκευών. Η πιο σημαντική πρόκληση είναι η επιτακτική ανάγκη για απαλλαγή των κτιρίων από εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα (decarbonization), η οποία και θα επηρεάσει άρδην τις αξίες στο real estate. Υπό αυτό το πρίσμα, το υφιστάμενο, και εν πολλοίς απαξιωμένο, απόθεμα κτιρίων, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, σταδιακά θα αποκτά άλλη αξία. Ο λόγος είναι προφανής: ο αγώνας για decarbonization είναι με διαφορά «φθηνότερος» στην επανάχρηση. Αντιστοίχως, οι νέες κατασκευές προϋποθέτουν εμφατικά πλαίσια βιωσιμότητας και σύγκλισης με τις απαιτήσεις. Δεν αρκεί να είναι κανείς κοντά στο μετρό ή να έχει λίγα φωτοβολταϊκά στο δώμα.

Ενδεχομένως, πολλοί θεσμικοί επενδυτές να αναρωτιούνται ακόμα γιατί τους αφορά αυτή η πρόκληση. Επιχειρώντας την αντιστοίχιση των απαιτήσεων του Green Deal, του EU Taxonomy, ακόμα και των κριτηρίων χρηματοδότησης τραπεζών ή του Ταμείου Ανάκαμψης, με τους απαιτούμενους πόρους για τη μετάβαση σε μία κυκλική οικονομία, θα διαπιστώσουμε ότι το CAPEX των νέων έργων θα επηρεαστεί σε περίπτωση αδράνειας, ή απουσίας στρατηγικής βιωσιμότητας. Η αποτελεσματική ενσωμάτωση αυτών των απαιτήσεων προϋποθέτει ειλικρίνεια, όραμα και αποδοχή πως το real estate εν τέλει διατρέχει μεγαλύτερους κινδύνους λόγω των επιπτώσεων που θα προκαλέσουν τα κτίρια στον κόσμο από ό,τι μπορεί να συμβεί στις αξίες των εμπλεκόμενων εταιρειών λόγω περιβαλλοντικών ή άλλων κοινωνικών συνθηκών του μεταβαλλόμενου κόσμου (double materiality). Και αυτό δεν είναι ζήτημα κόστους, αλλά παράγοντας (υπερ)αξίας.

*Ο Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος είναι ιδρυτής της DCarbon