Σε μια προσπάθεια συνολικής κατανόησης των παραγόντων που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του τρέχοντος περιβάλλοντος της στεγαστικής κρίσης και αναζήτησης των προϋποθέσεων δυνατών λύσεων και αποτελεσματικών στεγαστικών πολιτικών, η Οικονομική Επιθεώρηση μίλησε με κυβερνητικά στελέχη, παράγοντες της αγοράς και ερευνητές. Σε ό,τι ακολουθεί, παρουσιάζονται οι απόψεις και οι προτάσεις τους, οι οποίες, όπως θα διαπιστώσει και ο αναγνώστης, άλλοτε συγκλίνουν και άλλοτε αποκλίνουν.

Αποτελεί κοινό τόπο πλέον ότι η στεγαστική κρίση αναδεικνύεται ως ένα από τα πιεστικά κοινωνικά ζητήματα της τρέχουσας περιόδου. Το φαινόμενο δεν περιορίζεται μόνο στην αδυναμία των πολιτών να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες, αλλά αγγίζει βαθύτερες κοινωνικές και οικονομικές διαστάσεις. Με τις τιμές των ακινήτων και των ενοικίων να αυξάνονται ραγδαία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, πολλές οικογένειες και νέοι αντιμετωπίζουν σοβαρές δυσκολίες στο να βρουν προσιτές κατοικίες. Ταυτόχρονα, η έλλειψη επαρκούς προσφοράς, σε συνδυασμό με την αύξηση της ζήτησης, έχει επιτείνει την ανισορροπία στην αγορά. Έρευνες αναφέρουν ότι από το 2018 έως το 2023 οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν κατά 43% έως 52%, και το 2024 συνεχίζεται αυτή η ανοδική τάση, ειδικά σε αστικά κέντρα όπως η Αττική. Σε πολλές περιπτώσεις, το κόστος στέγασης για μια οικογένεια ή έναν φοιτητή μπορεί να φτάσει έως και το 70% του εισοδήματός τους. Ένα από τα πιο ανησυχητικά στοιχεία είναι ότι το 74,6% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για ενοίκιο, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι μόλις 21,1%. Επίσης, το 71,9% των νέων (18-34 ετών) στην Ελλάδα εξακολουθεί να ζει στο πατρικό του, λόγω της οικονομικής αδυναμίας να συντηρήσει ανεξάρτητη κατοικία. 

Η στεγαστική πολιτική της κυβέρνησης 

Όπως υποστηρίζει η Σοφία Ζαχαράκη, υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, «η στεγαστική κρίση δεν είναι ελληνικό φαινόμενο. Το ζήτημα της μη προσιτής ή ανεπαρκούς στέγασης απασχολεί όλο και περισσότερο πολλές ανεπτυγμένες, ακόμη και αναδυόμενες οικονομίες. Η προσφορά κατοικιών δεν ανταποκρίνεται στη ζήτηση, εκτοξεύοντας τις τιμές των κατοικιών. Σημαντικοί παράγοντες στη δημιουργία του στεγαστικού προβλήματος ήταν σίγουρα η οικονομική κρίση, αλλά και ο covid-19, που οδήγησαν στην υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Δεν λύνεται το πρόβλημα από τη μια στιγμή στην άλλη, καθώς πρόκειται για ένα μεγάλο, πανευρωπαϊκό ζήτημα. Υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια παλιάς κατασκευής τα οποία παραμένουν κλειστά και δεν έχουν επισκευαστεί. Επιπλέον, άλλα σπίτια κατευθύνονται προς τη βραχυχρόνια μίσθωση, δηλαδή σε Airbnb, ενώ μια άλλη αιτία είναι και η Golden Visa». Το ζήτημα βρίσκεται ψηλά στην ατζέντα της κυβέρνησης. Άλλωστε, μεγάλο μέρος των εξαγγελιών του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη στη φετινή ΔΕΘ αφορούσε μέτρα για την επίλυση της κρίσης, όπως την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου 2», την παροχή φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις, και τον στοχευμένο περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε συγκεκριμένες περιοχές. Όπως αναφέρει η υπουργός, «οι πρώτες μας παρεμβάσεις για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος έγιναν ήδη από το 2019. Συγκροτήσαμε μια συνεκτική και στοχευμένη στεγαστική πολιτική. Κατευθύναμε έως τώρα πόρους 2,3 δισ. ευρώ σε στεγαστικά προγράμματα μεγάλης κοινωνικής απόδοσης, που στοχεύουν στην κατηγορία πολιτών που βρίσκεται σε επισφάλεια στέγης −και όχι μόνο σε αυτούς−, στη μείωση του υψηλού κόστους στέγασης, στην αύξηση της ιδιοκατοίκησης, στην απόκτηση σπιτιών από νέα ζευγάρια, στην άμβλυνση στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας, και στην ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών ακινήτων». Η ίδια κάνει ιδιαίτερη αναφορά στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», με το οποίο διευρύνονται τα ηλικιακά κριτήρια των δικαιούχων σε σύγκριση με το πρώτο αντίστοιχο πρόγραμμα. Πλέον αφορά άτομα ή ζευγάρια από 25 έως 50 ετών, και επιπλέον, όπως λέει, περιλαμβάνεται «η αύξηση του συμβολαίου κατοικίας μέχρι 250.000 ευρώ, οπότε και το δάνειο θα φτάσει έως και τα 190.000, δηλαδή δανειοδοτείται το 90% της αξίας του ακινήτου. Για πρώτη φορά έχουμε συνολική στεγαστική στρατηγική, η οποία θα επικαιροποιηθεί το 2025 προκειμένου να φτάσουμε στα 2 δισ. ευρώ στο “Σπίτι μου 2”». 

Ενίσχυση της ζήτησης ή της προσφοράς; 

Αναμφίβολα, η υιοθέτηση των εν λόγω μέτρων αποτελεί ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση. Είναι όμως ικανά να αποσυμφορήσουν την κατάσταση που έχει δημιουργηθεί στην κτηματομεσιτική αγορά; Σύμφωνα με ορισμένους παράγοντες της αγοράς, οι πολιτικές και οικονομικές λύσεις που έχουν προταθεί μέχρι τώρα δεν φαίνονται επαρκείς για να αναχαιτίσουν την κρίση, με πολλούς να ζητούν πιο οργανωμένα και δραστικά μέτρα. «Τα μέτρα που είχε εξαγγείλει μέχρι σήμερα η κυβέρνηση δεν έχουν δείξει να φέρνουν κάποιο ουσιαστικό αποτέλεσμα είτε αποτροπής της περαιτέρω όξυνσης της στεγαστικής κρίσης είτε αποσυμπίεσης της κατάστασης και εξισορρόπησης των τιμών», αναφέρει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής. «Και αυτό γιατί ενώ κάποια από αυτά κινούνται με γνώμονα την απελευθέρωση ακινήτων, κάποια άλλα κινούνται ακριβώς προς την αντίθετη κατεύθυνση. Δηλαδή η κυβέρνηση θέσπισε ένα μέτρο σε σχέση με τη φοροαπαλλαγή των ακινήτων που βγαίνουν στην αγορά από τους ιδιοκτήτες. Από την άλλη ξεκίνησε το “Σπίτι μου”, που ναι μεν είναι ένα σωστό πρόγραμμα όσον αφορά την κουλτούρα της ιδιοκτησίας που την ενισχύει, ενισχύει όμως και τη ζήτηση. Δηλαδή, θα φύγουν ακίνητα από την αγορά. Εμείς θέλουμε περισσότερα ακίνητα στην αγορά για να εξισορροπήσει το κομμάτι των τιμών. Τι κάνουμε λοιπόν; Παίρνουμε ακίνητα από την αγορά; Δεν λειτουργεί αντίθετα όλο αυτό;» διερωτάται ο κ. Ποταμιάνος. 

Στο κομμάτι της προσφοράς και της ζήτησης στέκεται και ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς: «Από αρχαιοτάτων χρόνων δεν έχει βρεθεί άλλος τρόπος να μειώσει κανείς τις τιμές των αγαθών και των υπηρεσιών από το να αυξήσει την προσφορά τους. Όταν ένα σπίτι ζητείται από είκοσι διαφορετικούς εν δυνάμει ενοικιαστές, είναι λογικό να ανεβάζει ο ιδιοκτήτης τις τιμές». Ο ίδιος παραθέτει και τα αίτια που πολλοί ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν τα σπίτια τους για ενοικίαση, γεγονός που δεν βοηθάει στην αύξηση της προσφοράς, και εξαίρει το μέτρο που υιοθετήθηκε από την κυβέρνηση σχετικά με τη φοροαπαλλαγή: «Η στεγαστική κρίση συνιστά ένα πολυδιάστατο φαινόμενο. Η παλαιότητα των κτιρίων, το μεγάλο κόστος ανακαίνισης, το άγνωστο των προθέσεων μιας μερίδας ενοικιαστών, η βαριά φορολογική επιβάρυνση, δημιουργούν μια γενικότερη απροθυμία στους ιδιοκτήτες να κάνουν τον εκμισθωτή, δηλαδή να διαθέσουν τα σπίτια τους στην αγορά σε άγνωστους ανθρώπους με άγνωστες προθέσεις. Ωστόσο, το μέτρο που αφορά τη φοροαπαλλαγή των πολιτών που θα νοικιάσουν τα κλειστά σπίτια τους, αλλά και αυτών που θα μεταφερθούν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, θα αποτελέσει σημαντικό κίνητρο. Είναι ένα μέτρο που στην ουσία δεν κοστίζει τίποτα στο κράτος, καθώς από ένα κλειστό ακίνητο δεν θα λάμβανε φόρο, ενώ και τα σπίτια που θα “φύγουν” από τη βραχυχρόνια μίσθωση θα είναι τα “αποτυχημένα”. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει 365 μέρες τον χρόνο μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης σπίτι στο Κουκάκι θα παραμείνει σε αυτή την αγορά. Αυτός όμως που έχει ένα ακίνητο στα Άνω Πατήσια, με το οποίο νόμιζε ότι θα γίνει πλούσιος μέσω του τουρισμού και εντέλει κατέληξε με τρεις διανυκτερεύσεις τον μήνα, θα επιλέξει τη μακροχρόνια μίσθωση. Είναι ένα μέτρο άμεσης απόδοσης, σε σύγκριση με τα άλλα μέτρα, όπως αυτό με τα χαμηλότοκα δάνεια, που είναι βραδείας αποδόσεως», σημειώνει. 

Ο παράγοντας βραχυχρόνιες μισθώσεις 

Σχολιάζοντας την άποψη ότι η βασική αιτία που προκαλεί τη στεγαστική κρίση είναι η μεγάλη ανάπτυξη που γνώρισε η βραχυχρόνια μίσθωση, ο Στράτος Παραδιάς εξηγεί ότι «το πρόβλημα το οποίο δημιουργεί επηρεάζει σε μικρό βαθμό το σύνολο της στεγαστικής κρίσης. Δηλαδή, δεν δημιουργεί σε όλη την επικράτεια πρόβλημα. Για παράδειγμα, δεν μπορούμε να πούμε ότι οι τιμές ακινήτων στο Μαρούσι αυξάνονται λόγω του Αirbnb» Στην ίδια γραμμή, η επικεφαλής Δημόσιας Πολιτικής της Airbnb για τη νότια Ευρώπη Βαλεντίνα Ρέινο υποστηρίζει ότι «οι ειδικοί συμφωνούν ότι η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης είναι η έλλειψη κατοικιών για την κάλυψη της ζήτησης, με τα κενά σπίτια να ξεπερνούν σε αριθμό τις καταχωρίσεις στην Airbnb σχεδόν παντού. Η Airbnb έχει μικρή έως μηδαμινή επίδραση στη διαθεσιμότητα ή την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών στη συντριπτική πλειοψηφία των περιοχών στην Ελλάδα, ενώ η διαθεσιμότητα των κατοικιών και οι αυξήσεις των τιμών των ακινήτων μπορούν να αποδοθούν σε παράγοντες που δεν σχετίζονται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως οι αυξήσεις στο διαθέσιμο εισόδημα και στον πληθωρισμό. Αναγνωρίζουμε, ωστόσο, τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν ορισμένες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας και θέλουμε να συνεργαστούμε με την κυβέρνηση για στοχευμένα μέτρα που θα συμβάλλουν στην εξισορρόπηση μεταξύ των πλεονεκτημάτων της βραχυχρόνιας μίσθωσης και των αναγκών της εκάστοτε περιοχής». 

Ταυτόχρονα, η ίδια τονίζει και τη θετική πλευρά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς για πολλούς αποτελεί σημαντική εισοδηματική ενίσχυση, αλλά και την αναποτελεσματικότητα της υπέρμετρης εφαρμογής κανονισμών: «Ενώ μόνο ένα μικρό μέρος των ελληνικών κατοικιών είναι καταχωρημένα στην Airbnb −συνήθως για λίγες μόνο ημέρες τον μήνα−, η δραστηριότητα αυτή παράγει δισεκατομμύρια για την ελληνική οικονομία και υποστηρίζει δεκάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας, ενώ τα στοιχεία της Airbnb δείχνουν ότι βοηθά τέσσερις στους δέκα οικοδεσπότες να διατηρήσουν τα σπίτια τους. Μάλιστα, η θέσπιση πολλών μέτρων δεν λειτουργεί. Για παράδειγμα, οι κανονισμοί που επιβλήθηκαν στη Νέα Υόρκη για τη βραχυχρόνια μίσθωση απέτυχαν, επηρεάζοντας δυσανάλογα τις γειτονιές εκτός του κέντρου, ενώ ανέβασαν το κόστος ταξιδιού χωρίς να κάνουν τίποτα για την επίλυση του στεγαστικού ζητήματος. Αντί να βελτιώσουν την κατάσταση, οι κανονισμοί αυτοί επιβαρύνουν την τσέπη των καταναλωτών και έχουν αφήσει τους πρώην οικοδεσπότες να αγωνίζονται να τα βγάλουν πέρα».

Κλειστά ακίνητα και ανάγκη συνολικής προσέγγισης 

H μεγάλη μείωση των εισοδημάτων που έφερε η κρίση, η έκρηξη των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και η μεγάλη αύξηση του τουρισμού, η χρυσή βίζα και γενικότερα η αυξανόμενη ζήτηση από το εξωτερικό, η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, το κλείσιμο του ΟΕΚ και η αποσπασματική ελληνική εκδοχή στεγαστικής πολιτικής διαχρονικά, αποτελούν ορισμένους από τους παράγοντες που έπαιξαν ή παίζουν σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της τωρινής κατάστασης, σύμφωνα με τον διευθυντή περιεχομένου της διαΝΕΟσις Ηλία Νικολαΐδη: «Ακόμη όμως δεν έχουμε ικανοποιητική εικόνα για το πόσο μεγάλο μέρος του προβλήματος αντιστοιχεί στον καθένα από αυτούς». Αναφορικά με το ζήτημα της διαχείρισης των εκατοντάδων χιλιάδων κλειστών ακινήτων, ο κ. Νικολαΐδης αναφέρει ότι «κάποια από αυτά είναι, ή μπορούν σχετικά εύκολα να γίνουν, κατάλληλα για κατοίκηση. Ταυτόχρονα, η κλιματική κρίση καθιστά την ενθάρρυνση της αλόγιστης επέκτασης των πόλεων μια αμφιλεγόμενη επιλογή. Από αυτή τη σκοπιά, τα όποια κίνητρα για “άνοιγμα” κλειστών ακινήτων και διάθεσή τους στην αγορά του ενοικίου είναι μια σωστή απόφαση. Ωστόσο, σε όλη αυτή τη διαδικασία σχεδιασμού των κινήτρων έχει αξία κάποιος να θυμάται ότι η απόφαση ενός ιδιοκτήτη να ανοίξει το κλειστό ακίνητό του και να το διαθέσει στην αγορά ενοικίου δεν είναι μια αποκλειστικά οικονομική απόφαση». 

Ο ίδιος καταλήγει λέγοντας ότι, για να είναι αποτελεσματικά τα οποιαδήποτε κίνητρα, απαιτείται η δημιουργία μιας ανεξάρτητης οντότητας, που θα συγκεντρώσει τεχνογνωσία και θα υλοποιήσει τα μέτρα στο πλαίσιο μιας ολοκληρωμένης στρατηγικής. «Οι πρόσφατες εξαγγελίες για τη στεγαστική κρίση αποτελούν συνδυασμό μέτρων που εφαρμόζονται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες και σίγουρα θα έχουν αρκετούς ωφελούμενους − κάποιοι άνθρωποι που δεν θα έβρισκαν σπίτι, κυρίως αυτοί που ήταν οριακά να βρουν, τώρα με τον ένα ή τον άλλο τρόπο θα έχουν μια επιλογή. Αυτό είναι σημαντικό. Ωστόσο, έχοντας κατά νου την κλίμακα των παρεμβάσεων σε άλλες χώρες, κυρίως της κεντρικής και βόρειας Ευρώπης, καταλαβαίνει κανείς ότι χρειάζεται περισσότερη δουλειά, και χρόνος, για να ανατραπεί η σημερινή εικόνα. Ίσως το πιο σημαντικό είναι το ελληνικό κράτος να δημιουργήσει, ή να επιλέξει, μια οντότητα, ιδανικά κάπως ανεξάρτητη από τους πολιτικούς καβγάδες της ημέρας, η οποία θα συγκεντρώσει τεχνογνωσία και καλά καταρτισμένο προσωπικό, ώστε να υλοποιήσει τα χρήσιμα επιμέρους μέτρα, και κυρίως να τα εντάξει σε μια συνολική προσέγγιση. Θα ήταν χρήσιμο επίσης η χρηματοδότηση αυτής της πολιτικής να μην εξαρτάται πλήρως από τη ροή των ευρωπαϊκών πόρων −ΕΣΠΑ και ΤΑΑ− την κάθε χρονική περίοδο, και εδώ το μοντέλο του παλιού ΟΕΚ μοιάζει ενδιαφέρον».