Την τελευταία τριετία η ελληνική οικονομία ήρθε αντιμέτωπη κυρίως με:

• την πανδημία και τους περιορισμούς μετακινήσεων που αυτή επέβαλλε
• την αύξηση της τηλεργασίας
• την αύξηση του τουριστικού ρεύματος, και κυρίως προς την Αθήνα, που άρχισε να εμφανίζεται ως ανεξάρτητος τουριστικός προορισμός
• τον πόλεμο στην Ουκρανία με τη συνακόλουθη σημαντική αύξηση των πρώτων υλών και του πετρελαίου
• τη ραγδαία αύξηση των επιτοκίων δανεισμού.

Η ελληνική αγορά ακινήτων έδειξε αντοχή στις ανωτέρω αλλαγές και μάλιστα παρατηρήθηκε αύξηση των συναλλαγών, ταυτόχρονα με την άνοδο των τιμών πώλησης/μίσθωσης. Σημαντικοί παράγοντες που συντέλεσαν σε αυτή την αντοχή είναι η βελτίωση της εικόνας της χώρας ως αξιόπιστου επενδυτικού προορισμού, οι σημαντικές κινήσεις των ΑΕΕΑΠ, αλλά και ανεξάρτητοι ιδιώτες επενδυτές που εκμεταλλεύτηκαν το πρόγραμμα της Golden Visa.

Προσπαθώντας να εξειδικεύσουμε στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, θα παρατηρούσαμε ότι καταγράφηκαν σημαντικοί θετικοί ρυθμοί μεταβολής. O μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 1,8% και των μισθωμάτων γραφείων σε 3,7% (παρατηρητήριο τιμών Geoaxis). Βέβαια, ιδίως για το 2022, ήταν πιο συντηρητικοί λόγω των πληθωριστικών τάσεων, της μείωσης της κατανάλωσης και της αύξησης του ενεργειακού κόστους σε σχέση με το 2021.

Γιατί όμως, παρά το αντίξοο επενδυτικό και επιτοκιακό περιβάλλον, υπάρχει ζήτηση για σύγχρονα και κυρίως «πράσινα» γραφεία;

Σε ποικίλα δημοσιεύματα εντοπίζουμε ιδιαίτερο ενδιαφέρον για νέες αναπτύξεις, κυρίως στην Αττική, όπου βρίσκονται υπό κατασκευή 145.141 τ.μ. νέων κτιρίων γραφείων, ενώ στο στάδιο του σχεδιασμού βρίσκονται επιπλέον 264.000 τ.μ. Με πρόχειρους υπολογισμούς, αναμένεται να κατασκευαστούν 409.000 τ.μ. νέων γραφείων μέχρι το 2024-2025, καθώς οι επενδυτές βλέπουν στον ορίζοντα τις κάτωθι παραμέτρους:

• Υπήρχε έλλειμμα νέων αναπτύξεων τη δεκαετία 2009-2018.
• Τα υψηλά μισθώματα είναι ένα πολύ σοβαρό κίνητρο, καθώς διαμορφώνονται από 25 ευρώ/τ.μ. έως 30 ευρώ/τ.μ. για Grade A χώρους, κατασκευασμένους με την τελευταία τεχνολογία «πράσινων» κτιρίων, ώστε να είναι οικονομικά αποδοτικότεροι και με υψηλότερες ανέσεις.
• Οι χώροι με ενεργειακές πιστοποιήσεις, όπως BREEAM, LEED και WELL, παρουσιάζουν ακόμα υψηλότερη ζήτηση, καθώς έχουν μικρό ενεργειακό αποτύπωμα και χαμηλό μηνιαίο κόστος συντήρησης και λειτουργίας.
• Οι εταιρείες, κυρίως λόγω τηλεργασίας, ακολουθούν πολιτικές εξορθολογισμού κόστους και αναδιάταξης, οπότε επιζητούν να μετεγκατασταθούν σε μικρότερα γραφεία με καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά από άποψη θέσης, μεγέθους και προδιαγραφών.
• Αδυναμία εύκολης εναλλακτικής επιλογής αξιοποίησης του αποθέματος παλαιότερων ακινήτων, που κυρίως είναι κενά χρήσης, καθώς απαιτούνται σημαντικά κεφάλαια για την ενεργειακή τους αναβάθμιση ή την αλλαγή χρήσης.
• Η ζήτηση κατευθύνεται κυρίως σε αυτοτελή κτίρια εμβαδού > 3.000τ.μ. Αυτές οι απαιτήσεις γραφείων μπορεί να ικανοποιούνται σε αυτόνομα κτίρια, που βρίσκονται κυρίως στο νότιο και βόρειο τμήμα της Αθήνας.

Ενισχυτικά στα ανωτέρω συμπεράσματα λειτουργούν οι έρευνες που έχουν διενεργηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ και καταγράφουν τα εξής:

• Περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία. Η συγκεκριμένη κατηγορία γραφείων αποτελεί μικρό ποσοστό και εισήλθε στην αγορά τα τελευταία χρόνια.
• Περαιτέρω άνοιγμα ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας, ή σε δευτερεύουσες θέσεις.
• Μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, καθώς η οικιστική χρήση αποδεικνύεται ξανά ως προσφορότερη λόγω αξιοποίησης τύπου airbnb.
• Αύξηση ζήτησης στο κέντρο της πρωτεύουσας και στα Νότια προάστια, σταθεροποίηση στον άξονα Λ. Κηφισίας και Λ. Μεσογείων, με σαφή μείωση ζήτησης στα Βόρεια προάστια (π.χ. Κηφισιά).
• Αυξημένη προσφορά και φθίνουσα πορεία των τιμών παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις.